Wertermittlung von Immobilien zur Ermittlung des Marktwertes

Andreas Ruof bei der Wertermittlung einer Immobilie
Andreas Ruof bei der Wertermittlung einer Immobilie

Mit einer Wertermittlung von Immobilien erhalten Sie aussagekräftige Zahlen über den aktuellen Wert Ihres Objektes. Als Sachverständigenbüro verfügen wir über die Erfahrung und Expertise, die Immobilie bewerten zu können. Wir erstellen als EU-zertifizierte Sachverständige das Verkehrswertgutachten anhand bewährter Verfahren. Dazu stehen je nach Objekt das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren zur Auswahl. Mit diesen führen wir die Wertermittlung bei Immobilien jeder Art professionell und unter Berücksichtigung etwaiger Besonderheiten durch. Denn jedes Objekt ist einzigartig und es Bedarf einer genauen Betrachtung, um herausfinden zu können, welches Verfahren zur Immobilien-Wertermittlung die richtige Wahl ist.

Wozu dient eine Wertermittlung von Immobilien?

Mit einer Immobilien-Wertermittlung ist es möglich, den Verkehrswert und damit den aktuellen Marktwert zu berechnen. Dabei handelt es sich um jenen Wert, welcher zum Zeitpunkt der Berechnung als realistischer Verkaufspreis angesetzt werden könnte. Der Verkehrswert wird im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Ein Gutachten für Immobilien ist immer dann erforderlich, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern, beispielsweise beim Verkauf. Darüber hinaus gibt es noch weitere Gründe, den Immobilienwert ermitteln zu lassen:

  • bei allen Eigentumsübertragungen wie dem Kauf oder Verkauf, Erbschaft oder Schenkung
  • Scheidung
  • sonstige Betreuungs- oder Nachlassangelegenheiten oder bei Vormundschaft
  • Finanzierung oder Anschlussfinanzierung
  • Übertragung oder Übereignung
  • gerichtliche Auseinandersetzungen, die den Wert des Objektes betreffen

Insbesondere bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, beispielsweise bei Scheidung oder Erbschaft, zeigt sich, dass sich mit einem rechtssicheren Verkehrswertgutachten außergerichtliche Einigungen herbeiführen lassen. Kostspielige und langwierige Rechtsstreitigkeiten sind dadurch in vielen Fällen vermeidbar. Das zeigt sich beispielsweise bei Scheidungen mit Vermögensauseinandersetzungen. Entscheiden sich beide Partner dazu, den Immobilienwert ermitteln zu lassen, erhalten sie damit eine gute Grundlage, die Aufteilung des Vermögens selbst vorzunehmen. Für die Kosten einer Wertermittlung von Immobilien kommt in der Regel der Auftraggeber auf.

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie erfahren? Mein Team und ich stehen Ihnen für eine Wertermittlung gern zur Verfügung!
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Welche Verfahren zur Immobilien-Wertermittlung gibt es?

Gutachtern schreibt der Gesetzgeber drei unterschiedliche Verfahrung zur Wertermittlung von Immobilien vor. Welches Verfahren die richtige Wahl ist, hängt insbesondere von der Art des Objektes sowie der Nutzungsweise ab. Um ein Gutachten für Immobilien im privaten Bereich von selbst genutzten Einfamilienhäusern erstellen zu können, ist normalerweise das Sachwertverfahren das Mittel der Wahl. Wird mit dem zu bewertenden Objekt hingegen das Ziel verfolgt, damit Erträge zu erwirtschaften, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Das ist beispielsweise bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern oder bei Gewerbeimmobilien der Fall. Alternativ zu diesen Verfahren haben wir als Gutachter die Möglichkeit, die Wertermittlung der Immobilie anhand des Vergleichswertverfahrens durchzuführen. Dazu müssen uns jedoch ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Um eine Immobilie bewerten zu können, gibt es somit nicht nur ein hilfreiches Verfahren. Der Einzelfall entscheidet, welches Verfahren die richtige Wahl ist.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren können wir in jenen Fällen heranziehen, in welchen wir über ausreichend verwertbare Vergleichswerte verfügen. Denn dieses Verfahren bedient sich der Durchschnittsmethode. Das bedeutet, dass aus den Daten der vergleichbaren Objekte ein Durchschnittswert berechnet wird. Dementsprechend wichtig ist es, über eine Vielzahl von Daten zu verfügen. Dennoch ist es mit dem Vergleichswertfahren möglich, auch individuelle Merkmale des Objektes zu berücksichtigen. Das ist durch Zuschläge oder Abschläge auf den errechneten Durchschnittswert möglich.

Das Vergleichswertverfahren lässt sich für bebaute sowie unbebaute Grundstücke nutzen und kann zur Wertermittlung von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Wohnungen zum Einsatz kommen. Stehen nur wenige vergleichbare Immobilien zur Auswahl, lässt sich durch das Verfahren ein nur sehr ungenauer Wert ermitteln. Um den Immobilienwert ermitteln zu können, wäre in diesen Fällen ein anderes Verfahren das Mittel der Wahl.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird ebenso wie das Vergleichswertverfahren bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt. Ebenso kann es zur Begutachtung von exklusivem Wohnraum genutzt werden. Das Besondere am Sachwertverfahren ist, dass bei diesem der Gebäude- und der Grundstückswert zunächst unabhängig voneinander ermittelt werden. Dadurch ist es möglich, den Fokus auf die tatsächlichen Baukosten des Objektes zu legen.

Berechnet wird der Wert des Gebäudes nach diesem Verfahren durch die Baukosten auf der einen Seite und dem Bodenwert des Grundstücks auf der anderen Seite. Ebenso müssen eine Marktanpassung und wertmindernde Faktoren berücksichtigt werden. Zu diesen zählt beispielsweise ein festgestellter Sanierungsbedarf. Zudem ist es mit diesem Verfahren möglich, die Lage und die Besonderheiten des regionalen Grundstücksmarktes zu berücksichtigen. Denn diese Faktoren können sich maßgeblich auf den Verkehrswert auswirken. Damit fließt in die Berechnung durch das Sachwertverfahren auch ein, ob sich die Immobilie beispielsweise in ländlicher und nicht so stark nachgefragter Lage befindet. Oder ob es sich um ein Objekt in einer Großstadt in bester Lage handelt.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren setzen wir gezielt ein, um den Immobilienwert in Verbindung mit den Erträgen ermitteln zu können. Dementsprechend wird das Verfahren vorzugsweise bei Gewerbeobjekten sowie vermieteten Immobilien eingesetzt. Der Fokus der Berechnung liegt auf dem jährlichen Reinertrag. Für ein Gutachten für Immobilien müssen von den jährlich zu erwartenden Mieteinnahmen zunächst die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Zudem fließen die Restnutzungsdauer sowie der errechnete Liegenschaftszins mit in die Berechnung ein. Dadurch lassen sich mit dem Ertragswertverfahren auch die Renditeerwartungen berücksichtigen. Das ist insbesondere für Käufer oder Kapitalanleger relevant. Denn anhand dieser Daten erhalten sie Informationen über die erforderlichen Investitionen auf der einen und die Gewinnerwartungen auf der anderen Seite.

Welche Besonderheiten müssen bei einem Gutachten für Immobilien berücksichtigt werden?

Mit den vorgenannten Verfahren ermitteln wir je nach Objekt und Besonderheiten den Verkehrswert einer Immobilie. Durch die Berücksichtigung der unterschiedlichsten Kriterien ist es durch ein Gutachten für Immobilien möglich, einen möglichst realistischen Grundstücks- oder Immobilienwert ermitteln zu können. Je mehr Details berücksichtigt werden müssen, desto umfangreicher und komplexer fällt die Immobilienbewertung aus. Das zeigt sich unter anderem an dem Umstand, dass auch die Ausstattung eines Objektes in die Bewertung einfließen sollte.

Zudem müssen die Bausubstanz bewertet werden sowie die Lage und die Situation am jeweiligen Grundstücksmarkt. Dementsprechend kann es sich als Vorteil erweisen, wenn der Gutachter, welcher die Immobilie bewerten möchte, den regionalen Markt kennt.

Für ein Gutachten von Immobilien müssen demnach viele Faktoren berücksichtigt werden. Zu diesen zählen auch rechtliche und steuerliche Besonderheiten, die sich maßgeblich auf den zu erwartenden Kostenaufwand für Eigentümer und auf den Immobilienwert auswirken können. Deshalb kommt es darauf an, das Objekt und sämtliche Besonderheiten umfassend zu betrachten:

  • Handelt es sich um ein Denkmalschutzobjekt? Dann müssen Mehrkosten für Instandhaltungskosten eingeplant werden.
  • Wie verhält es sich mit Wegerechten?
  • Wie ist es um die Wohnrechte bzw. Wohnungsrechte bestellt?
  • Existieren Nießbrauchrechte oder sind bestehende Mietverhältnisse bei der Immobilien-Wertermittlung zu berücksichtigen?
  • Lassen sich Steuervorteile berücksichtigen?
  • Soll ein Baugebiet saniert werden? Dann müssen Erschließungskosten eingeplant werden.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Baujahr des Gebäudes. Dadurch lässt sich nicht nur das Alter feststellen. Als erfahrene Experten auf diesem Gebiet wissen wir, dass zu jeder Bauzeit unterschiedliche Bauweisen und Konstruktionen vorherrschten. Damit verbunden sind auch einige Fehler und Schwachstellen typisch für die jeweilige Bauzeit. Durch unsere Expertise wissen wir genau, auf welche Details wir achten müssen, um alle Aspekte in das Gutachten für die Immobilie einfließen zu lassen.

Wie viel Zeit nimmt eine Wertermittlung von Immobilien in Anspruch?

Wie viel Zeit ein Immobiliensachverständiger benötigt, um ein Gutachten für Immobilien zu erstellen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Lage, die Größe und etwaige Besonderheiten müssen dazu detailliert betrachtet werden. In der Regel benötigen wir für eine Verkehrswertermittlung über unsere Gutachter rund vier Wochen. Innerhalb dieser Zeit führen wir alle Schritte durch, die erforderlich sind, um die Immobilie bewerten zu können.

Im ersten Schritt erfolgt zunächst die Begehung des Objektes vor Ort. Damit erhalten wir einen Eindruck vom Gebäude und dem Zustand aus erster Hand. Baumängel lassen sich abklären und andere Schäden aus nächster Nähe begutachten. Im Zuge der Besichtigung müssen alle Einzelheiten betrachtet werden. Nur dann ist es möglich, dass der Zustand der Immobilie im Verkehrswert mit abgebildet wird. Deshalb legt unser Sachverständigenbüro wert darauf, nicht nur den allgemeinen Zustand der Immobilie zu betrachten, sondern viele weitere Details. Zu diesen zählen insbesondere alle sichtbaren Elemente wie beispielsweise:

  • Decken, Böden und Wände
  • Fenster und Türen
  • Kellerräume
  • Fassade
  • Heizungsanlagen
  • Sichtbar verlegte Leitungen
  • Außengelände

Während die Ortsbesichtigung meist nur wenige Stunden in Anspruch nimmt, besteht der weitaus größte Teil der Wertermittlung von Immobilien in der Bearbeitung der Daten. Relevant in diesem Zusammenhang sind beispielsweise Eintragungen im Grundbuch oder die Objekte des Umfeldes. Beschleunigen lässt sich der Prozess, wenn Sie uns möglichst viele der erforderlichen Unterlagen direkt zu Beginn zur Verfügung stellen. Dazu zählen insbesondere der Grundbuchauszug sowie der Grundriss- und Lageplan des betreffenden Gebäudes, der Bebauungsplan sowie die Baugenehmigung. Alle relevanten Unterlagen werden wir im Zuge der Bearbeitung anfordern. Bei Bedarf müssen zusätzliche weitere Gutachter bestellt werden, um beispielsweise Bauschäden professionell begutachten zu können.

Fachlich fundierte Wertermittlung von Immobilien

Als erfahrene Sachverständige stehen wir Ihnen bei allen Fragen rund um die Wertermittlung von Immobilien zur Seite. Wir erstellen in Ihrem Auftrag ein fundiertes Gutachten für bebaute sowie unbebaute Grundstücke. Bei der Wertermittlung von Immobilien erstellen wir bei Bedarf ein Gutachten für:

  • Ihr privates Eigenheim
  • Mietshäuser und Mehrfamilienhäuser
  • Gewerbe- und Sonderimmobilien wie Mietshäuser, Bürogebäude, Produktions- und Industrieanalgen oder Geschäftshäuser

Als Sachverständigenbüro verfügen wir über jahrelange Erfahrung und können Ihre Wohn- und Gewerbeimmobilien bewerten. Bei uns erhalten Sie gerichtsfeste Gutachten mit realistischen Zahlen und Fakten. Das kann viele Prozesse vereinfachen. Denn es ist für unkomplizierte Eigentumsübertragungen, bei Erbschaften, Schenkungen, Scheidungen, Finanzierungen und allen anderen Angelegenheiten, für welche ein realistischer Verkehrswert ermittelt werden muss, förderlich.

Wertermittlung von Immobilien über Ruof, Binder & Kollegen

Wir von Ruof, Binder & Kollegen sind in Bayern, dem Saarland, in Hessen sowie in Teilen von Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg vor Ort tätig. In diesen Regionen verfügen wir über fundierte Ortskenntnisse und kennen damit die Besonderheiten der jeweiligen Immobilienmärkte.

Unsere Kernkompetenzen liegen in der Erstellung gerichtsfester Gutachten für Immobilien. In unserem Sachverständigenbüro arbeiten wir mit einem Team aus Experten zusammen und bringen die dazu erforderlichen Sach- und Fachkenntnisse mit. Andreas Ruof verfügt als Geschäftsführer der Ruof Immobilienbewertung und EU-zertifizierter Sachverständiger über die höchste Zertifizierung nach der DIN EN ISO/IEC 17024:2012, die innerhalb der EU erlangt werden kann. Von uns können Sie keine Onlinegutachten, sondern Verkehrswertgutachten erwarten, die auf der Basis gesicherter Daten erstellt werden.

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