Wer vor dem Kauf oder Verkauf die Rendite von Immobilien berechnet, ist bei der Transaktion – besonders von Mietobjekten – auf der sicheren Seite.
Denn die Rendite ist ein entscheidender Faktor zur Festlegung des Verkaufspreises. Anhand der Rendite ist es möglich, den Gewinn einer Immobilie über viele Jahre hinweg darstellen zu können. Das hilft Käufern, die Chancen und Risiken, die sich aus dem Immobilienkauf ergeben, besser einschätzen zu können. Insbesondere wer sich für ein Objekt als Kapitalanlage interessiert, wird an der Rendite interessiert sein. Aber auch darüber hinaus sollte die Immobilienrendite berechnet werden. Denn sie bietet Käufern entscheidende Einblicke, ob sich der Kauf finanziell für sie lohnt oder nicht.
Wie lässt sich die Rendite bei Immobilien berechnen?
Wer die Rendite berechnen möchte, sollte sich zunächst darüber im Klaren sein, was unter der Mietrendite verstanden wird. Dabei handelt es sich um den Jahresertrag der Kapitalanlage in Immobilien. Dieser Wert wird in Prozent angegeben und dient als Kalkulationsgröße zur Berechnung der Rentabilität einer Geldanlage. Bei Immobilien handelt es sich bei Mietobjekten um Kapitalanlagen. Für selbst genutzte Objekte ohne Mieteinnahmen kommen derartige Berechnungsverfahren nicht zum Einsatz.
Um von Immobilien die Rendite zu berechnen, ist mehr als eine Formel erforderlich. Denn anders als bei Geldanlagen in Aktien oder Anleihen kommt es bei Immobilien auf andere Kennzahlen an. Mit den unterschiedlichen Berechnungs-Formeln lassen sich die jeweils anderen Aspekte eines Objektes berücksichtigen. Um die Rendite von Immobilien berechnen zu können, müssen dementsprechend einige Eckdaten vom Objekt bekannt sein. Dazu zählen je nach Berechnungsvariante andere Daten. Denn je nachdem, was und wie differenziert berechnet werden soll, stehen zum Rendite berechnen von Immobilien andere Verfahren zur Auswahl.
Welche Arten von Immobilienrenditen gibt es?
Wer sein Geld in Immobilien investiert, möchte in der Regel berechnen, wie lukrativ die Kapitalanlage sein wird. Doch Rendite ist im Bereich der Immobilienwirtschaft nicht gleich Rendite. Diese lässt sich bei Immobilien auf verschiedene Weise erzielen. Je nach Objektart lassen sich unterschiedliche Berechnungen durchführen. Zu den grundlegenden Renditen bei Immobilien zählen:
- Die Bruttorendite
- Die Nettomietrendite
- Die Eigenkapitalrendite
- Die Objektrendite
- Der Mietpreismultiplikator
Diese Arten der Immobilienrenditen unterscheiden sich maßgeblich anhand der Berechnungsmethoden und den zu Grunde gelegten Faktoren und damit auch in der Aussagekraft. Oftmals bietet sich eine Kombination aus verschiedenen Berechnungsmethoden an, um eine verlässliche Auskunft über die Renditeerwartungen erhalten zu können. Allerdings dienen alle Berechnungen nur als Anhaltspunkt. Denn es gibt auch Faktoren, beispielsweise eine ungünstige Standortentwicklung oder unvorhergesehene Schäden am Objekt, welche sich nicht beeinflussen lassen und die Rendite schmälern können.
Die Brutto- und Nettomietrendite
Um die Immobilienrendite berechnen zu können, wird in der Regel die Brutto- oder die Nettomietrendite berechnet. Die Brutto- und Nettomietrendite werden oftmals auch als Mietrendite 1 und 2 bezeichnet. Wobei die Bruttomietrendite als Mietrendite 1 weniger Faktoren berücksichtig als die Mietrendite 2. Die Nettomietrendite gilt somit als genauer und ist eher dazu geeignet, verlässliche Zahlen zur Rendite zu erhalten.
Die Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite lässt sich anhand weniger Eckdaten einfach berechnen. Um die Bruttorendite zu berechnen, ist die Formel entscheidend:
Jahresnettokaltmiete x 100 / Immobilienkaufpreis
Das Ergebnis ist die Bruttomietrendite, die als Prozentzahl angegeben wird. Anhand dieser Berechnung zeigt sich, wie schnell sich die Rendite berechnen lässt. Immobilienrenditen werden jedoch durch weitere Faktoren beeinflusst. Dazu zählen insbesondere die Kaufnebenkosten, die zum Bruttorendite berechnen bei der Formel keine Rolle spielen. Anders sieht das bei der Nettomietrendite aus.
Die Nettomietrendite
Um die Nettomietrendite zu berechnen, fließen auch die Kaufnebenkosten mit in die Kalkulation ein. Zu diesen Kaufnebenkosten zählen beispielsweise:
- Notargebühren
- Grundbuchgebühren
- Maklerprovision
- Grunderwerbssteuer
Darüber hinaus lassen sich auch alle Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen, berücksichtigen.
Nettomietrendite berechnen mit einer Formel:
- Berechnung des Jahresreinertrages: Vom Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten werden die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abgezogen.
- Dieser Jahresreinertrag geteilt durch Investitionskosten multipliziert mit 100.
Das Ergebnis dieser Berechnung ist die Nettomietrendite in Prozent.
Was eine gute Rendite bei Immobilien ist, sagen die Brutto- sowie die Nettomietrendite jedoch nicht vollumfänglich aus. Um die Rendite zu berechnen, sind bei Immobilien auch weitere Faktoren wie die Finanzierungskosten sowie der individuelle Steuersatz des Käufers relevant. Diese Werte bieten Investoren jedoch einen ersten Anhaltspunkt und können bei der weiteren Berechnung dienlich sein.
Die Eigenkapitalrendite
Was eine gute Rendite bei Immobilien ist, lässt sich auch anhand der Eigenkapitalrendite, der sogenannten Return on Equity berechnen. Für das Berechnen der Rendite bei Immobilien wird dazu das eingesetzte Eigenkapital im Verhältnis zum erwirtschafteten Gewinn, beispielsweise zu den Mieteinnahmen betrachtet. Um diese Rendite zu berechnen, ist folgende Formel hilfreich:
Ertrag (nach Steuern) multipliziert mit 100, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital.
Die Objektrendite
Die Objektrendite wird auch als Gesamtkapitalrendite bezeichnet. Sie dient beim Rendite Berechnen von Immobilien insbesondere dazu, verschiedene Objekte miteinander vergleichen zu können. Dazu werden alle Einnahmen und Ausgaben erfasst. Das betrifft beispielsweise die Anschaffungskosten, aber auch etwaige Mieteinnahmen sowie steuerliche Zahlungen oder Einnahmen. Die Finanzierung spielt bei der Objektrendite hingegen keine Rolle. Dementsprechend wird für diese Art der Renditeberechnung davon ausgegangen, dass die gesamten Kosten für das Objekt aus eigenen Mitteln finanziert werden.
Um die Objektrendite zu berechnen, ist folgende Formel anwendbar:
Mietreinertrag abzüglich der Unterhaltskosten, abzüglich der Steuerlast ergibt die Objektrendite.
Der Mietmultiplikator oder Kaufpreisfaktor
Mit dem Mietpreismultiplikator ist es möglich, zu berechnen, wie rentabel ein Objekt bei Vermietung ist. Dieser Multiplikator wird häufig auch Vervielfältiger oder Kaufpreisfaktor genannt. Dieser Wert dient dazu, herauszufinden, wie hoch die Miete sein muss, damit sich die Investition in das Objekt lohnt.
Um diese Rendite berechnen zu können, kann folgende Formel genutzt werden:
Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete ergibt den Mietmultiplikator.
Je höher der Multiplikator ist, desto geringer fällt die Rendite für Investoren aus.
Was ist eine gute Mietrendite bei Immobilien?
Verschiedene Faktoren nehmen also bei einer Investition Einfluss darauf, was eine gute Mietrendite bei Immobilien ist. Wer die Rendite berechnen kann, erhält anhand der Daten Vergleichsmöglichkeiten und kann die finanzielle Situation besser einschätzen. Doch wann genau wird von einer guten Mietrendite ausgegangen? Dazu sind sicherlich keine allgemeingültigen Aussagen möglich, denn es müssen viele Faktoren berücksichtigt werden. Als Anhaltspunkt gilt jedoch die Vier-Prozent-Marke. Wer somit in ein Objekt investieren möchte, sollte demnach eine Nettomietrendite von mindestens vier Prozent anstreben. Und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein Haus oder eine einzelne Wohnung handelt. Andere Experten sprechen von einer anzustrebenden Rendite zwischen vier und sechs Prozent im Jahr. Ab diesen Werten wird davon ausgegangen, dass eine Investition möglich ist, bei welcher sich das Objekt von selbst trägt. Die Einnahmen würden dementsprechend die Ausgaben für die Finanzierung decken. Das zusätzliche Einbringen von Eigenkapital wäre dann nicht mehr erforderlich. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass keine Mietausfälle vorliegen.
Um die Rentabilität eines Objektes anhand des Mietmultiplikators einschätzen zu können, werden ebenso Normwerte angegeben. In der Regel wird dabei ein maximaler Faktor von 20 angestrebt, damit sich eine Investition in eine Immobilie als noch rentabel erweisen kann. Andere sehen in der heutigen Zeit einen Faktor zwischen 20 und 30 als normal an. Bei einem höheren Mietmultiplikator müssten Investoren dementsprechend mehr Zeit aufbringen, den Kaufpreis durch die Mieteinnahmen einzubringen.
Rendite durch Veräußerung anstelle von Mietrendite?
Neben der Vermietung besteht für Eigentümer beim Verkauf die Möglichkeit, Renditen durch den Verkauf zu erzielen. Auch diese Möglichkeit sollte bereits beim Kauf in Betracht gezogen werden. Bei einem guten Wertsteigerungspotenzial sind insbesondere nach vielen Jahren hohen Gewinne möglich. Doch der Veräußerungsgewinn unterliegt dabei mitunter der Spekulationssteuer. Diese wird immer dann fällig, wenn ein Objekt innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert wird. Diese Frist liegt bei Mietobjekten bei zehn Jahren. Erst wenn der Verkaufszeitpunkt nach dieser Frist angesetzt wird, fällt die Spekulationssteuer nicht an. Dementsprechend kann es sich insbesondere bei der Veräußerung von Immobilien lohnen, zunächst zu warten und damit die Spekulationssteuer zu umgehen.
Geschönte Immobilienrendite Berechnungen: Welche Tricks existieren?
Eigentümer von Immobilien sowie Makler unternehmen manchmal viel, um die Renditeerwartungen schön zu rechnen. Auf den ersten Blick erscheint dadurch eine Immobilie als lukrative Investition. Doch wer die Tricks kennt, die manchmal angewandt werden, fällt nicht auf falsche Renditeversprechungen herein. Auf der anderen Seite werden manche Renditen auch aus Unwissenheit besser berechnet. Dementsprechend kann es sich auch für Verkäufer lohnen, die Tricks und Fehler zu kennen, um sie vermeiden zu können.
Kaufnebenkosten werden nicht berücksichtigt
Die Kaufnebenkosten nehmen einen wichtigen Stellenwert bei der Investition in Immobilien ein. Doch häufig geschieht es, dass diese beim Rendite Berechnen außer Acht gelassen werden. Das führt dazu, dass die Gesamtkosten für das Objekt zu niedrig angesetzt werden und dementsprechend eine höhere Rendite angegeben wird. In der Realität müssen Käufer jedoch mit Kaufnebenkosten von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Dementsprechend wichtig wäre es für Käufer, wenn sie sich die Details der Rendite Berechnung von Immobilien genauer anschauen. Fehlen dabei relevante Kosten, muss mit einer niedrigeren Rendite als angegeben gerechnet werden.
Berechnungsgrundlage ist die Warm- anstatt der Kaltmiete
Beim Immobilienrendite berechnen wird die Warmmiete anstelle der Kaltmiete zu Grunde gelegt. Das ist ein Fehler, der sich häufig einschleicht. Diese Berechnungsart kann jedoch absichtlich dazu genutzt werden, die dargestellte Rendite zu optimieren. Bei dieser Berechnungsart werden die Nebenkosten aus der Miete mit als Gewinn gerechnet. Jedoch handelt es sich dabei um Kosten, die nicht nur für die Mieter anfallen, sondern auch für Vermieter. Für Vermieter sind es durchlaufende Posten, die bezahlt werden müssen und lediglich zur Berechnung an den Mieter weitergegeben werden dürfen.
Das Hausgeld wird nicht abgezogen
Das Hausgeld kann dazu beitragen, dass viele Abzüge von der Jahreskaltmiete vorgenommen werden müssen. Dementsprechend sollte dieser Posten bei der Berechnung der Rendite von Immobilien nicht fehlen. Doch oftmals wird diese regelmäßige Ausgabe vergessen oder gar absichtlich übersehen, um die Rendite zu schönen.
Wer unterstützt mich bei der Berechnung der Rendite von Immobilien?
Immobilien sind beliebte Kapitalanlagen. Sie gelten als besonders wertbeständig und können langfristig zur Wertsteigerung des investierten Kapitals beitragen. Ebenso werden sie als Renditeobjekte zur Altersvorsorge genutzt. Doch damit sich eine Immobilie tatsächlich als Renditeobjekt erweist, müssen viele Faktoren stimmen. Denn viele unterschiedliche Details wirken sich auf die Immobilienrendite aus. Dadurch unterscheiden sich Kapitalanlagen in Immobilien maßgeblich von Anlagen in beispielsweise Aktien. Berechnen lässt sich die Rendite zunächst anhand wichtiger Eckdaten wie dem Kaufpreis, der Kaufnebenkosten und den Mieteinnahmen. Aber auch die Finanzierungskosten, der Erhaltungsaufwand und die Nachfrage müssen stimmen. Dementsprechend können sich auch Standortfaktoren sowie die Qualität des Objektes direkt auf die Rendite auswirken.
Die Rendite berechnen bei Immobilien erscheint anhand der vorliegenden Zahlen und Fakten nicht kompliziert. Doch dazu bedarf es fundierter Daten. Für eine realistische Einschätzung des Wertes und der Renditemöglichkeiten von Mietshäusern und Gewerbeimmobilien bietet sich eine professionelle Immobilienbewertung an. Wird diese Bewertung nach dem Ertragswertverfahren durchgeführt, erhalten Eigentümer auch bei größeren Objekten einen realistischen Kaufpreis und können gegenüber Interessenten besser argumentieren.
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