Erbschaftssteuer bei Immobilien durch Bewertung reduzieren

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien fällt immer dann an, wenn eine Immobilie vererbt wird. Wie hoch die Erbschaftssteuer ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad vom Erben zum Erblasser und dem Wert des Objektes ab. Dadurch nimmt auch die Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer einen entscheidenden Stellenwert ein. Freibeträge sorgen dafür, dass nicht alle Erben tatsächlich Erbschaftssteuer bezahlen müssen. Darüber hinaus gibt es durch Schenkungen zu Lebzeiten die Möglichkeit, Erbschaftssteuer zu umgehen. Soll das geerbte Objekt im Anschluss veräußert werden, muss in manchen Fällen Spekulationssteuer gezahlt werden. Im Rahmen einer Erbschaft müssen somit viele Steuerarten betrachtet werden. Die Immobilienbewertung kann in diesem Zusammenhang ausschlaggebend dafür sein, ob und wie viele Steuern zu zahlen sind.

Wann fällt Erbschaftssteuer für Immobilien an?

Wer eine Immobilie erbt, steht zunächst vor der Entscheidung, ob die Erbschaft angenommen werden soll oder nicht. Der Zustand des Objektes, Schulden oder auch Konflikte zum Erblasser zu Lebzeiten können dazu beitragen, dass die Erbschaft ausgeschlagen wird. In diesem Fall fällt auch keine Erbschaftssteuer an und es ist nichts weiter zu tun. Wer jedoch das Erbe annimmt und damit Eigentümer oder Miteigentümer einer Immobilie wird, muss das Finanzamt darüber informieren. Denn dieses legt fest, ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer zu zahlen ist.

Nach der Erbschaft muss die Meldung innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt übermittelt werden. Zuständig für die Anmeldung der Erbschaft ist das Finanzamt des Verstorbenen und nicht das eigene Finanzamt. Wird die Behörde nicht über die Erbschaft informiert, dann kann das als Steuerhinterziehung gewertet werden und weitereichende Konsequenzen für den Erben mit sich bringen.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer ist kein einheitlich fester Betrag. Die Berechnung hängt maßgeblich vom Verwandtschaftsgrad sowie von der Höhe der Erbschaft ab. Dabei unterliegen nicht nur Immobilien der Erbschaftssteuer, sondern das gesamte geerbte Vermögen. Wer mehrere Immobilien erbt und noch weiteres Privatvermögen, muss den gesamten Wert der Erbschaft ermitteln, um daraus die Erbschaftssteuer berechnen zu können. Zur Erbschaft können unter anderem folgende Positionen zählen:

• Immobilien wie Häuser oder Wohnungen
• Betriebsvermögen wie Unternehmen
• Privatvermögen, beispielsweise Bargeld, Erspartes oder Aktien

Von der Summe der Erbschaft lassen sich die sogenannten Erbfallkosten abziehen. Dabei handelt es sich um jene Ausgaben, die im Rahmen der Erbschaft anfallen, beispielsweise die Kosten für die Bestattung oder das Grabdenkmal. Alternativ können Erben in der Steuererklärung auch einen Pauschalbetrag in Höhe von 10.300 Euro als Erbfallkosten in Abzug bringen. Darüber hinaus kann im Rahmen der Erbschaftssteuer ein Freibetrag genutzt werden.

Wie hoch ist der Erbschaftssteuer Freibetrag?

Wie hoch der Erbschaftssteuer Freibetrag ist, hängt maßgeblich vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser ab. Je höher dieser Verwandtschaftsgrad ist, desto höher fällt der Freibetrag aus. Dadurch steht Ehe- und Lebenspartnern per Gesetz ein höherer Freibetrag zu als Eltern und anderen Erben. Folgende Tabelle bietet einen kurzen Überblick über aktuelle Freibeträge und Steuerklassen bei Erbschaft gemäß Paragraf 16 des Erbschaftssteuergesetzes:

Diese Freibeträge werden Erben unabhängig von etwaigen Versorgungsfreibeträgen und Hinterbliebenenrenten eingeräumt.

Wie berechnet sich die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Ist das geerbte Vermögen höher, werden alle darüber hinaus liegenden Beträge versteuert. Beispiel der Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien:

Ein Erblasser vererbt seinem Urenkel eine Immobilie. Der Wert liegt gemäß der Beurteilung durch das Finanzamt bei 420.000 Euro. Als Urenkel steht dem Erben ein Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro zu. Dementsprechend müsste der Restbetrag in Höhe von 320.000 Euro versteuert werden.

Die Höhe des Steuersatzes hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dabei spielt der Verwandtschaftsgrad genauso eine Rolle, wie der zu versteuernde Restwert der Erbschaft. Als Urenkel muss die Steuerklasse I zugrunde gelegt werden und bei einem Restwert von 320.000 Euro läge der Steuersatz bei 15 Prozent. Der Erbe müsste in diesem Fall Erbschaftssteuer in Höhe von 48.000 Euro an das Finanzamt zahlen.

Wie lässt sich die Erbschaftssteuer reduzieren?

Nachdem die zuständige Finanzbehörde über die Erbschaft in Kenntnis gesetzt wurde, entscheidet diese, ob eine Steuererklärung zur Erbschaft abgegeben werden muss oder nicht. Diese Prüfung erfolgt nach Aktenlage, wodurch Besonderheiten des Objektes nicht berücksichtigt werden. Dadurch kann es passieren, dass der festgesetzte Wert höher ist als der realistische Marktwert. Dementsprechend höher fällt die Steuerlast für den Erben aus. Um eine zu hohe Erbschaftssteuer zu umgehen, kann es sich deshalb anbieten, ein eigenes Immobiliengutachten in Auftrag zu geben. Doch nur ein gerichtsfestes Immobiliengutachten, welches ein Experte anfertigt, wird von Finanzbehörden anerkannt. Der Aufwand kann sich lohnen und dazu beitragen, die Steuerlast zu senken. Mitunter ist es durch eine Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer auch möglich, die Steuer zu umgehen. Denn wird ein niedrigerer Wert der geerbten Immobilie zugrunde gelegt, kann es passieren, dass dadurch der Erbschaftssteuer Freibetrag nicht überschritten wird.

Welche Funktion hat ein gerichtsfestes Immobiliengutachten?

Ein gerichtsfestes Immobiliengutachten dient der Feststellung des Immobilienwertes. Es lässt sich jedoch nicht mit einer regulären Immobilienbewertung durch einen Makler vergleichen. Der entscheidende Unterschied ist, dass das Gutachten auch von Behörden und vor Gericht anerkannt wird. Damit ist ein gerichtsfestes Gutachten allgemein bei Erbschaftsfragen und Steuerangelegenheiten relevant. Es dient dazu, den Behörden oder dem Gericht darzulegen, welchen Wert ein Objekt hat. Insbesondere bei älteren Objekten schätzen viele Behörden den Wert falsch ein. Es wird ein zu hoher Wert angesetzt, der sich am Markt nicht mehr durchsetzen lässt. Dann kann ein Gutachten dazu beitragen, dass der tatsächliche Wert berücksichtigt wird. Das ist nicht nur bei Erbschaften zur Berechnung der Erbschaftsteuer bei Immobilien relevant, sondern ebenso bei Schenkungen, Scheidungsverfahren oder der Berechnung der Anteile bei Erbengemeinschaften, also bei verschiedenen Arten der Eigentumsübertragung.

Welche Steuerersparnisse sind durch eine Immobilienbewertung möglich?

Wie hoch die Steuerersparnis durch eine professionell erstellte Immobilienbewertung bei Erbschaftssteuer sein kann, zeigt sich an folgendem Beispiel:

In der zuvor vorgestellten Berechnung der Erbschaftssteuer müsste ein Urenkel als Erbe einer Immobilie mit einem Wert von 420.000 Euro, bei Beachtung des Freibetrags in Höhe von 100.000 Euro einen Steuerbetrag in Höhe von 48.000 Euro leisten. Das Finanzamt hat das Objekt jedoch vom Schreibtisch aus nach Aktenlage bewertet. Eine Besichtigung vor Ort findet in diesen Fällen nicht statt, wodurch etwaige Besonderheiten nicht berücksichtigt werden können. Der Urenkel möchte sich mit der groben Schätzung des Finanzamtes nicht zufriedengeben und gibt eine professionelle Immobilienbewertung in Auftrag. Bei dieser betrachtet der Gutachter die Details und Besonderheiten des Objektes. Insbesondere durch das hohe Alter der Immobilie müssen Abstriche vorgenommen werden. Der Gutachter legt in der Immobilienbewertung einen Wert von 380.000 Euro fest. Damit liegt er deutlich unter dem Schätzwert des Finanzamtes. Nach Abzug des Erbschaftssteuer Freibetrags in Höhe von 100.000 Euro läge der Restwert bei 280.000 Euro. Bei Steuerklasse I läge der Steuersatz gemäß Tabelle nur noch bei 11 Prozent. Daraus ergäbe sich eine Steuerlast in Höhe von 30.800 Euro anstatt der zuvor berechneten 48.000 Euro. Damit müsste der Erbe 17.200 Euro weniger Erbschaftssteuer leisten.

Wird eine Immobilienbewertung in Auftrag gegeben, sind nicht nur Ersparnisse möglich, wenn dadurch ein anderer Steuersatz erzielt wird. Auch bei geringfügigen Abweichungen lässt sich die Steuerlast durch die Erbschaftssteuer bei Immobilien reduzieren. Mitunter kann das dazu beitragen, dass überhaupt keine Erbschaftssteuer gezahlt werden muss. Das ist dann der Fall, wenn der festgestellte Wert den Freibetrag nicht überschreitet. Erbt ein Kind beispielsweise das Haus der Eltern, dessen Wert das Finanzamt mit 450.000 Euro festsetzt, lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Eine detaillierte Bewertung kann etwaige Mängel berücksichtigen und mitunter dazu beitragen, dass der Wert den Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro nicht überschreitet.

Lässt sich die Erbschaftssteuer durch eine Schenkung umgehen?

Viele Menschen, die Immobilien zu vererben haben, sind bereits zu Lebezeiten daran interessiert, dass möglichst viel von ihrem Vermögen erhalten bleibt und an die Erben verteilt wird. Dann kann es sich anbieten, vorab zu berechnen, wie viele Steuern auf die Erben im Todesfall zukommen und wie hoch die Erbschaftssteuer Freibeträge sein werden. Doch auch bei einer Schenkung zu Lebezeiten ist zu beachten, dass dadurch Schenkungssteuer anfallen kann.

Im Rahmen einer Schenkung können zunächst die gleichen Freibeträge genutzt werden wie bei einer Erbschaft. Dementsprechend sind Schenkungen an den Ehepartner oder eigetragenen Lebenspartner in Höhe von 500.000 Euro steuerfrei möglich. Bei Schenkungen an Stief- und Enkelkinder lägen die Freibeträge immerhin noch bei 400.000 Euro. Je nach Verwandtschaftsgrad können andere Freibeträge im Abstand von jeweils zehn Jahren genutzt werden. Das stellt eine Besonderheit von Schenkungen im Gegensatz zu Erbschaften dar. Denn die Freibeträge können im Abstand von jeweils zehn Jahren erneut ausgeschöpft werden. Bei Immobilien mit einem hohen Wert kann es sich deshalb anbieten, gestaffelte Schenkungen durchzuführen, um dadurch die Steuerlast für die Erben in der Zukunft zu senken.

Auch wenn sich durch eine Schenkung die Erbschaftssteuer für Immobilien reduzieren oder gar umgehen lässt, sollte eine Schenkung nicht unbedacht erfolgen. Denn immerhin wird dadurch ein Teil des eigenen Vermögens verschenkt. Insbesondere wenn die Immobilie weiterhin genutzt werden soll, beispielsweise für eigene Wohnzwecke, sollten die Details zur Schenkung vertraglich vereinbart werden. Ein Rechtsanwalt unterstützt Schenkende in diesen Fällen bei der Ausarbeitung von Verträgen, beispielsweise um lebenslanges Wohnrecht sicherzustellen.

Welche weiteren Faktoren mindern die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Die Erstellung eines Gutachtens durch einen unabhängigen Gutachter ist eine Möglichkeit, einen realistischen Wert des geerbten Objektes zu ermitteln. Das kann bereits dazu beitragen, Steuern einzusparen. Darüber hinaus können sich auch andere Faktoren auf die Höhe der Erbschaftssteuer auswirken.

Reduzierte Erbschaftssteuer bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten Objekten werden nur 90 Prozent des zugrunde gelegten Verkehrswertes angesetzt. Das trifft auf die Schenkungs- sowie Erbschaftssteuer bei Immobilien zu. Damit müssen 10 Prozent nicht versteuert werden. Der restliche Anteil unterliegt der regulären Erbschaftssteuer.

Steuerbefreiung bei Selbstnutzung von Ehe- und Lebenspartnern

Ehe- und Lebenspartner können eine selbstgenutzte Immobilie steuerbefreit erben. Voraussetzung dafür ist, dass der Erbe das Objekt mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen wird und auch der Verstorbene bis zu seinem Tode darin wohnte. Das ist jedoch nur dann Voraussetzung, wenn der Erblasser nicht aufgrund einer Erkrankung oder Pflegebedürftigkeit daran gehindert wurde, das Objekt selbst zu bewohnen. Sollte der Erbe das Objekt vor Ablauf der 10-Jahresfrist nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzen, wird die Erbschaftsteuer auch noch nachträglich erhoben. Allerdings gibt es auch davon Ausnahmen, beispielsweise wenn die Bewohnung beispielsweise aufgrund der eigenen Pflegebedürftigkeit nicht mehr möglich ist.

Steuerbefreiung für Kinder bei Selbstnutzung

Eine Steuerbefreiung kann auch für Kinder der verstorbenen Person gelten. Werden diese das Objekt nach dem Tod des Erblassers noch für mindestens zehn Jahre bewohnen, können sie von der Steuer befreit werden. Einschränkungen existieren hinsichtlich der Größe der Wohnfläche. Diese darf 200 Quadratmeter nicht überschreiten. Handelt es sich um ein größeres Objekt, unterliegt der anteilige Wert der überschüssigen Quadratmeter der Erbschaftssteuer. Ein Freibetrag kann natürlich auch in diesen Fällen genutzt werden und mitunter zu einer Steuerbefreiung beitragen.

Wann fällt bei Erbschaft die Spekulationssteuer an?

Viele Erben entscheiden sich nach der Erbschaft dazu, die Immobilie zu verkaufen. Insbesondere bei Erbengemeinschaften bietet das den Erben die Möglichkeit, das geerbte Vermögen gleichmäßig und gerecht aufzuteilen. Denn jeder Erbe erhält aus dem Verkaufserlös seinen Anteil ausbezahlt. Doch bei einem Verkauf von geerbten Immobilien fällt mitunter die sogenannte Spekulationssteuer an. Diese lässt sich jedoch umgehen, wenn

• der Erblasser die Immobilie vor mindestens zehn Jahren erworben hat. Dann fällt bei einem Verkauf durch den Erben keine Spekulationssteuer an.
• Ebenso lässt sich die Erbschaftssteuer umgehen, wenn der Erblasser oder der Erbe das Objekt zuvor selbst bewohnt haben. Dabei muss es sich um das Jahr des Verkaufs sowie um zwei Kalenderjahre zuvor handeln.

Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, dann sollte vor einem Verkauf das damalige Kaufdatum des Erblassers beachtet werden. Entscheidend dabei ist das Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags sowie das Datum des Verkaufs. Der Zeitpunkt der Erbschaft spielt bei der Berechnung der Spekulationssteuer keine Rolle.

Was ist bei der Erbschaftssteuer bei Immobilien zu beachten?

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien lässt sich nicht immer umgehen. Doch insbesondere durch die Anfertigung eines gerichtsfesten Immobiliengutachtens ist es möglich, die Steuerlast zu reduzieren oder mitunter vollständig zu umgehen. Eine gute Vorbereitung kann bereits zu Lebezeiten dazu beitragen, dass sich die Steuerlast für künftige Erben reduziert. Dadurch können Eigentümer von Immobilien bereits zu Lebzeiten sicherstellen, dass möglichst viel vom eigenen Vermögen für die Erben erhalten bleibt. Insbesondere bei Immobilien kann das dazu beitragen, dass das Objekt auch bei Todesfall des Eigentümers weiterhin im Familienbesitz verbleibt. Hohe Forderungen des Finanzamtes können hingegen dazu führen, dass Erben das Objekt verkaufen müssen, um die Steuerlast begleichen zu können.

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