Gewerbeimmobilien bewerten – eine Aufgabe für Profis

Eine Industrieanlage wird von zwei Männern als Gewerbeimmobilie bewertet

Große Industrieanlagen und kleine Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

Um Gewerbeimmobilien bewerten zu können, darf nicht allein der materielle Wert berücksichtigt werden. Mit Gewerbeobjekten sollen Einnahmen generiert werden. Somit ist es für die Beurteilung des Immobilienwerts wichtig, wie hoch diese Einnahmen aller Voraussicht nach sein werden. Neben den Gewerbeobjekten unterliegen auch die sogenannten Spezialimmobilien diesen besonderen Bewertungsrichtlinien.

Im Folgenden soll zunächst die Frage beantwortet werden, was konkret unter Gewerbe- und Spezialimmobilien zu verstehen ist. Danach wird betrachtet, welches die Anlässe sind, bei denen man Gewerbeimmobilien bewerten lässt und was dabei zu beachten ist.

Wodurch zeichnen sich Gewerbeimmobilien aus?

Das wesentliche Merkmal einer Gewerbeimmobilie ist es, dass diese Immobilie für gewerbliche Zwecke genutzt wird und die Erzielung von Gewinnen im Fokus steht. Wird ein Gewerbeobjekt teilweise auch zu privaten Zwecken genutzt, darf die privat genutzte Fläche nicht mehr als 20 Prozent betragen. Gewerbeimmobilien dienen also der Gewinnerzielung und werden aus diesem Grund von potentiellen Investoren als Anlageobjekt betrachtet. Für die Wertermittlung von Gewerbeobjekten ist deshalb relevant, welche Erträge damit in der Zukunft realistisch erzielt werden können.

Daraus folgt, dass alle Unternehmensimmobilien Gewerbeimmobilien sind. Darüber hinaus fallen auch Immobilien, deren Eigentümer nicht Firmen, sondern natürliche Personen sind, unter den Bereich der Gewerbeobjekte. Hierbei kann es sich beispielsweise um die Immobilien von Freiberuflern oder Selbstständigen handeln, in denen die berufliche Tätigkeit ausgeübt wird. Zu den Gewerbeimmobilien zählen unter anderem:

  • Industrieanlagen
  • Industrie- und Gewerbeparks
  • Werkstätten
  • Lagergebäude
  • Logistikzentren
  • Einkaufszentren
  • Ladengeschäfte
  • Supermärkte
  • Bürogebäude
  • Immobilien mit z. B. Arztpraxen oder Anwaltskanzleien
  • Schulgebäude

Was ist unter dem Begriff Spezialimmobilien zu verstehen?

Auch Spezialimmobilien gehören zum Bereich der Gewerbeimmobilien. Bei den Spezialimmobilien handelt es sich um eine Mischung aus verschiedenen Objekttypen. Spezialimmobilien sind auf ganz bestimmte Nutzungen ausgerichtet. Ihr Wert hängt extrem stark davon ab, ob diese Immobilien relativ einfach für alternative Nutzungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Ist dies nicht der Fall, erreichen Spezialimmobilien trotz hohen materiellen Werts keinen adäquat hohen Marktwert. Zu den Spezialimmobilien zählen zum Beispiel:

  • Freizeitparks
  • extrem spezialisierte Industrieimmobilien
  • Flughafenterminals
  • Kläranlagen
  • Schlösser und andere Luxusimmobilien
  • Sportarenen
  • Kraftwerke
  • Bahnhöfe
  • Kurgebäude
  • Privatinseln
  • Krankenhäuser

Zu welchen Anlässen muss man Gewerbeimmobilien bewerten?

Eigene Gewerbeimmobilien steigern den Wert eines Unternehmens und müssen in der Bilanz berücksichtigt werden. Der festgestellte Wert der Gewerbeimmobilie bildet die Basis für die Berechnung der Grundsteuer und der Gewerbesteuer. Des Weiteren ist es wichtig, bei jeder Art der Eigentumsübertragung die Gewerbeimmobilien zu bewerten. Zum einen basiert darauf die Feststellung eines realistischen Verkehrswerts und damit eines möglichen Verkaufs- oder Kaufpreises. Zum anderen wird der Immobilienwert als Grundlage für die Berechnung der verschiedenen mit einer Eigentumsübertragung verbundenen Steuerarten benötigt.

Berechnung des Unternehmenswerts bei Erbschaften oder Scheidungen

Ein rechtssicheres Immobiliengutachten für Gewerbeobjekte wird also benötigt, wenn Gewerbeimmobilien vererbt werden oder eine Firma inklusive Gewerbeimmobilien auf die Erben übergeht. In diesem Fall hängt von der Berechnung des Unternehmenswerts die Ermittlung der Erbschaftssteuer ab. Auch für die Aufteilung des Erbes muss zunächst der Wert der Firma und somit auch der Gewerbeobjekte rechtssicher festgestellt werden. Das gleiche gilt für die Berechnung des Zugewinns, wenn ein Unternehmen bei einer Scheidung aufgeteilt werden muss.

Gewerbeimmobilien bewerten beim Kauf oder Verkauf von Gewerbeobjekten

Ein weiterer Anlass für die Bewertung ist der Kauf oder Verkauf von Gewerbe- oder Spezialimmobilien. Gewerbeobjekte machen einen großen Teil des Werts eines Unternehmens aus. In den Gewerbeimmobilien wird Kapital über lange Zeit gebunden. Oft stellt sich für Firmen die Frage, ob im Falle einer Expansion Gewerbeobjekte gekauft oder gemietet werden sollen. Fällt die Entscheidung für einen Kauf, weil dies bei den derzeit günstigen Kreditzinsen wirtschaftlicher erscheint, muss die Frage beantwortet werden, welcher Kaufpreis akzeptabel ist. Steuerlich ist die Bewertung der Gewerbeimmobilien für die Festlegung der Grunderwerbssteuer relevant.

Berechnung des Unternehmenswerts bei Fragen der Finanzierung und Kapitalanlage

Gewerbeimmobilien zu bewerten ist auch immer dann notwendig, wenn die Berechnung des Unternehmenswerts für eine Finanzierung relevant wird. Oder auch, wenn die Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage genutzt werden soll. Da Gewerbeimmobilien den Wert eines Unternehmens steigern, beeinflussen sie auch die Bonität positiv. Sie sind dadurch bei Verhandlungen mit der Bank über Kreditzinsen und Kreditrahmen wichtige Pluspunkte. In der Gründungsphase erleichtert Immobilienbesitz die Beschaffung von Fremdkapital. Muss für das zu gründende Unternehmen eine Gewerbeimmobilie gekauft werden, wird durch die Immobilienbewertung der Kaufpreis verifiziert.

Sollen Gewerbeobjekte oder Spezialimmobilien als Kapitalanlage angeschafft werden, ist die Ermittlung des korrekten Werts von entscheidender Bedeutung für die Beurteilung der zu erzielenden Renditen.

Wie werden Gewerbeobjekte bewertet?

Bei Gewerbe- und Spezialimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei wird ein realistischer Verkehrswert ermittelt, und gleichzeitig wird die Gewerbeimmobilie im Hinblick auf ihre Eignung für die beabsichtigte und alternative Nutzungen beurteilt.

Um Gewerbeimmobilien zu bewerten, wird das Objekt gedanklich in das Grundstück und die Gebäude getrennt. Für die Bewertung des Grundstücks wird der Bodenwert im Rahmen des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Bei der Bewertung des Gebäudewerts werden neben dem Zustand der Gebäude, deren Restnutzungsdauer sowie alternative Verwendungsmöglichkeiten betrachtet.

Spezialimmobilien wie ein Flughafenterminal oder eine Kläranlage bieten kaum Drittverwendungsmöglichkeiten. Aus diesem Grund sind derartige Gewerbeimmobilien weniger wert als Bürogebäude oder Industrieanlagen, die sich für mehrere Nutzungsmöglichkeiten eignen.

Warum sollten Experten Gewerbeimmobilien bewerten?

In der notwendigen Feststellung der Drittnutzungsmöglichkeiten liegt die besondere Herausforderung. Gibt es kaum eine Nachfrage für die Gewerbeobjekte, muss der Immobiliengutachter alternative Nutzungen erarbeiten und daraus nachvollziehbar potentielle Renditen ableiten. Um Gewerbeimmobilien zu bewerten, bedarf es also der Kenntnisse regionaler und wirtschaftlicher Einflussgrößen. Es sind extrem viele Faktoren zu berücksichtigen, damit die Wertermittlung der Gewerbeobjekte einen realistischen Verkehrswert ergibt.

Welche Rolle spielt ein gerichtsfestes Gutachten über Gewerbeobjekte?

Nur die professionelle Immobilienbewertung schließt mit einem rechtssicheren Immobiliengutachten ab. Ein gerichtsfestes Wertgutachten bildet die Grundlage für die Berechnung der mit den Gewerbeobjekten zusammenhängenden Steuerarten. Auch für die Verteilung von Erbanteilen und Zugewinnanteilen bei einer Scheidung ist ein derartiges Gutachten unverzichtbar. Verhandlungen mit der Bank über neue Kredite oder auch der Verkauf von Gewerbeobjekten werden mit einem rechtssicheren Gutachten erheblich erleichtert.

Gewerbeimmobilien zu bewerten ist schwierig und bedarf einer exzellenten Ausbildung sowie jahrelanger Erfahrung. Neben Sachkenntnis ist auch die Einbeziehung regionaler Einflussfaktoren auf den Immobilienwert wichtig. Nur wenn die Immobilienbewertung sorgfältig und korrekt erfolgt, ergibt sie einen realistischen Verkehrswert. Dieser Verkehrswert ist jedoch die Basis jeder wirtschaftlichen Entscheidung, die mit den Gewerbeobjekten oder Spezialimmobilien zusammenhängt. Kennt man den Verkehrswert, kann man die Renditeaussichten beurteilen und in Finanzierungsverhandlungen das Gutachten als Untermauerung der Bonität verwenden. Sogar im Hinblick auf die Berechnung von Versicherungsbeiträgen ist es notwendig, Gewerbeobjekte zunächst zu bewerten. Es gibt somit viele Gründe, die wichtige Aufgabe der Wertermittlung von Gewerbeobjekten in die Hände von Spezialisten wie Ruof Immobilienbewertung zu übergeben.

Headerbild: © industrieblick/Fotolia

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