Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf nicht zu unterschätzen. Sie müssen zusätzlich zum Kaufpreis entrichtet werden und liegen oftmals zwischen 10 bis 15 Prozent des Immobilienwertes. Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro lägen die Zusatzausgaben bei durchschnittlichen Nebenkosten in Höhe von 13 Prozent somit bereits bei rund 65.000 Euro. Wer einen Hauskauf plant, sollte deshalb vorab auch die Kaufnebenkosten berechnen. Geschieht das nicht, können sich diese Zusatzkosten, beispielsweise die Grunderwerbsteuer oder Notarkosten, als unüberwindbare Hürde bei der Finanzierung erweisen. In der Regel werden die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital aufgebracht. Eine Finanzierung ist jedoch auch möglich.
Welche Kaufnebenkosten gibt es?
Auf Immobilienkäufer kommen beim Kauf mehrere Nebenkosten zu. Zu diesen zählen:
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Darüber hinaus können im Zuge des Immobilienkaufs weitere Kosten entstehen. Zu diesen zählen insbesondere die sogenannten Baunebenkosten, etwaige Sanierungs- und Renovierungskosten sowie Finanzierungskosten. Diese Kosten sind variabel und hängen mit dem Kauf- bzw. Bauvorhaben zusammen.
Wann müssen die Kaufnebenkosten gezahlt werden?
Um die Kaufnebenkosten berechnen zu können, ist der Kaufpreis ein entscheidender Faktor. So werden die Kosten für die Grunderwerbsteuer sowie alle weiteren Kaufnebenkosten nach dem Kaufpreis gemäß dem Kaufvertrag berechnet. Rund sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung wird Steuerpflichtigen der Zahlungsbescheid zur Grunderwerbsteuer vom zuständigen Finanzamt zugestellt. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat.
Die Maklerprovision ist in der Regel etwas früher fällig und muss zumeist mit Unterzeichnung des Kaufvertrags geleistet werden. Die Notarkosten wird der Notar in der Regel mit Zusendung der Abschrift des Kaufvertrags abrechnen. Diese Kosten sind sofort fällig. Die Grundbuchkosten werden zumeist durch den Notar abgerechnet. Sie müssen oftmals vier bis sechs Wochen nach Beurkundung und nach Übergabe geleistet werden. Häufig ist dabei ein Zahlungsziel von zwei Wochen zu beachten.
Was sind Baunebenkosten?
Während Käufer eines Bestandsobjektes Renovierungs- oder Sanierungskosten einplanen müssen, entstehen Käufern von Grundstücken Baunebenkosten. Diese setzen sich aus unterschiedlichen Posten zusammen. Dazu zählen beispielsweise Kosten für:
- die Baugenehmigung
- das Bodengutachten
- den Prüfstatiker
- die Erschließungskosten
- die Vermessung
Darüber hinaus können je nach Bauvorhaben weitere Kosten anfallen. Das kann beispielsweise für die Freimachung des Grundstücks bei erforderlichen Abbrucharbeiten, für den Eintrag einer Grundschuld oder für den Anschluss von Baustrom sein. Diese Kosten haben einen entscheidenden Einfluss auf die Gesamtkosten des Bauprojektes. Sie nehmen oftmals einen Anteil von 15 bis 20 Prozent an den Gesamtkosten ein.
Wie könnten Käufer beim Hauskauf entlastet werden?
Insbesondere die Grunderwerbsteuer nimmt einen großen Anteil an den Kaufnebenkosten ein. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Senkungen könnten Käufer maßgeblich entlasten. Um die Kaufnebenkosten berechnen zu können, müssen Käufern deshalb die Steuersätze des jeweiligen Bundeslandes bekannt sein.
Im Bundesland Nordrhein-Westfalen ist im Jahre 2022 ein Rabatt von bis zu 1,5 Prozent auf die Grunderwerbsteuer vorgesehen. Das betrifft jedoch nicht alle Immobilienkäufer. Grundvoraussetzung ist, dass die Immobilie zum ersten Mal und zu eigenen Wohnzwecken gekauft wird. Darüber hinaus ist bundesweit eine Senkung der Grunderwerbsteuer für bestimmten Zielgruppen im Gespräch. Durch eine Reform des Grunderwerbsteuergesetzes soll der Zugang zum Wohneigentum erleichtert werden. Dazu soll ein zweiter, reduzierter Steuersatz eingeführt werden, den die Bundesländer auf bis zu null Prozent absenken können. Doch ob sich derartige Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes durchsetzen lassen, ist fraglich.
Darüber hinaus wurden Käufer bereits mit Neuregelungen zur Berechnung der Maklergebühren entlastet. Bei Mietverträgen gilt das Bestellerprinzip. Demnach muss der Auftraggeber des Immobilienmaklers die Gebühren zahlen. In der Regel handelt es sich dabei um den Vermieter. Während Mieter durch diese Neuregelung entlastet wurden, gilt das Bestellerprinzip nicht beim Immobilienkauf. Beim Kauf ist vorgesehen, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen sollen. Die Regelungen zur geteilten Maklerprovision sind, nach einer Übergangsfrist von einem halben Jahr, seit dem 23.12.2020 gültig.
Wie lassen sich die Kaufnebenkosten senken?
Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer lassen sich beim Immobilienkauf nicht umgehen. Jedoch gibt es manchmal Möglichkeiten, die Kaufnebenkosten zu reduzieren:
Grunderwerbsteuer bei der Standortwahl beachten
Wer bei der Standortwahl des Objektes flexibel ist, für den kann sich ein Blick auf die Grunderwerbsteuer des jeweiligen Bundeslandes lohnen. Bereits bei wenigen Prozent Differenz lassen sich hohe Ersparnisse erzielen.
Bewegliches Inventar separat berechnen
Häufig wird bei Bestandsimmobilien auch bewegliches Inventar mit veräußert. Dabei kann es sich beispielsweise um eine Einbauküche, Schränke oder eine Sauna handeln. Dieses Inventar lässt sich vom Kaufpreis für die Immobilie abziehen und separat berechnen, denn dafür muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
Grundstück und Immobilie getrennt voneinander erwerben
Wer den Bau einer Immobilie plant, kann in manchen Fällen die Grunderwerbsteuer reduzieren, wenn Grundstück sowie Gebäude von separaten Anbietern erworben werden. Dadurch fällt die Grunderwerbsteuer in der Regel zunächst nur für das Grundstück an. Wichtig dabei ist es jedoch, dass es sich um zwei unterschiedliche Anbieter handeln muss. Damit das Finanzamt nicht von einem einheitlichen Vertragswerk ausgeht, muss zudem eine Schonfrist von mindestens einem halben Jahr zwischen beiden Verträgen liegen.
Vermieter und Gewerbetreibende können Kaufnebenkosten absetzen
Die Kauf- und Baunebenkosten lasen sich bei privat genutztem Wohneigentum, beispielsweise Häuser oder Wohnungen, nicht steuerlich berücksichtigen. Dementsprechend wichtig wäre insbesondere für private Eigentümer eine Absenkung dieser Kosten. Anders sieht es bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten aus. Bei diesen lassen sich die Kosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer sowie die Grundbuchkosten steuerlich absetzen.
Erschließungskosten bei den Baunebenkosten vergleichen
Genauso wie die Kaufnebenkosten lassen sich mitunter die Baunebenkosten senken, beispielsweise indem die Erschließungskosten verschiedener Objekte miteinander verglichen werden.
Welchen Einfluss hat die Immobilienbewertung auf die Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten orientieren sich am Verkehrswert einer Immobilie, welcher durch die Immobilienbewertung ermittelt wird. Demnach hat eine Immobilienbewertung zunächst keinen direkten Einfluss auf diese Nebenkosten. Der errechnete Wert bildet jedoch die Basis für die Höhe der Kaufnebenkosten. Anders als die Kaufnebenkosten wirken sich die Baunebenkosten, die noch vor Fertigstellung des Objektes anfallen, auf die Immobilienbewertung aus. Diese tragen zu einer Erhöhung des Immobilienwertes bei. So erhöht sich der Wert durch Ausgaben für das Bodengutachten, die Baugenehmigung oder die Erschließungsgebühren.
Für eine zuverlässige Berechnung der Kaufnebenkosten bietet sich eine professionelle Wertermittlung für die Immobilie an. Diese bildet die Basis, um die Kaufnebenkosten zu berechnen und damit den erforderlichen Finanzierungsbetrag ermitteln zu können. Im Zuge einer Vollfinanzierung ist es möglich, die Kaufnebenkosten mit finanzieren zu lassen. Jedoch ist das mit höheren Kreditkosten durch Risikoaufschläge verbunden. Eine Reduzierung der Kreditkosten ist möglich, wenn die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital finanziert werden.
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