Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung ist eines der drei standardisierten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien in Deutschland. Es wird vor allem bei der Bewertung von selbstgenutzten Wohnimmobilien, Einfamilienhäusern oder besonderen Objekten wie Denkmälern eingesetzt. Das Verfahren basiert auf der Berechnung des Wertes der Immobilie anhand ihrer baulichen Substanz und des Grundstückswerts.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung?
Das Sachwertverfahren setzt sich aus drei Hauptkomponenten zusammen:
1. Gebäudesachwert:
Hier wird der Wert des Gebäudes ermittelt. Dazu werden die Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Modernisierungen berechnet.
2. Bodenwert:
Der Wert des Grundstücks wird anhand von Vergleichspreisen für ähnliche Grundstücke in der Region bestimmt.
3. Sachwert:
Der Sachwert ergibt sich aus der Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert. Anschließend wird dieser Wert um Zu- oder Abschläge angepasst, um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu ermitteln.
Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?
Das Verfahren berücksichtigt eine Reihe von Faktoren, um den Immobilienwert über die Bewertung der Bausubstanz abzuleiten:
• Bodenwert
• Regelherstellungskosten pro Quadratmeter
• Herstellungskosten des gesamten Gebäudes
• Herstellungskosten der Außenanlagen (Wege, Garagen)
• wertmindernde Faktoren
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Verfahren wird angewendet, wenn es nicht möglich ist, das Vergleichswertverfahren anzuwenden, weil keine Vergleichswerte zur Verfügung stehen. Außerdem wird es meist für privat genutzte Immobilien verwendet, weil bei dieser Art von Immobilien auch das Ertragswertverfahren keine Anwendung findet. Oft wird dieses Verfahren auch zusätzlich zu den beiden anderen Verfahren zur Validierung der dort ermittelten Werte eingesetzt. Die Sachwertrichtlinie legt die mathematische Berechnung des Immobilienwerts fest und ist ebenfalls in der ImmoWertV definiert. Die Sachwertrichtlinie normiert somit das Sachwertverfahren weitgehend und sorgt dafür, dass alle Gutachter die Immobilien nach demselben Modell bewerten.
Kann mit dem Sachwertverfahren der Verkehrswert bestimmt werden?
Der Sachwert ist die Summe aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert. Von dieser Summe werden wertmindernde Faktoren abgezogen. Dabei kann es sich um eine Alterswertminderung, die Berücksichtigung von Schäden oder regionalen Faktoren handeln. Der Gebäudesachwert wird bei dieser Art der Immobilienbewertung über das Konstrukt der „Regelanschaffungskosten“ bzw. Normalherstellungskosten (NHK) errechnet. Diese werden pauschal für verschiedene Grundstücksarten, Gebäudeklassen sowie Ausstattungsstandards und unter Berücksichtigung des Baujahres festgelegt. Durch die Pauschalisierung der Regelanschaffungskosten und der wertmindernden Faktoren kann der Verkehrswert nur näherungsweise ermittelt werden.
Grenzen des Sachwertverfahrens
Dieses Verfahren zur Immobilienbewertung berücksichtigt nicht die Tatsache, dass der Verkehrswert immer von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Die Pauschalisierung von Herstellungskosten und wertmindernden Faktoren grenzt die Aussagefähigkeit weiter ein. Bei der Immobilienbewertung wird der Verkehrswert realistischer berechnet, wenn auch das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren angewendet werden können.
Vorzüge des Sachwertverfahrens
• Geeignet für individuelle Immobilien: Das Verfahren eignet sich besonders für Immobilien, die sich schwer mit anderen Objekten vergleichen lassen.
• Berücksichtigung des Grundstückswerts: Der Bodenwert fließt direkt in die Bewertung ein, was bei anderen Verfahren nicht immer der Fall ist.
• Transparenz: Die Berechnung ist nachvollziehbar und basiert auf konkreten Daten wie Herstellungskosten und Grundstückswerten.
