Viele Unternehmer möchten Gewerbeimmobilien kaufen anstatt mieten. Sie betreiben ein Gewerbe und möchten durch den Kauf steigenden Mietkosten entgehen und sich dadurch mehr Sicherheit verschaffen. Denn letztlich ist der Standort ein entscheidendes Kriterium für den Erfolg eines Unternehmens. Doch Gewerbeimmobilien sind auch als Investment beliebt. Sie versprechen hohe Renditen und eine sichere Kapitalanlage. Doch nicht jede Gewerbeimmobilie ist gleichermaßen als Anlageobjekt gut geeignet. Folgende Informationen und Tipps können bei der Beantwortung der Frage helfen, wann es sich lohnt, Gewerbeimmobilien zu kaufen.
Was wird unter Gewerbeimmobilien verstanden?
Immobilien, welche vorwiegend gewerblichen Zwecken dienen, werden als Gewerbeimmobilien bezeichnet. Dazu zählen beispielsweise:
- Bürogebäude
- Handelsgeschäfte wie Supermärkte oder Ladenlokale
- Logistikimmobilien wie Lagerhallen
- Produktionsstätten wie Fertigungshallen und Werkstätten
- Freizeiteinrichtungen wie Kinos oder Fitnessstudios
- Spezialgewerbe wie Schlösser, Arztpraxen oder Krankenhäuser
Darüber hinaus existieren auch andere Immobilien, welche für Investoren der Gewinnerzielungsabsicht dienen. Dazu zählen insbesondere Mietshäuser und Mikroapartments. Mit diesen lassen sich durch die Vermietung ebenso Einnahmen erzielen. Dennoch werden sie nicht zu den Gewerbeimmobilien gezählt, denn sie dienen nicht der gewerblichen Nutzung, sondern Wohnzwecken. Eine private Nutzung von Gewerbeimmobilien ist zwar möglich, jedoch darf diese Nutzungsweise einen Anteil von 20 Prozent nicht übersteigen.
Welche Gewerbeimmobilien sind als Investment geeignet?
Wer Gewerbeimmobilien kaufen möchte, für den stellt sich zunächst die Frage, in welche Art von Objekten sich eine Investition besonders lohnt. Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn letztendlich entscheiden viele Faktoren darüber, wie hoch die Erträge aus einem Gewerbeobjekt sind. Gekauft werden von Investoren nicht nur Büroobjekte oder Ladenlokale in guter Lage, sondern auch viele andere Immobilien.
Als schwieriger werden hingegen Investitionen in Objekte wie Schlösser angesehen. Der Investitionsaufwand ist häufig groß und durch die laufenden Kosten der jeweils geltenden Denkmalschutzrichtlinien, den Erhalt und die Pflege müssen laufend hohe Ausgaben einkalkuliert werden.
Insbesondere die Investition in Bürogebäude ist besonders gefragt und verspricht langfristig hohe Renditen. Denn Objekte dieser Art sind vielfältig von Unternehmen, Selbstständigen und Freiberuflern der verschiedensten Branchen nutzbar. Die Zukunftsprognose ist dadurch sehr gut, denn eine langfristige Nutzungsmöglichkeit kann häufig sichergestellt werden. Grundsätzlich kann sich jedoch ein Investment in jedes Gewerbeobjekt als lohnenswert erweisen, wenn sich dadurch langfristig Erträge erwirtschaften lassen. Wer eine Gewerbeimmobilie kaufen möchte, muss deshalb stets die individuellen Voraussetzungen betrachten und vor einem Kauf gegebenenfalls eine Bewertung durchführen lassen.
Pflegeimmobilien und Seniorenwohnungen
Die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen und Pflegeimmobilien als Kapitalanlage ist groß. Durch den demografischen Wandel wächst der Anteil der Bevölkerungsschicht, welche auf derartige Immobilien angewiesen sind. Daraus kann sich für diese Objekte eine langanhaltend gute Nachfrage ergeben. Darüber hinaus besteht mitunter die Möglichkeit, von staatlicher Förderung profitieren zu können.
Mietshäuser
Mietshäuser sind Wohnobjekte, welche zu Wohnzwecken genutzt werden. Sie werden nicht zu den Gewerbeimmobilien gezählt. Wer sich jedoch mit einem Gewerbeimmobilien Investment auseinandersetzt, wird schnell auch auf das Thema Mietshäuser stoßen. Nicht nur Mietshäuser in Top-Wohnlage können sich als rentabel erweisen, sondern auch in Randlagen der Städte. Insbesondere in Zeiten der Wohnungsknappheit in vielen Großstädten und steigender Mieten setzen viele Investoren auf eine Investition in Mietshäuser. Durch die Investition in vermietete Objekte lässt sich zumindest für die Anfangszeit das Risiko eines Leerstandes umgehen.
Mikroapartments
Mikroapartments sind ebenso Mietobjekte und keine Gewerbeimmobilien. Jedoch werden sie mitunter mit gewerblichem Servicebereich betrieben, wie mit Restaurants, Fitnessbereichen und andere Serviceangeboten. Dieser gewerbliche Anteil ist beim Gewerbeimmobilien Investment nicht zu unterschätzen und kann zum Erfolg der Kapitalanlage beitragen.
Insbesondere in jenen Städten, in denen Universitäten ansässig sind, ist die Nachfrage nach kleinem Wohnraum groß. Das finanzielle Risiko eines Leerstandes ist je nach Lage, der Ausstattung und dem Mietpreis meist sehr gering. Denn insbesondere Studenten sind auf zweckmäßige Wohnräume in direkter Nähe zur Universität angewiesen.
Büros
Bürogebäude sind in besonders großer Anzahl in zentraler Lage und Ballungszentren zu finden. Aber auch abseits der besten Immobilienlagen gibt es Bürogebäude, bei welchen sich eine Investition lohnen kann. Bei der Lage sind die Nähe zu großen Unternehmen, die verkehrstechnische Anbindung sowie auch die Standortnähe zu privatem Wohnraum von besonderem Interesse.
Lager- und Produktionshallen
Viele Unternehmen sind auf Lager- und Produktionshallen angewiesen. Die Größe und Lage sind dabei entscheidende Faktoren für die Rentabilität. Insbesondere die verkehrstechnische Anbindung ist häufig entscheidend. Denn nur wenn beispielsweise das Lager mit großen Lastkraftwagen oder anderen Fahrzeugen gut erreicht werden kann, wird es Unternehmen geben, welche an einer Anmietung oder einem Kauf interessiert sind.
Praxisräume
Praxisräume werden von Ärzten, Zahnärzten und anderen Berufsgruppen benötigt. Auch bei Gewerbeimmobilien dieser Art kommt es insbesondere auf die Lage, aber auch auf die Ausstattung an. Ein barrierefreier Zugang oder ein vorhandener Aufzug sind für viele Betreiber einer Praxis neben den Standortfaktoren entscheidende Kriterien.
Denkmalschutzimmobilien
In Deutschland gibt es viele Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Diese dienen nicht nur Wohnzwecken, sondern es kann sich dabei auch um Gewerbeimmobilien handeln. Die Investition in Denkmalschutzimmobilien kann sich im Einzelfall lohnen. Zwar ist bei Objekten dieser Art mit hohen Kosten durch gesetzliche Auflagen zu rechnen, jedoch bieten sie hohe steuerliche Vorteile. Die anfallenden Modernisierungskosten lassen sich beispielsweise für die Dauer von zwölf Jahren zu 100 Prozent abschreiben und bieten dadurch steuerliche Ersparnisse.
Gewerbeobjekte kaufen: Welche Besonderheiten sind zu beachten?
Wer Gewerbeimmobilien kaufen möchte, sollte das nicht von heute auf morgen vollziehen. Es müssen viele Faktoren betrachtet werden. Der Kauf von Gewerbeobjekten lässt sich nicht mit der Investition in Wohnobjekte vergleichen. Denn das gewerbliche Mietrecht unterscheidet sich deutlich vom privaten Mietrecht. Das zeigt sich unter anderem in folgenden Bereichen:
Kündigungsfristen
Für befristete Verträge existieren im gewerblichen Mietrecht keine ordentlichen Kündigungsfristen. Außerordentliche Kündigungen können hingegen jederzeit durch den Mieter oder Vermieter ausgesprochen werden, beispielsweise bei Nichtzahlung der Miete. Bei einer außerordentlichen Kündigung müssen keine Fristen eingehalten werden. Bei unbefristeten Verträgen gelten, soweit nicht anders vertraglich vereinbart, gesetzliche Kündigungsfristen. Diese müssen bis zum 3. Wertkag eines Kalendervierteljahers ausgesprochen werden, damit sie zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres wirskam sind.
Miethöhe
Die Höhe der Miete ist bei einem Gewerbeimmobilien Investment nicht vorab durch einen Mietspiegel oder einen Mietendeckel festgelegt oder begrenzt. Die Höhe der Miete lässt sich frei zwischen dem Mieter und Vermieter vereinbaren. Bei einer geplanten Mieterhöhung bedarf es einer Anpassung des Vertrags.
Maklerprovision
Bei privaten Wohnobjekten ist die maximale Höhe der Maklerprovision festgelegt. Diese darf zwei Monatsmieten nicht übersteigen. Bei gewerblichen Objekten existiert eine derartige Limitierung nicht. Dadurch ist die Höhe der Maklerprovision frei verhandelbar. Ebenso lässt es sich frei vereinbaren, wer die Provision bezahlen muss. Demnach können der Mieter oder Vermieter für die Kosten aufkommen. Eine Aufteilung der Maklerprovision kann ebenso vertraglich vereinbart werden.
Finanzierung
Die Kosten für die Finanzierung von Gewerbeimmobilien sind höher als bei Wohnobjekten. Darüber hinaus können sich Käufer von Gewerbeimmobilien in der Regel nicht an reguläre Banken wenden, sondern für die Finanzierung gibt es spezielle Institute. Zu diesen zählen zunächst Landes- und Hypothekenbanken, aber auch Leasinggesellschaften und Immobilienfonds.
Worauf ist beim Kauf von Gewerbeimmobilien zu achten?
Wer Gewerbeimmobilien kaufen möchte, entscheidet sich für ein Risikoinvestment. Zwar lassen sich durchaus hohe Renditen erzielen, jedoch ist das Risiko von Mietausfällen und Wertschwankungen groß. Deshalb ist es in diesem Umfeld besonders wichtig, auf die Bonität der Mieter sowie die Laufzeiten der Mietverträge zu achten. Ebenso sollte im Vorfeld das Objekt durch einen Immobiliensachverständigen bewertet werden.
Um das Gewerbeimmobilien Investment beurteilen zu können, ist eine Immobilienbewertung angeraten und bei größeren Investitionen ist sie unverzichtbar. Wenn eine Finanzierung über ein Bank erfolgen soll oder ein Businessplan angefertigt wird, ist es ebenso wichtig, eine professionelle Bewertung der Gewerbeimmobilie durchführen zu lassen.
Für wen bietet sich der Kauf von Gewerbeimmobilien an?
In den meisten Fällen sind es Unternehmen oder institutionelle Anleger, welche Gewerbeimmobilien kaufen. Denn sie verfügen über die dazu erforderlichen finanziellen Mittel und können die Risiken des Investments tragen. Darüber hinaus kann es sich auch für finanzstarke Privatleute lohnen, Gewerbeobjekte zu kaufen. Sie sollten jedoch über ausreichend finanzielle Mittel verfügen und über sich das Risiko des Investments bewusst sein.
Neben einem Direktinvestment in Gewerbeimmobilien und der Finanzierung über eine Bank besteht für Anleger auch die Möglichkeit, in Immobilienfonds zu investieren. Dadurch kann der direkte Kauf einer Immobilie umgangen werden. Anleger beteiligen sich nur durch den Kauf von Anteilen in offene oder geschlossene Immobilienfonds. Doch auch dabei bestehen Risiken, die zu beachten sind.
Gewerbeimmobilen kaufen: Welche Vor- und Nachteile gibt es?
Wie jede andere Investition ist auch der Kauf von Gewerbeimmobilien mit Vor- und Nachteilen verbunden. Zu den Vorteilen zählen insbesondere höhere Renditechancen und Mietverträge mit langen Laufzeiten. Darüber hinaus können oftmals steuerliche Vorteile genutzt werden. Gewerbeimmobilien sind als mittel- bis langfristiges Investment geeignet. Zudem wird häufig von einer guten Zukunftsprognose für Gewerbeimmobilien ausgegangen. Obwohl viele den Kauf von Gewerbeimmobilien als attraktives Investment ansehen, sind auch die Nachteile zu beachten. Insbesondere das Risiko von Leerständen und damit verbundenen Mietausfällen ist an dieser Stelle zu nennen. Häufig dauert es länger als bei Wohnobjekten, einen neuen Mieter für Gewerbeimmobilien zu finden. Eine Neuvermietung ist zugleich meist mit Renovierungen und Umbaumaßnahmen verbunden. Darüber hinaus sind der Aufwand und die Kosten für die Verwaltung und das Facility Management zu beachten. Eine Immobilienbewertung kann helfen, die individuellen Risiken und Chancen des Investments aufzudecken.
Gewerbeimmobilien mieten oder kaufen?
Für Unternehmen, die an einem Investment in Gewerbeimmobilien interessiert sind, weil sie das Objekt selbst nutzen möchten, sind darüber hinaus andere Vor- und Nachteile relevant. Durch den Kauf können Unternehmen sicherstellen, dass keine Mieterhöhngen auf sie zukommen. Zudem gibt es für Eigentümer Möglichkeiten zur Abschreibung. Jedoch ist der Kauf von Gewerbeimmobilien mit einem hohen finanziellen Risiko und bei einer Finanzierung mit langjährigen Schulden verbunden. Verkaufen lässt sich ein Objekt bei Eigennutzung zudem nicht ohne Weiteres. Dadurch bleibt das Kapital gebunden und lässt sich nicht für das Unternehmen nutzen.
Wie sieht es am deutschen Markt für Gewerbeimmobilien aus?
Für Investoren ist der Markt für Gewerbeimmobilien seit vielen Jahren interessant. Private sowie auch institutionelle Anleger entscheiden sich gerne für den Kauf von Gewerbeobjekten. Insbesondere in stark nachgefragte Gewerbeimmobilien wie Büros wird gerne investiert. Aufgrund des langanhaltenden Zinsniveaus konnte in diesem Marktbereich ein stetiges Wachstum verzeichnet werden. Immer mehr Anleger entschlossen sich dazu, Gewerbeimmobilien zu kaufen. Die Folgen der Corona-Pandemie sind jedoch am Markt für Gewerbeimmobilien nicht spurlos vorübergegangen. Das Wachstum wurde dadurch gehemmt, insbesondere im Bereich der Büros, Hotelimmobilien und Einzelhandelsobjekte kam es zu Rückgängen. Trotz der zeitweilig gebremsten Entwicklung wird der Markt von Investoren als positiv angesehen.
Wer unterstützt Investoren bei der Suche nach Gewerbeimmobilien?
Investoren, die an einem Gewerbeimmobilien Investment interessiert sind, können sich bei der Suche nach einem geeigneten Objekt an einen erfahrenen Makler wenden. Doch dabei ist zu beachten, dass sich viele Makler zwar mit privaten Wohnobjekten auskennen, jedoch nicht mit den Besonderheiten von Gewerbeimmobilien vertraut sind. Die Experten von Ruof & Kollegen kennen die Besonderheiten und führen professionelle Bewertungen von Gewerbeimmobilien durch.
Für die Bewertung von Gewerbeimmobilien sind die zu erwartenden Erträge relevant. Deshalb wird für eine Immobilienbewertung dieser Art das Ertragswertverfahren angewandt. Mit diesem Verfahren ist es möglich, einen realistischen Verkehrswert ermitteln zu können.
