Die Reallast bezeichnet das im Grundbuch eingetragene Recht einer Person, wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu verlangen. Anders als bei einer Hypothek oder Grundschuld muss es sich dabei nicht um Geldzahlungen handeln. Im Gegensatz zur Dienstbarkeit führt diese Grundstücksbelastung jedoch nicht zu einer Nutzungsbefugnis des Grundstücks. Der Eigentümer, der zur Erbringung der Leistung verpflichtet ist, entscheidet, wie er diese erwirtschaftet. Es haftet nicht nur das Grundstück wie bei einer Dienstbarkeit, sondern auch dessen Eigentümer. Konnte mit dem Grundstück beispielsweise aufgrund einer schlechten Ernte zu wenig erwirtschaftet werden, um die Leistung zu erbringen, haftet der Eigentümer des belasteten Grundstücks.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Leistungserbringung zu vereinbaren:
- Zahlung von Geld
- Erbringung von Dienstleistungen
- Lieferung von Naturalien
Die Lieferung von Naturalien wird besonders bei landwirtschaftlich genutzten Immobilien und Grundstücken als Grundstücksbelastung vereinbart.
Wie wird die vereinbarte Leistung eingefordert?
Der Anspruchsberechtigte kann seine Ansprüche gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks geltend machen. Dazu kann die Möglichkeit der Vollstreckung in das mit dieser Verpflichtung belastete Grundstück gewählt werden. Dann wird die Grundstücksbelastung auf dem Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt. Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nach, riskiert er somit im schlimmsten Fall sein Grundstück.
Eine Sonderform der Reallast ist das Altenteilsrecht
Das Altenteilsrecht ist eine Mischung aus Dienstbarkeit und Reallast. Das Wohnrecht ist eine Dienstbarkeit. Hingegen ist die Verpflichtung der Erben, den Vererbenden bis ans Lebensende mit Nahrung und einer Rente zu versorgen, eine Reallast. Das Altenteilsrecht wird häufig genutzt, wenn eine Immobilie innerhalb der Familie weitergegeben und dem Begünstigten gleichzeitig eine Altersversorgung garantiert werden soll.
Einfluss der Grundstücksbelastung auf den Immobilienwert?
Die eingetragene Reallast mindert den Immobilienwert erheblich. Ein Käufer verlangt meist die Löschung dieser Verpflichtungen aus dem Grundbuch. Dem Begünstigten wird in diesem Fall eine Entschädigung aus dem Kaufpreis gezahlt, sodass er der Löschung zustimmt. Die Experten von Ruof Immobilienbewertung berücksichtigen selbstverständlich die Reallasten bei der Immobilienbewertung und beraten Sie hierzu ganz ausführlich.
