Das Vergleichswertverfahren ist ein durch den Paragraphen 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregeltes Verfahren, um den Immobilienwert zu ermitteln. Bei diesem Verfahren wird der Marktwert aus dem Vergleich mit tatsächlich realisierten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte berechnet. Das Vorhandensein der Verkehrswerte vergleichbarer Immobilien bestimmt somit über die Anwendbarkeit dieses Verfahrens.
Welche Faktoren berücksichtigt die Immobilienwertermittlungsverordnung?
Dieses Verfahren bezieht gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung folgende Faktoren ein, um den Immobilienwert zu ermitteln:
- Verkaufspreise ähnlicher Objekte der Vergangenheit
- werterhöhende Zuschläge
- wertmindernde Abschläge
Die Vergleichswerte werden vom Gutachterausschuss der Kommune ermittelt. Dieser Ausschuss bildet nach unterschiedlichen Kriterien (Baujahr, Lage, Art der Immobilie) Segmente, für die jeweils Durchschnittspreise berechnet werden. Diese Durchschnittspreise sind indirekte Vergleichswerte, die jeweils um Zu- und Abschläge modifiziert werden.
Welche Zu- und Abschläge berücksichtigt das Vergleichswertverfahren?
Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung werden werterhöhende Zuschläge einbezogen. Faktoren wie ein besonders guter Zustand der Immobilie oder eine bevorzugte Lage wirken werterhöhend. Dementsprechend wirken sich ein Sanierungsbedarf, Nutzungsbeschränkungen oder Verkehrslärm negativ auf den Immobilienwert aus. Ziel ist es, durch die Einbeziehung der wertbeeinflussenden Korrekturfaktoren einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln.
Vergleichswertverfahren – Grenzen der Anwendbarkeit
Stehen ausreichend Vergleichswerte zur Verfügung, bietet dieses Verfahren eine besonders realistische Möglichkeit, den Immobilienwert zu ermitteln. Je spezieller eine Immobilie ist, desto schwieriger wird es, entsprechende Vergleichswerte zu finden. Außerdem sollten die Zu- und Abschläge höchstens ein Drittel der Durchschnittswerte ausmachen. Denn nur so kann von einem validen Verfahren ausgegangen werden. Durch eine zusätzliche Anwendung des Sachwertverfahrens kann eine Plausibilitätsprüfung vorgenommen werden. Das Verfahren ist für gut vergleichbare Immobilien geeignet und wird entsprechend bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt. Auch die Experten von Ruof Immobilienbewertung nutzen selbstverständlich alle gebotenen Verfahren.
Vergleichswertverfahren – Einfluss auf das Immobiliengutachten
Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt den Einfluss von Angebot und Nachfrage auf den Verkehrswert. Sind genügend Vergleichswerte vorhanden, gelingt es, bei der Immobilienbewertung einen aktuellen Immobilienwert zu ermitteln, der auch individuelle Faktoren berücksichtigt.