Die Kapitalanlage in Immobilien gilt als attraktiv, denn anders als viele andere Anlageobjekte gelten Immobilien als solide und renditestark. Insbesondere wer sein Geld langfristig anlegen möchte, kann von der Marktlage durch einen anschließenden Verkauf oder von laufenden Miteinahmen profitieren. Je nach Objekt können zudem Steuervorteile genutzt werden. Jedoch gibt es bei der Kapitalanlage in Immobilien nicht nur Vorteile, sondern auch die Nachteile und Risiken sollten beachtet werden. Letztendlich ist diese Art der Geldanlage nicht für jeden Anleger gleichermaßen die richtige Wahl. Zudem eignet sich auch nicht jede Immobilie als Kapitalanlage.
Warum sind Immobilien als Kapitalanlage beliebt?
In Zeiten niedriger Zinsen suchen viele Anleger nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Sind bei klassischen Geldanlagen, beispielsweise Sparkonten, keine oder kaum noch Zinsen zu erwarten, ist der Immobilienmarkt stetig in Bewegung. Immobilien sind gefragt und sie gelten als wertstabil und renditestark. In der Regel wird davon ausgegangen, dass der Wert eines Hauses oder einer Wohnung als Kapitalanlage mit den Jahren steigt und nicht sinkt. Hohe Renditen, eine starke Nachfrage am Immobilienmarkt und eine mittel- bis langfristige Wertsteigerung sorgen dafür, dass die Kapitalanlage in Immobilien beliebt ist.
Was sind die Vor- und Nachteile der Kapitalanlage in Immobilien?
Jede Kapitalanlage bringt Vor- und Nachteile mit sich. Ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage gilt als besonders krisensicher und wertbeständig. Dadurch eignen sich Immobilien für längerfristige Kapitalanlagen. Selbst hohe Summen lassen sich in Immobilien anlegen. Der Schutz vor der Inflation sowie eine langfristig zu erwartende Wertsteigerung sind weitere Faktoren, die zu den Vorteilen der Kapitalanlage in Immobilien zählen. Insbesondere bei einer mittel- bis langfristigen Kapitalanlage in Immobilien ist mit einer Wertsteigerung zu rechnen.
Einige der Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage:
- Wertbeständigkeit
- Langfristiges Wertsteigerungspotenzial
- Schutz vor Inflation
- Steuervorteile sind möglich
- Immobilien als Baustein zur Altersvorsorge
- Eigennutzung möglich
Welche Risiken existieren bei der Geldanlage in Immobilien?
Zu den Nachteilen zählt für viele Anleger sicherlich der Verwaltungsaufwand und dass sich die Kapitalanlage in Immobilien nicht zur kurzfristigen Anlage eignet. Das Kapital ist dementsprechend für einen längeren Zeitraum gebunden. Bei kurzfristiger Veräußerung können Steuernachteile entstehen. Darüber hinaus ist das Investitionsvolumen vergleichsweise hoch. Je nach Größe, Lage, Ausstattung und anderen Kriterien müssen Anleger viel Geld für ein einzelnes Objekt investieren.
Ein weiteres Risiko, welches bei der Investition in Immobilien beachtet werden sollte, ist ein drohender Wertverlust. Dieser kann durch Schwankungen am Immobilienmarkt, aber auch durch eine Immobilienblase verursacht werden. Solche Schwankungen, beispielsweise in wirtschaftlichen Krisenzeiten, können dazu führen, dass sich das Objekt gar nicht mehr oder nur noch deutlich unter dem einstigen Wert verkaufen lässt. Aber auch mit Mietausfällen und Leerständen ist zu rechnen.
Steigende Preise für Immobilien, hohe Mieten und auf der anderen Seite ein langanhaltend niedriges Zinsniveau können dazu führen, dass sich eine sogenannte Immobilienblase bildet. Steigen die Preise zu rasant an und erreichen Höhen, die sich nicht mehr mit dem tatsächlichen Wert der Objekte erklären lassen, droht das Platzen einer Immobilienblase. Das hätte einen schnellen und starken Wertverlust zur Folge. Insbesondere wer zum Zeitpunkt hoher Kauf- und Mietpreise in den Immobilienmarkt einsteigt, riskiert Verluste.
Was beeinflusst die Rendite bei Immobilien als Kapitalanlage?
Darüber hinaus müssen für ein erfolgreiches Immobilieninvestment viele Faktoren beachtet werden. Zu den entscheidenden Einflussfaktoren zählen unter anderem:
- Die Höhe des Eigenkapitals
- Das Angebot und die Nachfrage am betreffenden Immobilienmarkt
- Die Nutzungsmöglichkeiten des Objektes
- Das Alter der Immobilie
- Die Größe und Ausstattung
- Der Zustand der Bausubstanz
- Die Lage der Immobilie
Bei der Lage sollte sowohl die Makro- als auch die Mikrolage betrachtet werden. Bei der Makrolage wird die komplette Stadt oder auch die Region betrachtet. Zur Beurteilung der Mikrolage sind hingegen das regionale Wohnumfeld sowie die Infrastruktur relevant.
Wann lohnt sich der Einstieg in die Kapitalanlage Immobilien?
Ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage ist nicht für jeden Anleger die richtige Wahl. Zudem sollte für den Einstieg der richtige Zeitpunkt gewählt werden. Insbesondere in Niedrigzinszeiten kann sich die Investition lohnen. Ein niedriges Zinsniveau sorgt dafür, dass eine etwaige Finanzierung zum Ausgleich für fehlendes Eigenkapital in Betracht kommt.
Wer als Anleger Eigenkapital mitbringt, reduziert das Risiko und kann maßgeblich den Gewinn steigern. Selbst in Niedrigzinszeiten erhalten Anleger mit einer hohen Eigenkapitalquote bei der Aufnahme von Krediten günstigere Konditionen eingeräumt als jene ohne Eigenkapital. Zudem sollte eine festes Anstellungsverhältnis vorhanden sein. Das steigert die Bonität und sorgt auf der anderen Seite für bessere Kreditkonditionen.
Was ist bei Immobilien als Kapitalanlage zu beachten?
Die Kapitalanlage in Immobilen unterliegt im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten einigen Besonderheiten. Das zeigt sich insbesondere in Hinblick auf die Spekulationssteuer. Grundsätzlich unterliegt der Gewinn, welcher beispielsweise aus dem Verkauf einer Immobilie erzielt wird, der Einkommensteuer. Die Spekulationssteuer ist dabei als eine Unterart der Einkommensteuer anzusehen, mit welcher dieser Gewinn versteuert wird.
Mit der Spekulationssteuer bei Immobilien hat der Gesetzgeber ein Instrument geschaffen, um schnelle An- und Verkäufe von Immobilien zu verhindern. Denn Spekulationen mit Immobilien könnten sich negativ auf den Immobilienmarkt und die Situation für Mieter auswirken. Bei einem Verkauf nach zehn Jahren fällt die Spekulationssteuer hingegen nicht mehr an. Dementsprechend wichtig ist es, bei einem anschließenden Verkauf die Fristen zu beachten. Ausnahmen existieren bei der Selbstnutzung von Immobilien. Dann ist es möglich, das Objekt nach wenigen Jahren ohne Zahlung der Spekulationssteuer zu veräußern.
Welche weiteren Steuervorteile können Anleger nutzen?
Es gibt für Anleger einige Möglichkeiten, Steuervorteile im Rahmen der Kapitalanlage zu nutzen. Insbesondere bei der Vermietung lassen sich viele unterschiedliche Ausgaben steuerlich berücksichtigen. Dazu können beispielsweise folgende Ausgaben zählen:
- Kreditzinsen
- Grundsteuer
- Werbung, beispielsweise Immobilienanzeigen
- Ausgaben für Reparaturen oder Renovierungen
- Verwaltungskosten
- Mitgliedsbeiträge
- Ausgaben für Möblierung
- Maklerprovision
- Ausgaben für die Steuerberatung und Rechtsanwälte
Welche Immobilen sind für Kapitalanleger besonders interessant?
Nicht jede Immobilie eignet sich gleichermaßen zur Kapitalanlage. Während bei einigen Objekten hohe Renditen zu erwarten sind, ist bei anderen mit Wertverlusten zur rechnen. Dementsprechend wichtig sind für Anleger die Renditeaussichten. Dabei hat die Lage einen entscheidenden Einfluss. Doch darüber hinaus spielen auch andere Faktoren eine Rolle.
Ein Immobiliengutachten kann helfen, einen Überblick über den Wert eines Objektes und die Chancen zu erhalten. Immobiliensachverständige kennen die wertbeeinflussenden Faktoren und betrachten nicht nur das Objekt, sondern auch den Einfluss der Lage und die Renditemöglichkeiten. Kenntnisse über den regionalen Immobilienmarkt sind von Vorteil. Sie versetzten Experten in die Lage, verlässliche Angaben zum aktuellen Wert sowie zur Wertentwicklung einer Immobilie zu machen.
Woran erkenne ich eine gute Kapitalanlage in Immobilien?
Jede Immobilie ist anders und dementsprechend sollten Käufer beim Kauf genau auf die jeweiligen Details achten. Jedoch gibt es einigen Faktoren, an denen sich eine gute Kapitalanlage in Immobilien zeigen kann:
Vermarktungsmöglichkeiten
Eine gute Kapitalanlage in Immobilien lässt sich maßgeblich daran erkennen, ob sich das Objekt langfristig verkaufen oder vermieten lässt. Standortfaktoren spielen dabei genauso eine Rolle wie die Größe und Aufteilung des Objektes.
Wertsteigerungspotenzial
Die aktuelle Wirtschaftslage, aber auch die Situation vor Ort nehmen Einfluss auf mögliche Wertsteigerungen einer Immobilie als Kapitalanlage. Alle Faktoren, welche die Attraktivität des Standortes steigern, können sich auch auf den Wert eines Objektes auswirken. Das gilt beispielsweise für geplante Bauvorhaben zur Verbesserung der Infrastruktur. Auch der Zuzug von Wirtschaftsunternehmen, die in der Region Arbeitsplätze schaffen, steigert die Attraktivität.
Einnahmen passen zu den Ausgaben
Mit den laufenden Einnahmen aus der Kapitalanlage sollten sich die Kosten decken lassen. Die Mieteinnahmen sollten demnach im besten Fall die Betriebskosten sowie auch die Kredittilgung abdecken.
Geldanlage in vermietete oder unvermietete Objekte?
Die Kapitalanlage in Immobilien ist sowohl in vermietete als auch in nicht vermietete Objekte möglich. Insbesondere bei vorhandenen Mietern mit langfristigen Mietverträgen können Anleger mit guten Renditen durch regelmäßige Miteinnahmen rechnen. Darüber hinaus können Anleger bei der Vermietung von Immobilien zusätzlich von Steuervorteilen profitieren. Durch regelmäßige Miteinahmen und steuerliche Entlastung steigt die Rendite. Doch darüber hinaus müssen Risiken durch etwaige Leerstände oder Mietausfälle betrachtet werden.
Wird der anschließende Verkauf einer Immobilie oder Eigentumswohnung angestrebt, kann sich die Vermietung jedoch als Nachteil erweisen. Insbesondere bei dem Verkauf an Privatpersonen, die eine Eigennutzug bevorzugen, wirkt sich ein lebenslanges Wohnrecht negativ aus. Objekte ohne Mietverträge erzielen beim Verkauf an Privatpersonen in der Regel höhere Verkaufspreise.
Ob sich die Geldanlage in vermietete oder unvermietete Objekte als vorteilhaft erweist, hängt vom Einzelfall ab. Eine genaue Betrachtung der zu erwartenden Mieteinnahmen kann bei der Entscheidung helfen.
Immobilienkauf zur Altersvorsorge: Lohnt sich das?
Die Investition in Immobilien wird gerne als ein Baustein der Altersvorsorge genutzt und empfohlen. Der Kauf einer Immobilie bietet mehrere Möglichkeiten des Vermögensaufbaus. Die Investition in vermietete Objekte ermöglicht es Anlegern, von den Mieteinnahmen zu profitieren. Dadurch erhalten sie fernab eines geplanten Verkaufs die Möglichkeit, eine gute Rendite zu erzielen. Die Mieteinnahmen können dazu genutzt werden, die Einkünfte bereits bei Renteneintritt aufzustocken. Doch auch die Selbstnutzung einer Immobilie bietet sich im Rahmen der Altersvorsorge an. Nach der Finanzierung steht Eigentümern das Objekt weiterhin als Wohnsitz zur Verfügung. Dementsprechend erhalten Eigentümer mit einer Immobilie verschiedene Möglichkeiten, ihr Kapital anzulegen und dabei eine Rendite zur Alterssicherung zu erhalten.
Was ist bei der Finanzierung zu beachten?
Wer die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage anstrebt, sollte im besten Fall über ausreichend Eigenkapital verfügen. Jedoch kann sich die Kapitalanlage in Immobilien auch dann lohnen, wenn nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht. Ein Immobilienkredit ist in diesen Fällen das Mittel der Wahl. Insbesondere während Niedrigzinszeiten profitieren Anleger von niedrigen Zinsen und verfügen damit über mehr Kapital, welches direkt in die Investition fließen kann.
Wer das gesamte Kapital für ein Objekt nicht selbst aufbringen möchte, kann sich auch für das sogenannte Crowdfunding entscheiden. Durch diese besondere Art der Schwarmfinanzierung beteiligen sich gleich mehrere Anleger am gewählten Projekt. Jedoch erhalten Kapitalanleger bei dieser Anlageform kein Mitspracherecht und es besteht das Risiko des kompletten Kapitalverlustes. Insbesondere für Anleger mit hohen Renditeerwartungen gilt Crowdfunding in diesem Zusammenhang als weniger geeignet.
Tipps zur Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage
Hier haben wir die wichtigsten Tipps zusammengetragen, die es bei der Finanzierung von Immobilien zu beachten gilt:
Lange Zinsbindung
Selbst nach jahrelangen Niedrigzinsen können sich Zeiten mit hohen Zinsen anschließen. Erhöhte Zinssätze können sich negativ auf die Rendite auswirken. Durch eine Finanzierung mit einer langen Zinsbindung reduzieren Anleger das Risiko erhöhter Kosten. Sie erhalten mitunter für den gesamten Finanzierungszeitraum die Sicherheit, dass sich die Kosten nicht verändern. Eine lange Zinsbindung ist zunächst mit höheren Kosten zur Finanzierung verbunden. Doch insbesondere bei langanhaltenden Niedrigzinsen ist langfristig mit steigenden Zinsen zu rechnen. Dementsprechend kann sich die Absicherung durch Verträge mit einer langen Zinsbindung in manchen Fällen als vorteilhaft erweisen. Sinken die Zinsen hingegen, zeigen sich die Nachteile einer langen Sollzinsbindung. Denn dann erfolgt keine Anpassung an das niedrigere Zinsniveau.
Eigenkapital einbringen
Je höher das eingebrachte Eigenkapital ist, desto niedriger fällt in der Regel auch der Zinssatz aus. Das reduziert die laufenden Kosten und trägt zu einer verbesserten Rendite bei. Deshalb kann es sich lohnen, Erspartes für die Kapitalanlage in Immobilien zu nutzen. Wie viel Eigenkapital eingebracht werden sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Jedoch empfiehlt es sich, damit mindestens die Erwerbsnebenkosten, beispielsweise die Grunderwerbsteuer und Notarkosten zu decken.
Vermögensrückhalt einplanen
Unvorhergesehene Ereignisse wie Mietausfälle, Leerstände oder ungeplante Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen können die Kosten kurzfristig erhöhen. Wer an dieser Stelle auf einen Vermögensrückhalt zurückgreifen kann, erhält die Möglichkeit, auch unvorhergesehene Kosten abzufangen. Häufig wird davon ausgegangen, dass rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwandes als Rückhalt eingeplant werden sollten. Dementsprechend ist es angebracht, nicht das gesamte Eigenkapital zur Finanzierung zu nutzen. Ein Teil davon sollte als Rücklage dienen und lässt sich durch laufende Gewinne aus der Kapitalanlage mit der Zeit aufstocken.
Welche Alternativen zur Kapitalanlage in Immobilien gibt es?
Die Geldanlage in Immobilien gilt als attraktiv und solide. Dennoch scheuen einige Anleger die Risken. Insbesondere die hohen Investitionssummen, die häufig erforderlich sind, stellen Anleger vor große Herausforderungen. Doch es gibt auch Alternativen zum Kauf von Immobilien. Durch Immobilienfonds erhalten Anleger die Möglichkeit, Miteigentümer an Immobilien unterschiedlicher Größenordnung zu werden. Dadurch ist es nicht erforderlich, das gesamte Kapital für ein Objekt selbst aufzubringen. Mehrere Anleger bringen gemeinsam das erforderliche Kapital für ein Objekt auf. Dennoch bieten Immobilienfonds Anlegern die Möglichkeit, am Immobilienmarkt aktiv zu werden. Dabei sind ebenso wie beim Kauf von Immobilien Chancen und Risiken abzuwägen.
Wie finde ich geeignete Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage?
Am Anfang steht die Suche nach geeigneten Immobilien als Kapitalanlage. Dabei können Anleger je nach geplantem Investitionsvolumen Wohnungen sowie Häuser betrachten. Doch nicht jede angebotene Immobilie eignet sich gleichermaßen zur Kapitalanlage. Als besonders interessant gelten Objekte wie Eigentumswohnungen, Eigenheime, aber auch Gewerbe- und Pflegeimmobilien.
Je nach den individuellen Anforderungen, den Renditeerwartungen sowie den finanziellen Möglichkeiten können andere Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage in Betracht kommen. Ein erfahrener Immobilienexperte unterstützt Anleger bereits bei der Suche nach geeigneten Objekten. Ein Immobilienmakler übernimmt nicht nur die Suche nach Immobilien als Anlageobjekte, sondern dieser kann auch beratend tätig sein. Doch eine fundierte Immobilienbewertung durch einen Experten nimmt dann einen wichtigen Stellenwert ein. Anhand der Daten erhalten Interessenten einen guten Überblick über den Wert, aber auch über die Entwicklung und damit über die Chancen.
Benötige ich vor der Kapitalanlage in Immobilien eine Bewertung?
Das Angebot an Immobilien ist vielfältig. Doch als Laie ist es oftmals schwer festzustellen, welche Immobilie sich als Kapitalanlage eignet und welche nicht. Der Preis für das Objekt nimmt für den Erfolg einen entscheidenden Stellenwert ein. Ist dieser angemessen, lassen sich gute Renditen erzielen. Wer hingegen bereits im Vorfeld zu viel Kapital in das Objekt investiert, wird es schwer haben, mittel- und langfristig Gewinne zu erzielen. Umso wichtiger ist eine professionelle Immobilienbewertung. Dadurch erhalten Interessenten einen umfassenden Überblick, um den Wert des Objektes einschätzen zu können. Eine Immobilienbewertung dient somit als Grundlage für die Kaufentscheidung und trägt maßgeblich zum Erfolg bei.
Die Wertermittlung einer Immobilie berücksichtigt nicht nur den aktuellen Wert des Objektes, sondern darüber hinaus lassen sich auch die Chancen und Risiken abbilden. Dadurch erhalten Kaufinteressenten eine verlässliche Prognose und eine fundierte Basis für die Kaufentscheidung. Insbesondere bei einer Immobilie, die sich mitunter über viele Jahrzehnte im Besitz befindet, lohnt es sich bereits im Vorfeld genauer hinzuschauen und sämtliche Details zu betrachten.
Wie lassen sich Immobilien bewerten?
Je nach Nutzung lassen sich Immobilien als Kapitalanlage auf unterschiedliche Weise bewerten. Zur Auswahl stehen:
Bei privat genutzten Immobilien finden das Vergleichs- und das Sachwertwertfahren Anwendung. Mit diesen Verfahren lassen sich Faktoren wie die Bausubstanz, die Ausstattung und Größe, aber auch die Lage berücksichtigen. Ebenso wir die voraussichtliche Entwicklung betrachtet und nimmt Einfluss auf die Immobilienbewertung.
Erfolgt die Investition in eine gewerblich genutzte Immobilie oder ein Mietshaus, dann wird die Immobilienbewertung durch das Ertragswertverfahren durchgeführt. Mit diesem Verfahren lässt sich die Rendite anhand der zu erwartenden Miet- und anderer Einnahmen darstellen. Neben der Mieterstruktur werden die Verwaltungskosten und potenzielle Leerstände berücksichtigt.
Wie verlässlich ist eine Immobilienbewertung?
Anhand einer Immobilienbewertung lässt sich einschätzen, wie lukrativ ein Angebot ist. Darüber hinaus bietet es Interessenten auch die Möglichkeit, Chancen und Risiken zu erkennen und besser einschätzen zu können. Ein professionelles Immobiliengutachten liefert Interessenten verlässliche Angaben über den Verkehrswert und die möglichen Erträge. Derartige Gutachten werden auch vor Gericht und von Behörden anerkannt, beispielsweise zur Berechnung von Erb- und Zugewinnausgleichen.
Um verlässliche Aussagen über eine Immobilienbewertung zu erhalten, bedarf es jedoch einer professionellen Bewertung durch zertifizierte Gutachter. Die Gutachter von Ruof & Kollegen erstellen im Auftrag von Anlegern Immobilienbewertungen und liefern ihnen eine Prognose zu der zu erwartenden Rendite. Dabei sind wir besonders fokussiert auf die Bewertung von Gewerbeimmobilien, denn diesen kommt bei der Kapitalanlage in Immobilien eine besondere Rolle zu. Die Immobilienbewertung gilt als eine solide Basis für anstehende Investitionsentscheidungen und kann Anleger vor Risiken und teuren Fehlern bewahren.
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