Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Worauf sollten Sie achten?

Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu kaufen wird immer beliebter. Aufgrund der aktuell historisch niedrigen Zinsen suchen private Anleger nach Möglichkeiten der lukrativen Geldanlage. Pflegeimmobilien zu kaufen, ist eine interessante Alternative, denn dabei werden jährlich Renditen von bis zu acht Prozent erzielt. Darüber hinaus genießen Sie den Vorteil, dass Sie das Pflegeappartment im Bedarfsfall selbst beziehen oder einem Angehörigen überlassen können. Bis dahin kümmern sich die Betreiber der Pflegeheime um die Vermietung und Wartung, sodass sich der Aufwand, den eine Pflegeimmobilie verursacht, in Grenzen hält. Es stellt sich jedoch die Frage, ob das Investieren in Pflegeimmobilien uneingeschränkt empfehlenswert ist und was Investoren bei dieser Art der Geldanlage beachten sollten.

Warum ist eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage besonders geeignet?

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen – eine gute Investition in die Zukunft?

Es gibt mehrere Trends, die Anleger zum Investieren in Pflegeimmobilien motivieren. Zum einen ist es derzeit schwierig, Kapital mit guten Renditen anzulegen. Die Zinsen für Anlageprodukte der Banken befinden sich seit Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau. Dies wird sich aller Voraussicht nach zumindest mittelfristig auch nicht ändern. Viele Privatanleger haben außerdem nicht die nötige Erfahrung, um mit relativ geringem Risiko an der Börse zu investieren. Das Verfolgen der Aktienkurse kostet Zeit und häufig sind die Kurse politisch beeinflusst und somit kaum prognostizierbar. Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage verspricht ein beherrschbareres Risiko.

Zusätzlich wächst die Furcht vor einer steigenden Inflation, sodass generell Sachwerte stärker in den Fokus der Anleger geraten. Immobilien gelten als wertstabile Kapitalanlage, mit der selbst in Zeiten niedriger Zinsen hohe Renditen erzielt werden. Für das Investieren in Pflegeimmobilien spricht zusätzlich der Trend, dass immer mehr Menschen im Alter einen Platz in einem Pflegeheim benötigen. Die Betreiber der Pflegeeinrichtungen locken mit langfristigen Verträgen, die 25 Jahre lang feste Mieteinnahmen für ein Pflegeappartment versprechen. Gleichzeitig wird den Anlegern zugesichert, dass sich die Betreiber um das gesamte Immobilienmanagement kümmern. Auf diese Weise ist dafür gesorgt, dass die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage die versprochene hohe Rendite erwirtschaftet.

Das sind gute Gründe, Pflegeimmobilien zu kaufen, die gleichzeitig der eigenen Vorsorge dienen. Wenn man den Platz benötigt, kann man in das Appartment einziehen oder dieses einem nahen Angehörigen überlassen. Bevor Sie sich dafür entscheiden, eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu kaufen, sollten Sie jedoch auch die Nachteile dieser Investments betrachten. Im Folgenden werden Vor- und Nachteile gegenübergestellt und Alternativen genannt, eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu nutzen.

Investieren in Pflegeimmobilien: Welche Möglichkeiten stehen zur Verfügung?

Geschätzter Bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland zwischen 2016 und 2035 – Quelle: Pflegeheim-Atlas Deutschland 2016

Der demografische Wandel vollzieht sich beinahe unmerklich, aber mit weitreichenden Konsequenzen. Derzeit sind fünf Prozent aller Bundesbürger älter als 80 Jahre. Und im Jahr 2050 werden es wahrscheinlich 15 Prozent, also mehr als 12 Millionen Menschen, sein. Damit steigt die Zahl derjenigen Senioren stark an, die im hohen Alter Pflege brauchen. Knapp drei Millionen Menschen sind im Jahr 2020 pflegebedürftig und schon 2030 wird die Zahl auf 3,5 Millionen steigen. Ungefähr ein Drittel der Pflegebedürftigen benötigt einen Platz in einem Pflegeheim. Schätzungen zufolge müssen bis zum Jahr 2030 180.000 zusätzliche Pflegeplätze geschaffen werden, um den Bedarf zu decken.

Schon jetzt fehlen Heimplätze in vielen Kommunen. Deshalb werden verstärkt Pflegeeinrichtungen gebaut, die das Investieren in Pflegeimmobilien ermöglichen. Allerdings sollten Sie beachten, dass es bereits in einigen Regionen (Nordrhein-Westfalen) einen Angebotsüberhang gibt. Bei der Entscheidung für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage gilt somit wie bei jedem Immobilieninvestment: Die Lage entscheidet. Es gibt folgende Möglichkeiten für das Investieren in Pflegeimmobilien:

• Kauf von einzelnen Pflegeappartments
• Fonds
• Aktien

Pflegeimmobilien kaufen: Chancen und Risiken des Investments

Wer überlegt, Pflegeimmobilien zu kaufen, sollte vorher einiges beachten. Pflegeimmobilien sind sogenannte Spezialimmobilien. Es handelt sich dabei um einzelne Appartments in einem Pflegeheim oder einer Wohnanlage, die eine Option der Betreuung durch einen Pflegedienst umfassen. Man kann als Privatanleger eine oder mehrere Pflegeimmobilien kaufen, um von der Mietrendite zu profitieren. Da in den nächsten 20 Jahren die Generation der Babyboomer in das Alter für Pflege kommt, ist von einem wachsenden Bedarf an Pflegeplätzen auszugehen. Das Investieren in Pflegeimmobilien ist somit eine logische Konsequenz.

Oft entsprechen die alten Pflegeheime nicht den geforderten Standards, sodass insgesamt ein großer Bedarf an neu errichteten Pflegeeinrichtungen besteht. Da den Kommunen das Kapital für derartige Investitionen fehlt, treten private Anbieter neben die gemeinnützigen Betreiber von Pflegeheimen. Bauträger konzipieren mit privaten Betreibern neue Einrichtungen. Es gibt also viele Möglichkeiten, Pflegeimmobilien zu kaufen. Nach der Fertigstellung des privaten Pflegeheims wird dieses dann vom Betreiber langfristig (20 bis 25 Jahre) angemietet.

Die Preise für Pflegeimmobilien variieren je nach Region, liegen jedoch in den meisten Fällen unter den Preisen für Eigentumswohnungen. Im Durchschnitt werden 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter beim Investieren in Pflegeimmobilien bezahlt. Sie können also eine 40 Quadratmeter große Pflegeimmobilie als Kapitalanlage für 120.000 bis 160.000 Euro kaufen. Selbst in München müssen Sie „nur“ 4.800 Euro pro Quadratmeter bezahlen, wenn Sie sich für das Investieren in Pflegeimmobilien entscheiden. Zum Vergleich: Der Quadratmeterpreis in der bayerischen Landeshauptstadt liegt ansonsten bei durchschnittlich 6.450 Euro (Stand: Mai 2020).

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Chancen für Privatanleger

Es gibt einige Vorteile, die damit verbunden sind, Pflegeimmobilien zu kaufen:

• günstiger Kaufpreis
• langfristig sichere Mieteinnahme
• Verkauf jederzeit möglich
• Steuervorteile
• kaum Verwaltungsaufwand
• kaum zusätzliche laufende Kosten
• Möglichkeit der Selbstnutzung
• attraktive Rendite

Das Investieren in Pflegeimmobilien ist in vielen Fällen zu günstigen Kaufpreisen möglich, da die Pflegeappartments provisionsfrei vom Bauträger verkauft werden. Es erfolgt keine Vermietung an Privatpersonen, sondern an gewerbliche Betreiber. Üblicherweise beträgt die Laufzeit des Mietvertrags 20 oder sogar 25 Jahre, wenn Sie eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen. Eine jährliche Mietanpassung (Indexmiete) wird vertraglich fixiert. Das Mietausfallrisiko ist bei einer kaufmännisch gut geführten Pflegeeinrichtung ebenso wie die konjunkturelle Abhängigkeit gering. Da in Regionen, in denen Pflegeappartments fehlen, Wertsteigerungen wahrscheinlich sind, ist außerdem ein gewinnbringender Verkauf beim Investieren in Pflegeimmobilien möglich.

Hinsichtlich der Steuervorteile werden Pflegeimmobilien wie Wohnimmobilien behandelt. Abschreibungen auf das Gebäude und Zinsen für eine Fremdfinanzierung können steuerlich geltend gemacht werden. Das Mobiliar kann innerhalb von zehn Jahren ebenfalls abgeschrieben werden und der gewinnbringende Verkauf ist nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Sie profitieren außerdem von einem geringen Verwaltungsaufwand, wenn Sie statt einer Eigentumswohnung Pflegeimmobilien kaufen. Der Betreiber übernimmt die Verwaltung der Pflegeappartments. Innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist des Bauträgers führen Mängel nicht zur finanziellen Belastung beim Eigentümer der Pflegeimmobilie.

Üblicherweise ist ein Belegungsrecht im Kaufvertrag enthalten, wenn Sie Pflegeimmobilien kaufen. Der Anleger kann selbst in das Pflegeappartment einziehen oder dieses seinen Angehörigen überlassen. Ganz entscheidend dafür, Pflegeimmobilien zu kaufen, ist jedoch die attraktive Rendite. Diese liegt bei vier bis acht Prozent und setzt sich aus den Mieteinnahmen sowie einer potenziellen Wertsteigerung zusammen.

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Diese Risiken sollten Sie beachten

Das Investieren in Pflegeimmobilien ist auch mit einigen Risiken verbunden, die Sie bei der Entscheidung einbeziehen sollten. Es stellt sich beispielsweise die Frage, ob die Eigennutzung bei Bedarf tatsächlich ohne Wartezeit realisierbar ist, wenn Sie eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage erworben haben. Bei Pflegeimmobilien steht dem Eigentümer nicht die Option der Kündigung aufgrund von Eigenbedarf zur Verfügung. Das Versprechen kann also nur eingehalten werden, wenn gerade ein Appartment frei ist. Sie sollten außerdem folgende Nachteile bedenken, wenn Sie beabsichtigen, Pflegeimmobilien zu kaufen:

• Einfluss der Lage
• sinkende Attraktivität des Standorts
• Größe der Pflegeeinrichtung
• Risiko der Insolvenz des Betreibers
• Bauträger mit wenig Erfahrung
• staatliche Reglementierung
• Zinsänderungsrisiko
• Renditeerwartungen überhöht
• Instandhaltungskosten

Die Lage ist wie bei jedem Immobilieninvestment entscheidend dafür, ob es sich lohnt, Pflegeimmobilien zu kaufen. Achten Sie darauf, dass das Einzugsgebiet mindestens 25.000 Einwohner umfasst und eine Unterdeckung vorhanden ist, bevor Sie sich für das Investieren in Pflegeimmobilien entscheiden. Es besteht immer das Risiko, dass sich die Standortbedingungen ändern und die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage die Erwartungen nicht erfüllt. Hinsichtlich der Größe sind Pflegeheime vorzuziehen, die über 80 bis 120 Pflegeappartments verfügen. Größere Häuser haben oft Überkapazitäten und kleinere Pflegeheime können nicht rentabel betrieben werden. Es ist wichtig, dass der Betreiber sich bereits erfolgreich am Markt etabliert hat und möglichst mehrere Pflegeeinrichtungen betreibt.

Wenn Sie über das Investieren in Pflegeimmobilien nachdenken, sollten Sie immer die Referenzen des Bauträgers prüfen. Nur wenige Unternehmen verfügen über die nötige Erfahrung für altersgerechtes Bauen. Pflegeimmobilien zu kaufen, bedeutet darüber hinaus, in einem staatlich reglementierten Markt zu investieren. Überprüfen Sie außerdem die Renditeversprechen, indem Sie die zugrundeliegenden Prämissen hinterfragen und beispielsweise die Kosten für die Instandhaltung einbeziehen. Das Risiko einer mittelfristigen Zinserhöhung wird ebenfalls zu sinkenden Renditen führen, da die Anschlussfinanzierung aller Wahrscheinlichkeit nach zu höheren Zinsen erfolgt. Bedenken Sie, dass Pflegeimmobilien einer höheren Abnutzung unterliegen und schon aus diesem Grund die Renditeerwartungen kritisch beurteilt werden sollten. Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind also nicht immer eine gute Wahl.

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Wie kann man vom Trend profitieren?

Es ist zweifellos richtig, dass es einen wachsenden Bedarf an Pflegeheimen gibt und sich daraus Optionen für private Anleger ergeben, in Pflegeimmobilien zu investieren. Pflegeimmobilien zu kaufen, ist jedoch nicht die einzige Möglichkeit, von diesem Boom zu profitieren. Fonds bieten die Chance, mit kleineren monatlichen Summen das Risiko zu streuen und langfristig Kapital aufzubauen. Die Fonds investieren in viele verschiedene Pflegeeinrichtungen und erwirtschaften Renditen von durchschnittlich zwei bis vier Prozent.

Es gibt des Weiteren die Möglichkeit, in Aktien aus dem Pflegebereich zu investieren. Börsennotierte Unternehmen verwalten Immobilienbestände von mehreren Milliarden Euro im Pflegebereich. Sie können mit deren Aktien Anteile an Pflegeimmobilien kaufen und dabei von Kursgewinnen und der Zahlung von Dividenden profitieren. Das Investieren in Pflegeimmobilien-Aktien ist jedoch mit dem Risiko von Kursschwankungen verbunden.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sollten somit kritisch beurteilt werden. Bevor Sie sich entscheiden, Pflegeimmobilien zu kaufen, ist eine Chancen-Risiken-Bewertung unerlässlich. Dabei ist insbesondere das kaufmännische Geschick des Betreibers als Risiko zu bewerten. Erwirtschaftet der Betreiber Verluste und meldet Insolvenz an, müssen die Eigentümer einen neuen Pächter finden und monatelange Leerstände überbrücken. Große Betreiber, die seit Jahren erfolgreich auf dem Markt agieren und möglichst mehrere Einrichtungen führen, bedeuten ein geringeres Risiko. Um Vermögensverluste zu vermeiden, sollten Sie vor dem Investieren in Pflegeimmobilien einen kompetenten Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Immobiliengutachtens beauftragen. Der Experte wird nicht nur den Zustand des Gebäudes einbeziehen, sondern auch die Standortfaktoren berücksichtigen. Pflegeimmobilien zu kaufen, lohnt sich nur an Standorten, die sowohl wirtschaftlich als auch demografisch wachsen.

Mit einem professionellen Wertgutachten für Gewerbeimmobilien können Sie eine fundierte Entscheidung treffen und Ihre Risiken beim Investieren in Pflegeimmobilien minimieren.

Verwendete Bilder in diesem Beitrag:

© Pflegeheim-Atlas Deutschland 2016
© Paul Szewczyk – Unsplash