Mit dem Begriff Reallast wird das Recht bezeichnet, das einer Person gewährt, wiederkehrend Leistungen aus einem Grundstück zu beziehen. Da dieses dingliche Recht des Begünstigten auch im Grundbuch verbindlich eingetragen ist, schränkt es die Nutzung der betreffenden Immobilie ein. Es hat deshalb einen entscheidenden Einfluss auf den Immobilienwert. Rechtsgrundlage bilden die Paragrafen 1105 bis 1112 des BGB.
Die Reallast wird begründet, wenn sich der Eigentümer des Grundstücks und der Begünstigte darauf einigen und dieses Recht ins Grundbuch eintragen lassen. Es besteht die Möglichkeit, die Reallast übertrag- und vererbbar zu gestalten oder dieses auszuschließen. In jedem Fall bildet die Eintragung einer Reallast eine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie. Deshalb sollte vor einem Kauf unbedingt Einsicht ins Grundbuch genommen werden. Sind dort Reallasten eingetragen, gilt es abzuwägen, in welcher Weise diese den Kaufpreis beeinflussen und ob sich der Erwerb der Immobilie lohnt.
Welche Arten von Reallasten werden unterschieden?
Die Reallast unterscheidet sich von einer Hypothek oder einer Grundschuld, denn sie muss nicht unbedingt mit der Zahlung von Geld verbunden sein. Es gibt drei Arten:
- Geldleistungen
- Dienstleistungen
- Sachleistungen (Naturalien)
Diese Rechte werden vor allem in ländlichen Regionen und weniger in den Ballungsgebieten eingeräumt und sind häufig mit dem Altenteilsrecht verbunden. Dabei übergibt der Eigentümer seine Immobilie bereits zu Lebzeiten. Er sichert sich durch die Eintragung der Reallast ab, um seinen Bedarf, den er bisher aus der Nutzung des Grundstücks gedeckt hatte, zu sichern. Das kann in Form von Versorgungsrenten, Pflegeleistungen oder Sachleistungen erfolgen.
Unterschied zwischen subjektiv-dinglicher und subjektiv-persönlicher Reallast
Bei der subjektiv-dinglichen Reallast ist das Recht untrennbar an die jeweilige Immobilie gebunden, unabhängig davon, wer gerade Eigentümer dieser Immobilie ist. Ist das Recht jedoch als subjektiv-persönlich vereinbart, ist es an diese Person und nicht an ein bestimmtes Grundstück gebunden. Gibt es mehrere Eigentümer (beispielsweise Ehepaare), kann das Recht auch auf den jeweiligen Anteil des Grundstücks eingetragen werden.
Welche vertraglichen Verpflichtungen geht der Eigentümer ein?
Überwiegend besteht die Verpflichtung darin, dem Begünstigten monatlich einen bestimmten Geldbetrag zu zahlen. Prinzipiell sind jedoch auch Dienst- und Sachleistungen denkbar. Allerdings ist mit einer Reallast nicht das Recht verbunden, das Grundstück selbst in irgendeiner Weise zu nutzen.
Der Eigentümer kann seinerseits entscheiden, wie er die vereinbarten Leistungen erwirtschaftet. Dabei sollte er unbedingt vermeiden, mit seinen Leistungen in Verzug zu geraten. Denn ansonsten kann der Begünstigte seine Forderungen auf dem Weg der Zwangsvollstreckung geltend machen.
Wie kann der Begünstigte seine Ansprüche durchsetzen?
Der Eigentümer ist persönlich haftbar und wenn er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Begünstigte die rückständigen Leistungen durch eine Zwangsversteigerung eintreiben. Dabei muss allerdings beachtet werden, welchen Rang sein Recht hat. Gibt es noch andere Gläubiger, deren Rechte Vorrang haben, kann es sein, dass der Begünstigte trotz Zwangsversteigerung leer ausgeht. Wenn ein zu geringer Verkaufspreis realisiert worden ist, können nicht alle Gläubiger bedient werden.
Da die Reallast im Grundbuch eingetragen wird, ist die rechtliche Position des Begünstigten jedoch generell stark. Bevor eine Zwangsvollstreckung angeordnet wird, muss gegen den Eigentümer ein rechtskräftiges Urteil erwirkt werden. Die Voraussetzungen für eine Zwangsvollstreckung wurden in Paragraf 750 ZPO (Zivilprozessordnung) festgelegt.
Reallast: Möglichkeit der Altersvorsorge
Das Recht wird im ländlichen Bereich häufig als Rentenschuld eingetragen. Es dient dann dazu, die ehemaligen Eigentümer weiter zu versorgen, nachdem diese das Grundstück auf die Nachfolger übertragen haben. Um sicherzustellen, dass der vereinbarte Betrag an die Inflationsrate angepasst wird, werden sogenannte Wertsicherungsvereinbarungen getroffen. Das bedeutet, dass eine automatische Anpassung der Leistung an einen bestimmten Index, beispielsweise den Verbraucherpreisindex, erfolgt.
Wann erlischt eine Reallast?
Das Recht kann aus vier Gründen erlöschen:
- Aufhebung des Rechtsgeschäfts durch beidseitige Willensbekundung
- Eintritt einer Bedingung, mit der das Erlöschen verbunden ist
- Erreichen des vorher festgelegten Endtermins
- durch den Zuschlag bei der Zwangsvollstreckung
Wurde das Recht an eine bestimmte Person gebunden, erlischt es zudem, wenn dieser Berechtigte stirbt. Das ist meist der Fall, wenn die Reallast als Rente im Rahmen des Altenteilrechts eingeräumt wurde. Es ist jedoch prinzipiell möglich, das Recht vererbbar zu gestalten.
Was geschieht beim Verkauf der Immobilie?
In den meisten Fällen wird der Käufer eine Löschung aus dem Grundbuch verlangen, sodass die Reallast aus dem Verkaufserlös abgelöst wird. Der Begünstigte muss der Löschung zustimmen. Ansonsten wird das Recht vom Eigentümerwechsel nicht tangiert.
Einfluss der Reallast auf die Immobilienbewertung
Den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist kompliziert und bedarf einer qualifizierten Ausbildung. Es müssen unterschiedlichste Faktoren einbezogen werden, um den Verkehrswert rechtssicher festzustellen:
- Zustand des Immobilie
- Lage des Immobilie
- Größe des Grundstücks
- alternative Nutzungsmöglichkeiten
- regionale Aspekte
- eingetragene Rechte
Alle diese Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein und werden vom Immobiliengutachter in einem detaillierten Gutachten dokumentiert sowie erläutert. Reallasten zählen dabei eindeutig zu den wertmindernden Faktoren und wirken sich somit negativ auf den Immobilienwert aus.
Warum ist ein Immobiliengutachten unverzichtbar?
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie ein Immobiliengutachten in Auftrag geben, um sicher zu sein, dass der geforderte Kaufpreis gerechtfertigt ist. Für die Erstellung dieses Wertgutachtens ist fundiertes Fachwissen erforderlich. Nur ausgebildete Sachverständige verfügen über das Know-how und die Erfahrung, die notwendig sind, um ein sachlich unantastbares Immobiliengutachten zu erstellen.
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