Die Wertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – ist eine gesetzliche Regelung in Deutschland, die vorgibt, wie der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie ermittelt werden soll. Sie ist ein zentrales Werkzeug für Gutachter, Sachverständige und Immobilienbewerter. Seit dem 1. Januar 2022 gilt eine neue, überarbeitete ImmoWertV, die vorherige Einzelregelungen zusammenfasst und aktualisiert.
Warum gibt es die Wertermittlungsverordnung?
Ziel der Wertermittlungsverordnung ist es, eine einheitliche, transparente und nachvollziehbare Bewertung von Immobilien sicherzustellen. Ob Haus, Wohnung, Grundstück oder Gewerbeimmobilie – der Wert soll immer nach denselben Regeln berechnet werden. Dadurch wird verhindert, dass es zu stark abweichenden Bewertungen kommt, was besonders bei Kauf, Verkauf, Erbschaft oder Finanzierung wichtig ist.
Welche Verfahren regelt die Wertermittlungsverordnung?
Die Wertermittlungsverordnung beschreibt drei standardisierte Verfahren zur Immobilienbewertung:
1. Vergleichswertverfahren
Hier wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, bereits gehandelten Objekten ermittelt. Dieses Verfahren wird häufig bei Wohnungen oder Baugrundstücken angewendet.
2. Ertragswertverfahren
Vor allem bei vermieteten Immobilien (z. B. Mehrfamilienhäuser oder Geschäftshäuser) wird das Ertragswertverfahren eingesetzt. Hier zählt nicht nur der Substanzwert, sondern vor allem die zu erwartenden Mieteinnahmen.
3. Sachwertverfahren
Dieses Verfahren wird häufig bei Einfamilienhäusern genutzt, bei denen keine Vergleichsobjekte oder Mieterträge vorliegen. Dabei wird der Wert des Gebäudes (z. B. Baukosten, Abschreibungen) und des Grundstücks getrennt berechnet und anschließend zusammengeführt.
Was ist neu an der ImmoWertV 2022?
Die neue Wertermittlungsverordnung 2022 hat mehrere frühere Regelwerke (wie die Bodenrichtwertrichtlinie und die Sachwertrichtlinie) zusammengeführt. Ziel war es, die Bewertung zeitgemäßer, digitaler und einfacher anwendbar zu machen. Die wichtigsten Neuerungen:
• Stärkere Rolle der Gutachterausschüsse: Diese Stellen liefern wichtige Marktdaten wie Bodenrichtwerte, Vergleichspreise oder Liegenschaftszinssätze.
• Höhere Transparenz: Wertermittlungen sollen für Laien nachvollziehbarer werden.
• Berücksichtigung von Nachhaltigkeit und energetischen Eigenschaften in der Wertermittlung.
Wer nutzt die Wertermittlungsverordnung?
Die Wertermittlungsverordnung wird vor allem von folgenden Gruppen genutzt:
• Immobiliensachverständige und Gutachter
• Banken und Kreditinstitute (z. B. für Beleihungswert)
• Gerichte und Behörden (z. B. bei Scheidungen oder Zwangsversteigerungen)
• Immobilienkäufer und Verkäufer, um den realistischen Marktwert einer Immobilie zu kennen
