Die Lage einer Immobilie entscheidet sehr stark über deren Wert. Deren Bewertung ist nicht ganz einfach und erfordert Sachkenntnis und gute Ortskenntnisse. Daher sollte, immer wenn ein Eigentümerwechsel erfolgt, ein Immobiliensachverständiger damit beauftragt werden, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Ziel ist die rechtssichere Ermittlung des Marktwerts. Der Immobiliengutachter lässt auch zahlreiche andere Kriterien in die Wertermittlung einfließen. Neben Größe, Zustand und Ausstattung ist, wie gesagt, vor allem die Lage der Immobilie entscheidend. Die Immobilienpreise hängen stark von der Mikrolage und der Makrolage der Immobilie ab. Ein gleichwertiges Haus, das auf Sylt drei Millionen Euro kostet, können Sie im sächsischen Vogtland bereits für 200.000 Euro kaufen. Um eine korrekte Immobilienbewertung vorzunehmen, benötigt der Immobiliengutachter somit ein Höchstmaß an Expertise und Erfahrung.
Die Lage der Immobilie bestimmt den Preis
Wie groß der Einfluss der Mikrolage und Makrolage ist, wird deutlich, wenn man die Wertentwicklung von Immobilien in den begehrten Lagen der Ballungsgebiete betrachtet. Wer ein Haus in München kaufen möchte, muss mit Preisen von bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Der Mittelwert beträgt 5.200 Euro pro Quadratmeter. Für eine Eigentumswohnung wird ein Medianpreis von 6.900 Euro pro Quadratmeter verlangt. Auch mittelfristig ist mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. Zum Vergleich: In Zeitz in Sachsen-Anhalt bezahlen Käufer mit ungefähr 700 Euro/Quadratmeter für eine Eigentumswohnung lediglich ein Zehntel dessen, was in München gefordert wird.
Im ländlichen Bereich verläuft der Trend teilweise rückläufig. Experten gehen davon aus, dass dort die Immobilienpreise innerhalb der nächsten zehn Jahre in vielen Landkreisen bis zu 25 Prozent sinken werden. In manchen Regionen können es sogar bis zu 50 Prozent werden.
Mikrolage und Makrolage: Welche Kriterien sind relevant?
Die Makrolage umfasst die gesamte Region oder Stadt. Teilweise wird auch ein Stadtteil als Makrolage definiert. Folgende Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise:
- Infrastruktur (Anbindung an Nahverkehr, Geschäfte, Schulen, Betreuungsmöglichkeiten, Ärzte, Freizeitangebote)
- Wirtschaftskraft (Arbeitsplätze, Arbeitslosenquote, Attraktivität für Pendler und Touristen)
- Bevölkerungsstruktur
- Bevölkerungsentwicklung
- Politische Situation
- Soziale Situation (z. B. Studentenstadt, familienfreundlicher Ort, Arbeiterstadt)
Die Mikrolage ist die unmittelbare Umgebung der Immobilie. Es wird beurteilt, wie attraktiv der Standort einer Immobilie innerhalb der Makrolage ist. Selbst in ländlichen Gebieten gibt es mehr oder weniger begehrte Wohnlagen.
Der Immobiliengutachter betrachtet bei der Wertermittlung folgende Kriterien der Mikrolage:
- Geschäfte für täglichen Bedarf
- Dienstleistungsangebot
- Freizeitmöglichkeiten
- Öffentlicher Nahverkehr
- Parkmöglichkeiten vor Ort
- Infrastruktur
- Nähe zum Zentrum des Orts
- Naherholungsgebiete
- Bebauungsdichte
- Straßenlärm
- Nachbarschaft
- Lichtverhältnisse (Sonneneinfall, Nord-Süd-Ausrichtung)
Wie verändern sich die Mikrolage und Makrolage im Zeitverlauf?
Bei der Immobilienbewertung spielt die voraussichtliche Entwicklung eine wichtige Rolle. Die Makrolage kann sich verbessern, wenn die Ansiedlung von Unternehmen geplant ist. Dadurch wird der Standort insgesamt attraktiver. Die Kaufkraft steigt, es entstehen neue Arbeitsplätze, neue Straßen werden gebaut und Zulieferbetriebe siedeln sich an.
Die Mikrolage kann sich durch neue Bebauungspläne sowohl in positiver als auch in negativer Hinsicht ändern. Werden die Straßen erneuert, Glasfaserkabel für schnelles Internet verlegt oder in der Nähe eine Kindertagesstätte sowie neue Einkaufsmöglichkeiten gebaut, verbessert sich die Mikrolage. Soll jedoch in der Nähe eine Fabrik entstehen oder eine Schnellstraße gebaut werden, verschlechtert sich die Mikrolage. Die Bebauung des Umfelds ist ebenfalls entscheidend. Der Immobiliengutachter wird sich über geplante Bauvorhaben in der Region informieren und die Perspektiven in die Wertermittlung einbeziehen.
Wie kann eine ungünstige Lage der Immobilie ausgeglichen werden?
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, deren Lage weniger günstig ist, sollten Sie die Verkaufsstrategie mit einem Immobilienexperten entwickeln. Der Immobiliengutachter wird Sie dabei unterstützen, die passende Zielgruppe anzusprechen. Damit erhöht sich die Chance, die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen. Der Immobiliengutachter wird Sie außerdem beraten, ob mit relativ wenig Aufwand der Immobilienwert erhöht werden kann. Es kann beispielsweise sinnvoll sein, einige Schönheitsreparaturen vorzunehmen und den Garten in einen präsentablen Zustand zu versetzen.
Grundstück oder Gebäude: Was entscheidet über den Immobilienpreis?
Der Immobiliengutachter wird bei guter Lage der Immobilie das Grundstück stärker in die Wertermittlung einfließen lassen. Denn der Quadratmeterpreis für den Grund und Boden determiniert den Immobilienwert. Befindet sich das Haus allerdings in einer eher ungünstigen Lage, werden der Zustand und die Ausstattung des Gebäudes zu den entscheidenden Kriterien.
Wie findet man die passende Immobilie?
Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus oder Grundstück zu kaufen, ist selbstverständlich die Lage der Immobilie ein wichtiges Entscheidungskriterium. Es ist für Laien jedoch kaum nachvollziehbar, warum der Immobilienwert eines Hauses höher ist als der eines vergleichbaren Hauses im Nachbarort. Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Immobiliengutachter beraten. Der Experte wird Ihnen genau erläutern, wie sich die Preisunterschiede erklären lassen. Vielleicht spielen die Kriterien, die zu einer weniger positiven Beurteilung der Lage einer Immobilie herangezogen wurden, für Sie gar keine Rolle.
Darüber hinaus wird der Immobiliengutachter die künftige Entwicklung einbeziehen und Ihnen somit wertvolle Informationen über eine potenzielle Wertentwicklung geben. Ist geplant, eine Schnellstraße neben dem Wohngebiet zu bauen, werden die Immobilienwerte sinken. Gleiches gilt für viele Landkreise in Ostdeutschland, in denen die negative Bevölkerungsentwicklung zur Verschlechterung der Infrastruktur führt, sodass der Wert der Immobilien sinkt.
Bevor Sie also eine Immobilie kaufen oder verkaufen, sollten Sie ein professionelles Wertgutachten von einem Immobiliengutachter anfertigen lassen. Das gilt auch und besonders für Gewerbeimmobilien. Der Experte wird nicht nur Faktoren wie den Zustand, das Alter und die Ausstattung sowie die Größe, sondern auch die Lage der Immobilie berücksichtigen. Darüber hinaus ist er derjenige, der Sie berät, welche Lage bei Immobilien vorteilhaft ist und die Ihnen wichtigen Kriterien erfüllt, die Ihnen wichtig sind. Dank der ausgezeichneten Kenntnis des regionalen Immobilienmarkts unterstützt Sie der Immobiliengutachter dabei, eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen.
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Dieser Beitrag wurde für Sie aktualisiert am: 11. September 2020