Das Ertragswertverfahren ist ein anerkanntes Verfahren der Immobilienbewertung, das insbesondere bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Ertragsobjekten wie Mietwohngrundstücken, Gewerbeimmobilien oder anderen vermieteten Objekten angewendet wird. Es beruht auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie maßgeblich von den zu erzielenden Erträgen abhängt, die sie generieren kann. Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Immobilienwertes von Objekten mit Renditeerwartung. Es zählt neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren zu den drei anerkannten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Die gesetzliche Grundlage bildet § 17 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
1. Grundprinzipien des Ertragswertverfahrens:
Ertragsorientierung: Das Ertragswertverfahren basiert auf der Idee, dass der Wert einer Immobilie primär durch die erzielbaren Erträge bestimmt wird, die aus der Nutzung der Immobilie resultieren.
Kapitalisierung des Ertrags: Das Verfahren kapitalisiert die zu erwartenden Erträge aus der Immobilie in einen aktuellen Barwert, der den Wert der Immobilie darstellt.
2. Schritte des Ertragswertverfahrens:
Ermittlung der Jahresrohmiete: Die Jahresrohmiete bildet die Grundlage des Ertragswertverfahrens. Sie entspricht der potenziellen Mieteinnahme pro Jahr unter Berücksichtigung von Leerständen, Mietpreissteigerungen und anderen Faktoren.
Berechnung des Rohertrags: Der Rohertrag ergibt sich aus der Jahresrohmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten wie Leerstand, Mietausfall oder Bewirtschaftungskosten.
Kapitalisierung des Rohertrags: Der ermittelte Rohertrag wird unter Berücksichtigung eines angemessenen Kapitalisierungszinssatzes in einen Kapitalwert umgerechnet. Dieser Kapitalwert stellt den heutigen Wert der zukünftigen Erträge dar.
Berücksichtigung von Restnutzungsdauern und Liegenschaftszinsen: Das Ertragswertverfahren berücksichtigt auch die Restnutzungsdauer der Immobilie sowie die Liegenschaftszinssätze, die die Verzinsung des Bodenwerts darstellen.
3. Anwendungsbereiche des Ertragswertverfahrens:
Vermietete Immobilien: Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden, Einkaufszentren oder Gewerbeobjekten angewendet.
Investitionsentscheidungen: Es dient Investoren und Immobilieneigentümern als Entscheidungshilfe bei An- und Verkaufsentscheidungen, Finanzierungen sowie zur Bestimmung von Miet- und Pachtpreisen.
Steuerliche Bewertung: Das Ertragswertverfahren findet auch Anwendung in steuerlichen Bewertungen von Immobilien, beispielsweise bei der Berechnung von Grundsteuern oder Erbschafts- und Schenkungssteuern.
