Wertermittlung einer Immobilie – Feststellung des Marktwerts

Andreas Ruof bei der Wertermittlung einer Immobilie

Andreas Ruof bei der Wertermittlung einer Immobilie

Die Wertermittlung einer Immobilie ist schwierig und bedarf daher einiger Expertise und fundierter Fachkenntnisse. Aus diesem Grund sollten Sie diese Aufgabe in professionelle Hände geben und ein Immobiliengutachten erstellen lassen, das den Verkehrswert zweifelsfrei feststellt.

Der Verkehrswert ist der Preis, den die Immobilie mit großer Wahrscheinlichkeit am Markt erzielen würde. Es gibt drei vom Gesetzgeber vorgeschriebene Verfahren, um den Immobilienwert zu berechnen: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Immobiliensachverständige sind die Fachleute, die über alle nötigen Kenntnisse verfügen, um eine Immobilie zu bewerten. Für alle Arten von Immobilien können unsere Immobiliengutachter ein Wertgutachten erstellen, sodass Sie alle Informationen haben, um Verhandlungen erfolgreich zu gestalten. In unserem Sachverständigenbüro verfügen wir darüberhinaus über die fundierten regionalen Kenntnisse, die nötig sind, um Immobilien korrekt zu bewerten.

Wir nehmen u.a. folgende Bewertungen für Immobilien vor:

  • Bewertung von bebauten Erbbaurechten
  • Bewertung von Nießbrauchrechten
  • Bewertung von Reallasten
  • Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Wer benötigt ein Verkehrswertgutachten?

Im Prinzip benötigt jeder Eigentümer / werdender Eigentümer von einer Privat- oder Gewerbeimmobilie ein Wertgutachten und sollte den Verkehrswert seiner Immobilie kennen. Immer wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern, empfiehlt es sich, die Immobilie zu bewerten. Daraus ergeben sich verschiedene Anlässe für eine Eigentumsübertragung, bei denen Sie ein Sachverständigenbüro mit einem Verkehrswertgutachten beauftragen sollten:

  • Scheidung
  • Erbschaft, Schenkung, Vormundschaft, Betreuungs- / Nachlassangelegenheit
  • sonstige Immobilientransaktionen wie Übertragung oder Übereignung
  • Anschlussfinanzierung
  • Kauf und Verkauf gewerblicher Immobilien
  • Kauf und Verkauf durch Privatleute

Wie läuft die Wertermittlung einer Immobilie ab?

Ein Sachverständigengutachten zur Verkehrswertermittlung ist an sich in recht kurzer Zeit geschrieben. Die Dauer der Wertermittlung für eine Immobilie hängt jedoch von der Vorarbeit ab. Welche Unterlagen liegen bereits vor, welche werden noch benötigt? Wann findet die Begehung statt? Werden spezielle Gutachter für bspw. Bauschäden etc. benötigt?

Abhängig vom Baujahr gibt es in jeder Bauzeit typische Baukonstruktionen und Bauweisen, welche kennzeichnend für diese Zeit sind. Jede einzelne Bauform beinhaltet dabei auch typische oder übliche Fehler und Schwachstellen, welche vom Immobiliengutachter bei der Verkehrswertermittlung genauer unter die Lupe genommen werden.

Um die Immobilie bewerten zu können, muss der Immobiliengutachter sich alle Details der Immobilie in Ruhe anschauen können. Angefangen beim Zustand der Wände und Decken bis zum Begutachten der Hausfassade und der Außenanlagen. Die Wertermittlung einer Immobilie muss alle wichtigen Faktoren umfassen, sodass durch das Sachverständigengutachten ein offizieller Wert ermittelt werden kann.

Begutachtet werden unter anderem:

  • Die Wände, Böden und Decken der Immobilie
  • Die Türen und Fenster
  • Falls vorhanden der Keller
  • Der allgemeine Zustand der Immobilie
  • Das Außengelände
  • Die Fassade des Gebäudes
  • Die sichtbaren Leitungen des Gebäudes
  • Die verbaute Heizanlage

Unterlagen für das Verkehrswertgutachten

Nach der Begehung und Begutachtung der Immobilie muss der Sachverständige nun einen Blick auf die Kerndaten der Immobilie werfen können. Unabdingbar hierzu ist der Grundbuchauszug, welcher vom Hauseigentümer vorgelegt werden muss. In dem Grundbuchauszug sind nicht nur die Daten zum Grundstück eingetragen, sondern auch eventuell vorhandene Nießbrauchrechte, Wegerechte, Wohnungsrechte oder sonstige Rechte.

Durch den Grundrissplan und den Lageplan kann der Gutachter darüber hinaus die korrekte und plangemäße Bauausführung dokumentieren. Ebenfalls wichtig für das Sachverständigengutachten sind der Bebauungsplan und die vorhandene Baugenehmigung. Diese müssen ebenfalls dem Immobiliengutachter vorgelegt werden.

Ein wichtiger Teil der Verkehrswertermittlung ist die sogenannte Grundstücksbewertung. Bei dieser kann die Bebaubarkeit des Grundstücks festgehalten werden. So zählen noch bebaubare Reserven auf dem Grundstück ebenfalls zu den wertsteigernden Elementen und können den Preis einer Immobilie deutlich nach oben schrauben. Schließlich kann die Immobilie mit solchen Reserven gegebenenfalls erweitert oder umgebaut werden.

Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

Die Wertermittlung einer Immobilie ist immer in zwei Teile aufgeteilt. Zum einen die direkte Begehung vor Ort, um Baumängel und Schäden an der Immobilie aufzudecken und somit einen direkten Eindruck vom Gebäude zu erlangen. Dieser Teil kann in der Regel in wenigen Stunden abgeschlossen werden. Der zweite Teil erfolgt anschließend in unserem Büro, wo die verschiedenen Datensätze miteinander in Relation gebracht werden.

Die Kosten und Preise für umliegende Immobilien und Grundstücke, Eintragungen in das Grundbuch und noch viele weitere Faktoren fließen in das Sachverständigengutachten mit ein. Sie sind ein wichtiger Teil der Immobilienbewertung. Erst wenn alle Daten vorhanden und miteinander in Relation gebracht wurden, können wir unsere Verkehrswertermittlung abschließen. Sie erhalten anschließend das Verkehrswertgutachten von uns. Abhängig von der Lage und Größe der Immobilie und dem Besorgen der benötigten Unterlagen dauert eine Verkehrswertermittlung bei uns circa 4 Wochen.

Wie können Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie optimal vorbereiten?

Vor dem Begutachtungstermin können Sie bereits einige Dinge erledigen, welche das Verkehrswertgutachten deutlich beschleunigen können. Zum einen sollte die Immobilie gut zugänglich sein, so dass die verschiedenen Elemente einfach und schnell überprüft werden können.

Zum anderen sollten Sie die notwendigen Unterlagen bereits bereithalten. Dies sind in jedem Fall ein Grundbuchauszug, die Bebauungs- und Lagepläne und eventuelle Baugenehmigungen. Weiterhin werden ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und die notwendigen Informationen über den Bodenrichtwert benötigt. Auch der Liegenschaftszinssatz und die Mietpreise für die Lage des Grundstücks sind von Interesse. Welche weiteren Unterlagen und Dokumente für eine Verkehrswertermittlung sinnvoll sind, haben wir Ihnen am Ende der Seite zusammengestellt.

Auf Wunsch übernehmen gerne auch unsere Gutachter mit unserem Behörden-Service die Laufarbeit für Sie. Nur der Grundbuchauszug und die Pläne sind für die Wertermittlung einer Immobilie auf jeden Fall parat zu halten. Gerne kümmern sich unsere Experten um alle anderen Unterlagen für das Verkehrswertgutachten und erstellen Ihnen somit schnell und zuverlässig ein umfassendes Sachverständigengutachten.

Welche Verfahren werden bei der Wertermittlung einer Immobilie genutzt?

Der Gesetzgeber schreibt drei Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts vor . Es hängt im Wesentlichen von der Art der Immobilie ab, welches der Verfahren zur Anwendung kommt. Im Folgenden werden die drei Verfahren und ihre Anwendungsbereiche vorgestellt.

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Während bei Einfamilienhäusern in den meisten Fällen das Sachwertverfahren genutzt wird, wird für Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien überwiegend das Ertragswertverfahren angewendet. Bei ausreichend vorliegenden Vergleichswerten kann für alle Immobilien auch das Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen. Alle diese Bewertungsmethoden sind daher wichtig und werden abhängig vom Typ Ihrer Immobilie eingesetzt. Zusätzlich spielen auch Lage und Umfeld bei der Wertermittlung einer Immobilie eine wichtige Rolle.

Das Sachwertverfahren – bei selbstgenutzten Immobilien

Das Sachwertverfahren findet besonders bei selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern Anwendung, aber auch bei exklusiven Eigentumswohnungen. Bei dieser Methode werden Gebäudewert und Grundstückswert separat ermittelt. Somit kann der Verkehrswert berechnet werden, der ausschließlich die tatsächlichen Baukosten des Gebäudes berücksichtigt. Beim Sachwertverfahren setzt sich der Gesamtwert des Hauses aus den Baukosten und dem Bodenwert des Grundstücks zusammen, unter Berücksichtigung der Marktanpassung.

Bei dieser Art der Wertermittlung einer Immobilie geht man allgemein von der Annahme aus, dass die Herstellungskosten den Wert einer Immobilie korrekt abbilden. Dennoch werden auch beim Sachwertverfahren wertmindernde Umstände mit einbezogen. Das betrifft Gebäudeschäden oder den Sanierungsbedarf von Immobilien. Außerdem wird die Situation auf dem regionalen Grundstücksmarkt berücksichtigt, denn es besteht ein Unterschied, ob das Haus in Frankfurt oder im ländlichen Bereich steht. Diese Unterschiede müssen bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ebenfalls betrachtet werden.

Das Ertragswertverfahren – für gewerblichen und vermieteten Immobilien

Das Ertragswertverfahren findet vor allem bei gewerblich genutzten Immobilien Anwendung. Bei gewerblichen und vermieteten Objekten spielt der jährliche Reinertrag für die Berechnung des Verkehrswerts eine wesentliche Rolle. Beim Ertragswertverfahren werden von den Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dabei handelt es sich um die Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungs- sowie Mietausfallkosten. Bei dieser Wertermittlung der Immobilie werden zusätzlich noch der Reinertrag und die Restnutzungsdauer berücksichtigt.

Zusätzlich wird bei Ertragswertobjekten wie zum Beispiel bei gewerblichen Immobilien der sogenannte Liegenschaftszins ermittelt. Damit sind die Renditeerwartungen gemeint, die das Verkehrswertgutachten ergibt. Potentielle Kapitalanleger benötigen Informationen darüber, wie viel sie investieren müssen und wie hoch die Gewinnerwartungen der Gewerbeimmobilie sind.

Das Vergleichswertverfahren – für vergleichbare Immobilien

Das Vergleichswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn vergleichbare Immobilien vorhanden sind. Es eignet sich somit für die Wertermittlung von Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke und Einfamilienhäuser kann man den Verkehrswert so berechnen. Das Verfahren geht nach der Durchschnittsmethode vor und berechnet aus allen vorhandenen vergleichbaren Objekten einen durchschnittlichen Wert.

Die Genauigkeit des Verfahrens hängt davon ab, ob genügend Preise für vergleichbare Immobilien vorhanden sind. Es werden auch individuelle Merkmale einer Immobilie einbezogen. Zu diesem Zweck wird der Durchschnittspreis durch Zuschläge oder Abschläge korrigiert. Je weniger vergleichbare Objekte vorhanden sind oder je spezieller die Immobilie ist, desto größer ist der Schwankungsbereich bei der Wertermittlung der Immobilie. Ein professioneller Gutachter kann diese Immobilien genauer bewerten.

Wann ist ein Wertgutachten für Immobilien notwendig?

Die vorgestellten Verfahren lassen vermuten, dass jede Immobilie schematisch bewertet werden kann. Das ist selbstverständlich nicht der Fall. Je spezieller die Immobilie ist, desto schwieriger wird es, die Immobilie zu bewerten. Die Ausstattung einer Immobilie ist ebenfalls ein wichtiges Kriterium für die Wertermittlung der Immobilie.

Ein Verkehrswertgutachten ist immer die sicherste Methode, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen und einen Grundstückswert zu ermitteln. Der Gutachter bewertet die Bausubstanz, aber auch die Lage und die Gegebenheiten auf dem entsprechenden Grundstücksmarkt. Regionale Kenntnisse sind somit sehr wichtig.

Des Weiteren müssen rechtliche Aspekte in die Bewertung aufgenommen werden. Fragen des Denkmalschutzes sind zu klären, die erhebliche Einflüsse auf die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen haben. Wird ein ganzes Baugebiet saniert, müssen die Eigentümer mit erheblichen Erschließungskosten rechnen. Aber auch Steuervorteile sind zu berücksichtigen und damit in die Wertermittlung der Immobilie aufzunehmen. Nicht zu vergessen sind Wegerechte, Wohnrechte / Wohnungsrechte, Nießbrauchrechte oder auch bestehende Mietverhältnisse.

Wertermittlung von Immobilien durch Ruof, Binder & Kollegen

Die Wertermittlung einer Immobilie ist eine komplizierte Angelegenheit, die Fachkenntnisse verlangt. Sie sollten diese wichtige Aufgabe in die Hände erfahrener Sachverständiger geben. Das Sachverständigenbüro von Ruof, Binder & Kollegen bietet Ihnen einen umfassenden Service für die fachmännische Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Wir erstellen Wertgutachten für Bürogebäude, Geschäftshäuser, Produktions- und Industrieanlagen und sonstige gewerbliche Immobilien, aber auch für Privathäuser. Ob für Ihre Immobilie das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren anzuwenden ist: Sie können sich darauf verlassen, ein gerichtsfestes Gutachten für Immobilien zu erhalten, das sich rentiert und alle Vertragsabsprachen erheblich vereinfacht.

Je nachdem wie aufwendig die Wertermittlung einer Immobilie ist und ob alle notwendigen Unterlagen vorliegen, dauert es circa vier Wochen, die Immobilie zu bewerten. Unsere qualifizierten Sachverständigen arbeiten im Saarland, in Bayern, in Hessen und Baden-Württemberg. Wir erstellen bei Bedarf im gesamten süddeutschen Raum rechtssichere Gutachten für Ihre Immobilien mit den Kerngebieten Saarland mit Saarbrücken, Hessen mit Frankfurt am Main, Bayern mit Nürnberg, Neumarkt in der Oberpfalz und Umgebung, sowie Teilen von Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg.

Fordern Sie einfach ein unverbindliches Angebot bei uns an. Wir helfen Ihnen gerne bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie.

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