Gewerbeimmobilien bewerten durch Experten

Eine Industrieanlage wird von zwei Männern als Gewerbeimmobilie bewertet
Große Industrieanlagen und kleine Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

Unternehmen und Privatleute müssen in vielen Situationen ihre Gewerbeimmobilien bewerten lassen. Dazu wenden Sachverständige spezielle Verfahren an. Anhand dieser lassen sich jene Faktoren berücksichtigen, die im Gegensatz zu Privatobjekten bei gewerblichen Objekten relevant sind. Denn anders als private Immobilien liegt der Fokus der Bewertung von Gewerbeimmobilien bei einer Gewinnerzielungsabsicht. Insbesondere zur Erstellung einer Bilanz ist es erforderlich, Gewerbeimmobilien bewerten zu lassen. Darüber hinaus ist ein Gutachten auch dann relevant, wenn ein Objekt verkauft oder gekauft wird oder wenn eine Finanzierung geplant ist.

Wozu dient eine Bewertung bei Gewerbeimmobilien?

Der materielle Wert von Gewerbeimmobilien spielt für die Immobilienpreise in diesem Bereich eine nur untergeordnete Rolle. Viel wichtiger ist für Investoren die Frage, wie viel Gewinn mit diesem Objekt langfristig erzielt werden kann. Eine Bewertung von Gewerbeimmobilien wird zu verschiedenen Anlässen durchgeführt. In erster Linie ist sie für Unternehmen, die eine Bilanz erstellen müssen, verpflichtend. Denn diese Objekte nehmen Einfluss auf den Unternehmenswert und damit auch auf die Grund- und Gewerbesteuer. Darüber hinaus wird auch zu anderen Anlässen eine Wertermittlung bei Gewerbeimmobilien durchgeführt:

  • Erbschaften oder Scheidungen: Im Rahmen von Erbschaften oder Scheidungen wird ein rechtssicheres Immobiliengutachten benötigt. Geschiedene Paare oder Erben müssen Gewerbeimmobilien bewerten lassen, um eine gerechte Aufteilung vornehmen oder den Zugewinn berechnen zu können. Darüber hinaus dient die Immobilienbewertung eines Immobiliengutachters auch zur Festlegung der Erbschaftssteuer.
  • Eigentumsübertragungen: Für Unternehmen ist die Bewertung von Gewerbeimmobilien jeder Art der Eigentumsübertragung wie beim Kauf oder Verkauf wichtig. Denn der Wert nimmt in vielen Fällen einen großen Anteil am Unternehmenswert ein. Das Ergebnis der Bewertung dient jedoch auch der Festlegung der Grunderwerbssteuer.
  • Finanzierung: Viele Unternehmen sind auf Fremdkapital angewiesen. Bedarf es einer Finanzierung, beispielsweise durch eine Bank, fordert diese Sicherheiten. Eine eigene Gewerbeimmobilie wirkt sich positiv auf die Bonität des Unternehmens aus. Dadurch ist der Wert auch entscheidend für die Berechnung der Zinsen und weiteren Kreditkonditionen.
  • Kapitalanlage: Viele Gewerbeobjekte dienen Investoren als Kapitalanlage. Der Wert einer Immobilie entscheidet über die Konditionen und die Renditemöglichkeiten der Investition.
  • Versicherungen: Zur Ermittlung von Versicherungsbeiträgen kann es erforderlich werden, vorab Gewerbeimmobilien bewerten zu lassen. Denn der Wert nimmt Einfluss auf die Höhe der Beiträge.

Gewerbeimmobilien bewerten: Welche Objekte zählen dazu?

Es existieren unterschiedliche Arten von Gewerbeimmobilien. Diese haben alle gemeinsam, dass mit ihnen eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird. Somit dienen sie nicht nur Wohnzwecken, sondern sie werden von Unternehmen, Freiberuflern und Selbstständigen oder auch von Behörden für ihre geschäftliche Tätigkeiten genutzt. Eine private Nutzung von Gewerbeimmobilien ist möglich. Der Anteil darf jedoch 20 Prozent nicht überschreiten.

Aufgrund der besonderen Verwendung werden Gewerbeimmobilien von Investoren als Anlageobjekte angesehen. Zur Ermittlung der Immobilienpreise spielen dadurch die zu erwartenden Erträge eine entscheidende Rolle. Diese müssen in die Immobilienbewertung einfließen und entscheiden darüber, wie viel das Objekt wert ist.

Zum Gewerbe werden Immobilien aus folgenden Bereichen gezählt:

  • Büro: Bürogebäude nehmen unter den Gewerbeimmobilien einen großen Stellenwert ein. Sie dienen als Arbeitsplatz, sind aber auch Produktionsstätten und oftmals viel gehandelte Investmentobjekte.
  • Handel: Zu diesen zählen beispielsweise Einkaufszentren, Supermärkte und Ladengeschäfte jeder Größe.
  • Produktion: Beispiele für Produktionsimmobilien sind Werkstätten und Fertigungshallen, die in Industrie- und Gewerbeparks zu finden sind.
  • Freizeit: Charakteristisch für diese Immobilien ist es, dass sie betrieben werden, um Kunden ein Freizeitvergnügen anbieten zu können. Dazu zählen beispielsweise Kinos, Vergnügungsparks aber auch Fitnessstudios und Golfplätze.
  • Logistik: Immobilien dieser Art dienen als Lager, sie werden aber auch zur Abfertigung von Waren genutzt.
  • Spezialgewerbe: Unter diesen Bereich fallen beispielsweise Arztpraxen, Schlösser, Kraftwerke, Anwaltskanzleien, Krankenhäuser, Pflegeheime und Sporthallen.

Das Besondere an Spezialimmobilien ist, dass sie für eine bestimmte Nutzung ausgelegt sind und sich aus unterschiedlichen Objekttypen zusammensetzen können. Für den Immobilienpreis ist es in diesem Bereich entscheidend, ob sich Spezialimmobilien noch anderweitig verwenden lassen können. Ist das nicht oder nur unter Verwendung hoher Investitionen möglich, zeigt sich dies maßgeblich im Ergebnis der Immobilienbewertung. Selbst bei Objekten mit großem Wert sinkt dadurch die Nachfrage und damit auch die Preise.

Wie erfolgt die Bewertung von Gewerbeimmobilien?

Um Gewerbeimmobilien bewerten zu können, sind die Erträge entscheidend. Deshalb ist bei Objekten dieser Art das Ertragswertverfahren das Mittel der Wahl. Mit diesem Verfahren lässt sich der aktuelle Verkehrswert beurteilen. Lediglich Kreditgeber wenden zur Wertermittlung von Immobilien nicht das Ertragswertverfahren an, sondern für sie kommt das Beleihungswertgutachten zum Einsatz. Das dient ihnen der Risikoermittlung.

Zur Wertermittlung bei Gewerbeimmobilien nach dem Ertragswertverfahren werden das Grundstück und das Gebäude zunächst unabhängig voneinander betrachtet. Der Wert des Grundstücks lässt sich in manchen Fällen anhand des Vergleichswertverfahrens ermitteln. Stehen nicht ausreichend Vergleichsmöglichkeiten zur Auswahl, kann auch der Bodenrichtwert genutzt werden. Dieser wird von Gutachterausschüssen festgelegt. Für eine realistische Berechnung müssen noch wertsteigernde und wertmindernde Aspekte berücksichtigt werden. Im Anschluss wird der Wert des Gebäudes bestimmt. Dazu sind der Zustand, die Restnutzungsdauer aber auch die Verwendungsmöglichkeiten entscheidende Kriterien.

Aus dem ermittelten Grundstücks- und Gebäudewert ergibt sich im Anschluss ein Verkehrswert. Das Ergebnis des Ertragswertverfahrens bildet, in Hinblick auf die Renditeerwartungen, aber auch in Bezug auf alternative Nutzungsmöglichkeiten einen realistischen Verkehrswert ab. Insbesondere im Bereich von Bürogebäuden zeigt sich, dass diese vielfältig einsetzbar sind. Das steigert den Wert und trägt zu einer gesteigerten Nachfrage bei. Aber auch andere Objekte wie Werkstätten oder Industrieanlagen lassen sich häufig in der Zukunft anderweitig verwenden. Anders sieht dies oft bei vielen Spezialimmobilien aus. Eine Kläranlage lässt beispielsweise kaum anderweitige Verwendungsmöglichkeiten zu, eine Arzt- oder Anwaltspraxis hingegen schon.

Bewertung Gewerbeimmobilien: Worin liegen die Besonderheiten?

Für Unternehmen sind die Ergebnisse der Wertermittlung bei Gewerbeimmobilien besonders wichtig. Der festgesetzte Verkehrswert nimmt Einfluss auf den Wert des Unternehmens und ist Grundlage für wirtschaftliche Entscheidungen. Bei der Berechnung des Immobilienpreises müssen besondere Einflussfaktoren berücksichtigt werden. Dazu zählen auch steuerliche Rahmenbedingungen. Denn mancherorts erhalten Unternehmen steuerliche Anreize oder profitieren von Fördermitteln. In anderen Regionen müssen Unternehmen mit teils erheblichen Mehrbelastungen durch den Hebesatz auf die Gewerbe- und Grundsteuer rechnen.

Um Gewerbeimmobilien bewerten zu können, stehen in der Regel nicht ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung. Damit gestaltet es sich schwierig, den aktuellen Verkehrswert ermitteln zu können. Das Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung scheidet hier aus. Bei der Berechnung müssen hingegen viele Details betrachtet werden, wodurch der Aufwand steigt. Doch nur wenn professionelle Sachverständige alle Faktoren berücksichtigen, lässt sich ein verlässliches Ergebnis abbilden. Dabei dürfen auch konjunkturelle Schwankungen, die den Wert maßgeblich beeinflussen können, nicht außer Acht gelassen werden.

Welche Rolle spielen nachhaltige Nutzungsmöglichkeiten?

Doch wie viel oder wenig eine Immobilie wert ist, entscheidet bei Gewerbeimmobilien nicht nur die aktuelle Nutzung, sondern insbesondere die Drittnutzungsmöglichkeit und damit die Nachhaltigkeit. Bei Objekten mit großer Nachfrage ist es weniger aufwendig, entsprechende Möglichkeiten in die Bewertung mit einfließen zu lassen. In anderen Fällen muss eine anderweitige Nutzung sowie die damit verbundene Renditeerwartung nachvollziehbar herausgearbeitet werden. Um derartige Gewerbeimmobilien bewerten lassen zu können, bedarf es eines Immobiliensachverständigen mit großer Expertise und Erfahrung. Dieser muss sich mit der Region auskennen und wissen, welche wirtschaftlichen Einflüsse existieren. Dementsprechend erfordert die Bewertung von Gewerbeobjekten spezielle Fachkenntnisse und Gutachter sollten sich mit den regionalen Einflussfaktoren auskennen. Viele Faktoren müssen in die Wertermittlung mit einfließen und berücksichtigt werden, um realistische Werte zu erhalten.

Wird für Gewerbeimmobilien ein gerichtsfestes Gutachten benötigt?

Nur durch eine professionelle Immobilienbewertung bei Gewerbe durch Immobiliensachverständige ist es möglich, ein gerichtsfestes Wertgutachten zu erhalten. Das ist bei vielen steuerlichen und rechtlichen Verfahren relevant, beispielsweise bei Vermögensaufteilungen von Scheidungen oder Erbschaften, aber auch zur Ermittlung anfallender Steuern. Für Kreditverhandlungen wird zunächst kein gerichtsfestes Wertgutachten benötigt. Jedoch kann dies die Erfolgschancen erhöhen. Auch bei Eigentumsübertragungen zeigen sich die Vorteile eines professionell erstellten Gutachtens. Wer Gewerbeimmobilien bewerten lassen möchte, erhält als Eigentümer solide Daten für Verkaufsverhandlungen, was zu einem erfolgreichen Verkaufsabschluss beitragen kann. Die Erfahrung und die Daten der Ruof Immobilienbewertung können Ihnen als Basis dafür dienen, die Renditeerwartungen und die nachhaltigen Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Gewerbeimmobilie realistisch beurteilen zu können.

Headerbild: © industrieblick/Fotolia

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