Wer Gewerbeimmobilien verkaufen möchte, muss auf andere Details achten als Verkäufer von Wohnobjekten. Während rund 70 Prozent der Immobilien in den Bereich des Wohnungsmarktes fallen, nimmt der gewerbliche Anteil mit rund fünf Prozent einen nur geringen Stellenwert ein. Trotz des geringen Anteils werden damit hohe Umsätze erzielt und die Wirtschaftskraft gesteigert. Daran zeigt sich die Relevanz der Gewerbeobjekte an der gesamten Immobilienwirtschaft. Im Jahre 2021 wurde der Preisindex von Gewerbeimmobilien in Deutschland mit 153,1 beziffert. Zeitgleich lag das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt in diesem Bereich bei 60,1 Milliarden Euro. Doch was sind eigentlich gewerbliche Objekte und worauf kommt es beim Verkauf von Gewerbeimmobilien an?
Was sind Gewerbeimmobilien?
Eine Gewerbeimmobilie dient nicht vorrangig privaten Zwecken. Ein Objekt lässt sich nur als Gewerbeimmobilie verkaufen und anbieten, wenn die Hauptnutzung als gewerblich einzustufen ist. Allerdings darf das Objekt teilweise privat genutzt werden. Eine gewerbliche Hauptnutzung liegt vor, wenn die gewerbliche Nutzung bei mehr als 80 Prozent anzusetzen ist. Je nach Nutzungsart gibt es folgende Arten von Gewerbeimmobilien:
- Büro und Dienstleistung, beispielsweise Büroimmobilien und sogenannte Co-Working-Spaces
- Handel, beispielswiese Ladengeschäfte, Supermärkte, Einkaufszentren
- Logistik, beispielsweise Lagerhallen
- Produktion und Industrie, beispielsweise Industrieparks, Fertigungswerke und Kühlhallen
- Freizeit, beispielsweise Sportstudios und Schwimmhallen
- Gastronomie, beispielsweise Hotels, Kneipen und Restaurants
- Finanzen und Banken, beispielsweise Bankfilialen oder Gebäude für Bankautomaten
- Gesundheit und Hygiene, beispielsweise Klinken und Arztpraxen
- Spezialimmobilien, beispielsweise Flughäfen, Bahnhöfe oder Stadien
Marktanalyse: Welche Faktoren sind relevant?
Für den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilien ist es wichtig, dass Sie nicht auf etwaige Erfahrungen in der Wohnbranche zählen können. Der Markt für Gewerbeimmobilien ist sehr dynamisch und konkurrenzgetrieben. Je mehr Konkurrenz Sie bei Ihrer Immobilie haben, desto weniger Käufer werden auf Sie zukommen. Zudem gibt es allgemein weniger Käufer in diesem Sektor. Alle Menschen müssen irgendwo wohnen, doch nur die wenigsten betreiben ein Unternehmen oder ein Ladengeschäft.
Auch die Konjunktur hat einen starken Einfluss auf das Gewerbe und damit auf die Nachfrage nach Ihrer Gewerbeimmobilie. Gewerbemakler wollen Ihnen helfen, sehen sich jedoch meistens als überfordert mit den komplexen Anforderungen, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie bewerten sollen.
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Achten Sie bei Ihrer Immobilie also auf die Lage und die jeweilige Form, sowie die Konkurrenz und die Konjunktur.
Wer Gewerbeimmobilien verkaufen möchte, muss einige Besonderheiten beachten. Denn anders als privat vermietete Wohnobjekte müssen andere Faktoren bei der Immobilienbewertung und letztendlich beim Immobilienverkauf beachtet werden. Zu den speziellen Faktoren zählen insbesondere:
- Die Lage
- Die Art des Gewerbebetriebes
- Die mögliche Höhe der Mieteinnahmen in Bezug auf die Nutzung
- Etwaige alternative Nutzungsmöglichkeiten, zum Beispiel durch Umbau
- Die Konkurrenzsituation
- Die Konjunktur
Anders als Wohnobjekte unterliegt dieser Markt einer besonderen Dynamik. Insbesondere die Konkurrenzsituation nimmt einen entscheidenden Einfluss auf den Verkaufserfolg. Bei vielen Konkurrenten am Markt wird die Anzahl der Interessenten geringer ausfallen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass es beim Verkaufen von Gewerbeimmobilien weitaus weniger Interessenten geben wird als beim Verkauf von Wohnobjekten. Die Anzahl der Unternehmer und Betreiber von Gewerbebetrieben ist bedeutend geringer. Dementsprechend komplex gestaltet sich der Verkaufsprozess.
Tipp: Die Vielzahl an Faktoren und Besonderheiten können selbst erfahrene Makler überfordern. Wer den Verkauf von Gewerbeimmobilien plant, sollte sich an spezialisierte Experten wenden.
Der Verkauf von Gewerbeimmobilien: Wer übernimmt die Bewertung?
Bevor sich eine Gewerbeimmobilie verkaufen lässt, steht die Immobilienbewertung an. Aufgrund der Vielzahl an Faktoren, die zu beachten sind, ist die Bewertung komplex, jedoch schützt sie vor teuren Fehlern. Eine fehlerhafte Bewertung kann dazu führen, dass der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt wird und dem Verkäufer mitunter einige Millionen Euro entgehen.
Doch wer kann vor dem Verkauf von Gewerbeimmobilien eine Bewertung vornehmen? Makler und Gutachter bieten in diesem speziellen Geschäftsfeld ihre Dienste an. Doch wer kann ein Wertgutachten am besten erstellen? Makler verfügen in der Regel über viel Erfahrung mit der Vermarktung von Wohnobjekten. Sie wissen genau, worauf es ankommt und welche Details zu berücksichtigen sind. Doch während viele Verkäufer und Käufer von Wohnobjekten einen Makler aufsuchen, sind es für den Verkauf von Gewerbeimmobilien nur wenige. Noch deutlicher wird der Unterschied bei Industrieimmobilien. Das Kaufen und Verkaufen findet häufig nicht über einen Makler statt. Denn der Markt für Industrie- und Gewerbeobjekte unterscheidet sich allein in Hinblick auf die Anzahl der zu vermarktenden Objekte sehr deutlich von Wohnimmobilien. Der weitaus größte Anteil der Maklertätigkeit nimmt somit die Vermarktung von Wohnobjekten ein. Doch die Erfahrung am Wohnimmobilienmarkt hilft beim Verkauf von Gewerbeimmobilien nicht weiter. Denn für einen erfolgreichen Verkauf müssen ganz andere Faktoren betrachtet werden.
Wer Gewerbeimmobilien verkaufen möchte, sollte sich zur Bewertung an einen spezialisierten und erfahrenen Immobiliensachverständigen wenden. Derartige Gutachten sind allerdings kostspieliger und erfordern Fachwissen. Doch nicht nur bei hochpreisigen Objekten von mehreren Hunderttausend oder Millionen Euro, können sich selbst kleinste Fehler in der Immobilienbewertung als teuer erweisen. Auch bei kleinen Gewerbeobjekten kann sich durch eine unterschiedliche Bewertung der Faktoren ein professionelles Gutachten lohnen. Dementsprechend ist ein Gutachter bei der gewerblichen Immobilienbewertung die richtige Wahl.
Gewerbeimmobilien verkaufen: Wie gehe ich vor?
Wenn Sie Gewerbeimmobilien verkaufen wollen, sollten Sie sich an die folgenden Schritte halten, um am Ende nicht negativ überrascht zu werden:
Wer Gewerbeimmobilien verkaufen möchte, sollte sich zunächst einen Überblick über die erforderlichen Schritte einholen. Folgende Schritte sollten dabei Beachtung finden und legen die Grundstruktur für den anstehenden Verkaufsprozess fest:
- Erforderliche Unterlagen vorbereiten
- Eine Marktanalyse durchführen
- Ein Gutachten erstellen lassen
- Den Verkaufspreis festlegen
- Die Vermarktungsstrategie festlegen
- Anfallende Steuern berechnen
Welche Unterlagen sind erforderlich?
Wer Gewerbeimmobilien verkaufen möchte, sollte im Vorhinein alle relevanten Unterlagen zusammenstellen und eventuell anfordern. Folgende Checkliste kann bei der Zusammenstellung helfen:
- Grundbuchauszug
- Flurkartenauszug
- Bebauungsplan
- Baupläne
- Nutzflächenberechnung
- Kubaturberechnung
- Betriebskostenaufstellung
- Baubeschreibung
- Belege über erfolgte Umbauten oder Renovierungen
- Nachweise über Sanierungen und Instandhaltungen
- Energieausweis
- Nebenkostenabrechnungen
- Mietverträge
Was ist bei einer Marktanalyse zu beachten?
Die Marktanalyse dient Verkäufern dazu, sich einen Überblick über den aktuellen Markt zu verschaffen. Im Detail bedeutet es, dass Faktoren wie die Nachfrage, der Einfluss der vorherrschenden Konjunktur und auch die Konkurrenzsituation betrachtet werden sollten.
Wozu dient das Immobiliengutachten?
Insbesondere wer Gewerbe- oder Industrieimmobilien kaufen möchte, hat ein besonderes Interesse daran, sich die Details des Objektes anzuschauen. Dazu zählt auch eine detaillierte Bewertung. Dadurch lässt sich nicht nur der bloße Wert des Objektes zum aktuellen Zeitpunkt betrachten. Vielmehr bietet es Interessenten auch die Möglichkeit, sich mit den möglichen Mieteinnahmen auseinanderzusetzen und damit das gesamte Potenzial der Gewerbeimmobilie besser einschätzen zu können.
Worauf ist bei der Festlegung des Verkaufspreises zu achten?
Der Verkaufspreis dient zunächst als Verhandlungsgrundlage beim Verkauf von Gewerbeimmobilien. Lässt sich der angesetzte Verkaufspreis detailliert anhand eines Gutachtens belegen, erhält der Interessent Einblicke in die Preisbildung. Ein willkürlich festgelegter Verkaufspreis bietet hingegen wenig Raum für Verhandlungen und schreckt Interessenten ab. Wichtige Faktoren bei der Preisbildung sind unter anderem:
- Die Lage und Verkehrsanbindung
- Die laufenden Kosten
- Die Art und der Zustand der Ausstattung
- Welche Nutzungsmöglichkeiten bestehen?
- Ist das Objekt vermietet oder unvermietet?
Bei der Wertermittlung von Immobilien stehen unterschiedliche Verfahren zur Auswahl. Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der Fokus des Bewertungsverfahrens liegt somit auf den erzielbaren Erträgen.
Auf welche Vermarktungsstrategie kommt es an?
Die Wahl der Vermarktungsstrategie sollte abhängig vom jeweiligen Objekt sein. Wer Industrieimmobilien kaufen möchte, ist an anderen Dingen interessiert als Käufer von Wohnobjekten. Zur Festlegung der Strategie ist ein umfassendes Bild über die Chancen und Nutzungsmöglichkeiten wichtig.
Gewerbeimmobilien verkaufen: Welche Steuern fallen an?
Wer Gewerbeimmobilien verkaufen möchte, wird auch immer mit dem Thema Steuern konfrontiert. Dabei handelt es sich um hohe Ausgaben, welche in die Kalkulation mit einfließen sollten. Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien fallen Gewerbe- und Einkommensteuer an. Reduzieren lässt sich die Steuerlast durch Abschreibungen von den Einnahmen. Ein Steuerberater kann an dieser Stelle beraten. Zu den relevanten Steuern in diesem Bereich zählen insbesondere:
- Die Einkommensteuer
- Die Spekulationssteuer
- Die Gewerbesteuer
Steuerliche Besonderheiten können dazu führen, dass sich die Steuerlast reduzieren lässt. Das ist in Bezug auf die Einkommensteuer insbesondere durch die Nutzung von Freibeträgen der Fall. In einigen Fällen kann dadurch ein Freibetrag auf den Veräußerungsgewinn in Höhe von 45.000 Euro genutzt werden.
Gewerbeimmobilien besser verkaufen oder vermieten?
Eigentümer von Gewerbeobjekten haben die Möglichkeit, ihr Objekt zu verkaufen oder es zu vermieten. Insbesondere vermietete Gewerbeimmobilien lassen sich gut verkaufen. Denn das schafft finanzielle Sicherheit und sorgt für laufende Einnahmen. Eine bestehende Vermietung kann dazu beitragen, den Kaufpreis zu erhöhen und schafft Kaufanreize. Ist eine Gewerbeimmobilie nicht vermietet, kann sich das negativ auf die Bewertung und damit den zu erzielenden Verkaufspreis auswirken. Deshalb kann es sich anbieten, das Objekt in diesen Fällen zunächst zu vermieten. Das steigert die Attraktivität und die Bewertung.
Bei geplanter Eigennutzung besteht hingegen noch die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen und diese im Anschluss zurückzumieten. Welches Verfahren gewählt wird, hängt von individuellen Faktoren ab. Insbesondere jene Eigentümer, die auf Liquidität angewiesen sind, entscheiden sich häufig dazu, ihr Objekt zu verkaufen, um es anschließend zu mieten. Das steigert nicht nur die Liquidität, sondern minimiert zugleich die Risiken. Allerdings ist der Unternehmenserfolg oftmals eng mit dem jeweiligen Objekt verbunden, beispielsweise bei Ladengeschäften in zentraler Lage oder Gewerbebetrieben mit guter Verkehrsanbindung. Der Kauf kann somit auch Sicherheit schaffen und den Bestand des Unternehmens sichern. Durch langfristige Mietverträge auf der anderen Seite ist es möglich, auch dort mehr Sicherheit zu erlangen.
Gewerbeimmobilien mit oder ohne Makler verkaufen?
Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, kann diese ohne oder mit einem Makler verkaufen. Beide Verfahrensweisen bieten Eigentümern Vor- und Nachteile. Zu den Nachteilen zählen sicherlich die veranschlagte Gebühr. Doch ein Makler bietet auch, insbesondere im Bereich der Gewerbeimmobilien einige Vorteile. Zu diesen zählt zunächst die Zeitersparnis. Der Makler kann Eigentümer durch den gesamten Prozess führen, übernimmt die Anforderung fehlender Unterlagen, organisiert Besichtigungen und die gesamte Vermarktung. Ein erfahrener Makler kann Eigentümer zudem vor Haftungsrisiken schützen, indem er sich die Vertragsgestaltung anschaut. Insbesondere regional ansässige Makler kennen den Markt vor Ort und die Besonderheiten.
Auf der anderen Seite kann vor allem ein spezialisierter, erfahrener Immobilienbewerter ein Gewerbeobjekt mit seinen Potenzialen zuverlässiger bewerten und damit vor Verlusten schützen.
Worauf kommt es beim Verkauf von Gewebeimmobilien an?
Wer Gewerbe- oder Industrieimmobilien kaufen möchte, achtet auf andere Faktoren als Käufer von Wohnobjekten. Dementsprechend wichtig ist es, von Anfang an auf Experten zu vertrauen, die sich in diesem besonderen Teilmarkt auskennen und wissen, worauf es ankommt. Je nach Standort und Art des Objektes kann eine möglichst exakte Definition der Zielgruppe maßgeblich zum Erfolg beitragen. Einen weiteren wichtigen Stellenwert nimmt die Bewertung ein. Durch eine professionelle Bewertung ist es möglich, das Potenzial des Objektes zu verdeutlichen und einen realistischen Verkaufspreis anzusetzen. Die Experten von Ruof & Kollegen übernehmen die Immobilienbewertung und unterstützen Eigentümer bei einem reibungslosen Verkauf.
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