Auf versteckte Mängel ist beim Hauskauf sowie beim Verkauf stets zu achten. Denn der Verkäufer haftet mitunter für den Mangel. Dementsprechend wichtig ist es, dass sich beide Parteien rechtlich absichern. Grundlage kann ein solides Gutachten bilden, welches vor dem Verkauf in Auftrag gegeben werden sollte. Ein erfahrener Gutachter oder Immobiliensachverständiger kann offensichtliche Mängel vor dem Hauskauf aufdecken und schützt damit Käufer sowie Verkäufer vor hohen finanziellen Schäden. Versteckte Mängel hingegen können sich, gemäß den geltenden Verjährungsfristen, auch noch viele Jahre nach dem Kauf ergeben und zu langjährigen Streitigkeiten vor Gericht führen.
Was ist ein Mangel beim Hauskauf?
Mängel an einer Immobilie oder einem Grundstück können auf vielfältige Weise in Erscheinung treten. So gibt es baujahrstypische Mängel, Mängel an der Beschaffenheit oder Rechtsmängel voneinander zu unterscheiden. Mit baujahrstypischen Mängeln ist durch das Alter des Objektes zu rechnen, wodurch eine Haftung für diese Mängel ausgeschlossen ist.
Ein Mangel an der Beschaffenheit liegt vor, wenn ein Sachmangel besteht, wodurch das Objekt nicht über die zugesicherte Beschaffenheit verfügt, beispielsweise durch ein undichtes Dach oder Schimmel im Wohnraum. Ein versteckter Rechtsmangel kann hingegen vorliegen, wenn Dritte über Rechte am Grundstück oder an der Immobilie verfügen. Dabei kann es sich beispielsweise um eingetragene Rechte im Grundbuch handeln, welche im Kaufvertrag nicht aufgeführt wurden.
Welche Mängel in der Beschaffenheit treten häufig auf?
Sollten Mängel vorhanden sein, müssen diese vorab mitgeteilt werden, beispielsweise im Kaufvertrag niedergeschrieben werden. Zu den Mängeln, die bei Immobilien häufig vorzufinden sind, zählen beispielsweise:
- Schimmel und Feuchtigkeit im Objekt
- ein Wasserschaden
- Wurzelgeflechte am Grundstück
- Schädlingsbefall
- Risse in der Wand oder im Putz
- Umweltgifte wie Holzschutzmittel
- Altlasten wie ein alter Öltank im Garten
- Asbestbelastung
- mangelnde Isolierung
- die Angabe eines falschen Baujahres
Werden diese und weitere Mängel beim Hausverkauf nicht genannt, handelt es sich um einen versteckten Mangel. Der Hausverkauf würde dementsprechend unter falschen Voraussetzungen zustande kommen, denn das Verkaufsobjekt weist von der vereinbarten Beschaffenheit ab.
Welche versteckten Rechtsmängel gibt es?
Liegt eine Rechtsmangel vor, kann es sich beispielsweise darum handeln, dass ein Grundbucheintrag, welcher Dritten am Grundstück Rechte zusagt, nicht vertraglich festgehalten wurde, beispielsweise über Miet- oder Pachtverträge. Auch über bestehenden Denkmalschutz oder fehlendende Baugenehmigungen muss hingewiesen werden. Ebenso aufzuführen sind Grunddienstbarkeiten, beispielsweise vorhandene Fahr-, Geh- und Leitungsrechte.
Öffentliche Lasten müssen hingegen nicht genannt werden. Dazu zählen unter anderem Grundsteuern oder Erschließungsbeiträge. Mit diesen und anderen Gebühren muss jeder Käufer rechnen, wodurch sie nicht als Mangel gelten und nicht im Kaufvertrag erwähnt werden müssen.
Welche Arten von Mängeln gibt es beim Hauskauf?
Juristisch gesehen lassen sich drei verschiedene Mängelarten bei Immobilien voneinander unterscheiden:
Offene Mängel
Ein offener Mangel ist auf den ersten Blick erkennbar. Selbst Laien auf dem Gebiet wird es auffallen, dass beispielsweise die Wand mit Schimmel überzogen ist oder die Hauswand über einen sichtbaren Riss verfügt. Derartige Mängel sind offensichtlich. Dementsprechend bedarf es keiner gesonderten Erklärung. Das ist immer dann der Fall, wenn der Käufer den Mangel bei einer erfolgten Besichtigung ohne Weiteres sehen konnte und dieser nicht verdeckt wurde, beispielsweise durch Vorhänge oder kürzlich aufgetragene Farbe an der Wand.
Versteckte Mängel
Ein versteckter Mangel ist nicht auf den ersten Blick zu sehen. Der Käufer konnte diesen Mangel somit nicht erkennen und muss beim Kauf davon ausgehen, dass er nicht existiert. Dementsprechend wichtig wäre es, den Käufer über versteckte Mängel in Kenntnis zu setzen. Mitunter fällt es dem neuen Eigentümer erst viele Jahre später auf, dass versteckte Mängel existieren. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn er im Zuge von Gartenarbeiten einen alten, vergrabenen Öltank findet. Hat der Verkäufer darüber Kenntnis, so muss der Käufer darüber informieren.
Arglistig verschwiegene Mängel
Wird ein versteckter Mangel beim Hausverkauf absichtlich verschwiegen, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel. Das kann dann der Fall sein, wenn die Immobilie beispielsweise über feuchte Kellerräume verfügt und der Eigentümer davon wusste. Wird der Käufer darüber nicht informiert, wird er vorsätzlich getäuscht. Die Angaben zur Beschaffenheit des Verkaufsobjektes stimmen in solchen Fällen nicht mit dem tatsächlichen Zustand überein. Grundvoraussetzung ist allerdings, dass der Verkäufer den Mangel kannte.
Wer haftet für versteckte Mängel beim Hausverkauf?
Käufer haben beim Hauskauf das Recht darauf, ein Objekt ohne versteckte Mängel übergeben zu bekommen. Gemäß § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind Verkäufer dazu verpflichtet, dem Käufer die Immobilie frei von Rechts- und Sachmängeln zu übergeben. Jedoch muss der Käufer im Streitfall vor Gericht beweisen können, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn Schimmel im Haus frisch überstrichen wurde oder ein Wasserschaden während der Eigentümerzeit des Verkäufers auftrat.
Kann ein arglistig verschwiegener Mangel nachgewiesen werden, haftet der Verkäufer für den entstandenen Schaden. Das bedeutet im Detail, dass der Verkäufer dafür verantwortlich ist, den Schaden in der Beschaffenheit zu beseitigen oder zu reparieren. Darüber hinaus kann ein arglistig versteckter Mangel beim Hauskauf auch dazu führen, dass der Käufer von seinem Recht Gebrauch macht, den Kaufvertrag aufzuheben und rückabzuwickeln. Dem Verkäufer bzw. Käufer stehen bei einem arglistig verdeckten Mangel verschieden rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung:
- Nacherfüllung beispielsweise durch Reparatur
- Minderung des Kaufpreises
- Rücktritt vom Kaufvertrag
- Forderung von Schadenersatz
- Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung
Welche Verjährungsfristen existieren bei verdeckten Mängeln?
Verkäufer haften nicht für einen unbegrenzten Zeitraum für Mängel. Die Mängelhaftung ist bei einem Mangel in der Beschaffenheit in der Regel auf fünf Jahre begrenzt. Entscheidend für die Verjährung bei einem versteckten Mangel bei Hauskauf ist der Tag der Übergabe. Insbesondere arglistig verdeckte Mängel werden oftmals erst viele Jahre später erkannt. Für diese Mängel beginnt eine gesonderte Verjährungsfrist von drei Jahren erst zu laufen, wenn der Mangel vom Käufer entdeckt wurde.
Liegt ein Rechtsmangel vor, hat der Käufer mehr Zeit, gegen den Verkäufer vorzugehen. In diesem Fall verjähren die Ansprüche in der Regel erst nach 30 Jahren.
Wie lassen sich Konflikte durch verdeckte Mängel vorbeugen?
In manchen Fällen ist es im Nachhinein schwer nachvollziehbar, ob ein versteckter Mangel bekannt war oder nicht. Das hat häufig langwierige juristische Auseinandersetzungen zur Folge. Um diesen vorzubeugen, stehen Käufern wie Verkäufern mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, sich gegen Konflikte zu schützen. Käufer sichern sich durch die gewählten Maßnahmen vor kostspieligen rechtlichen Auseinandersetzungen sowie finanziellen Schäden ab und Verkäufer schützen sich insbesondere vor drohenden Gewährleistungsansprüchen des Käufers.
Eine Mängelliste dem Kaufvertrag beifügen
Bekannte Mängel sollten stets Bestandteil des Kaufvertrags sein. Eine detaillierte Liste schafft Übersicht und sorgt dafür, dass kein Mangel übersehen wird. Im Laufe der Jahre sind insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien Mängel keine Seltenheit. Auch wenn diese fachmännisch beseitigt wurden, sollte darauf hingewiesen werden. Die Anlage kann dementsprechend durch Nachweise von Handwerkerfirmen ergänzt werden. Je detaillierter die Liste ausfällt, desto bessere Chancen bestehen, dass nach dem Hausverkauf kein versteckter Mangel auftritt und etwaige Ansprüche geltend gemacht werden.
Gewährleistungsausschluss vertraglich vereinbaren
Viele Immobilien weisen einige Mängel auf. Nicht immer handelt es sich dabei um offene Mängel. Umso wichtiger ist es für Verkäufer, sich durch einen Ausschluss der Gewährleistung abzusichern. Zumal ist es je nach Baujahr der Immobilie manchmal nur schwer möglich, jeden Mangel einzeln aufzuschreiben. Die Gefahr ist groß, dass Details im Kaufvertrag nicht zur Sprache kommen und im folgenden Verlauf zu Rechtsstreitigkeiten führen. Der Gewährleistungsausschluss muss dazu im Kaufvertrag formuliert werden. Ziel dieses Ausschlusses ist es, zu vereinbaren, dass die Übertragung der Immobilie im aktuellen Zustand stattfindet. Mit eingeschlossen werden dabei alle etwaigen vorhandenen Gebrauchsspuren sowie der Alterszustand des Objektes.
Mit dem Gewährleistungsausschluss wird vereinbart, dass die Immobilie so gekauft wird, wie der Käufer sie gesehen hat. Damit ist es jedoch nicht möglich, eine Haftung aufgrund von arglistig verschwiegenen Mängeln auszuschließen. Wer als Verkäufer vorsätzlich einen Mangel verschweigt, haftet auch trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss dafür.
Einen Gutachter beauftragen
Durch ein Bauschadensgutachten ist es möglich, den Zustand eines Objektes fachkundig bewerten zu lassen. Das dient Käufern sowie Verkäufern. Sie erhalten einen detaillierten Überblick über etwaige Mängel. Verdeckte Mängel lassen sich dadurch manchmal frühzeitig aufdecken und vertraglich festhalten. Käufer sowie Verkäufer können gleichermaßen einen Bauschadenesgutachter beauftragen. Die Kosten für den Gutachten muss jeweils der Beauftragende übernehmen.
Käufer können sich durch die Beauftragung eines Gutachters vor Fehlkäufen schützen. Deshalb kann sich die Investition vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages lohnen. Jedoch muss der Eigentümer bei Privatverkäufen nicht zulassen, dass ein Gutachter das Grundstück betritt und das Objekt inspiziert. Dadurch erhalten Käufer keine Möglichkeit, verdeckte Mängel aufzudecken, wodurch das Risiko für verdeckte Mängel beim Hauskauf steigt. Ebenso haben Interessenten bei Zwangsversteigerungen kein Recht darauf, einen eigenen Gutachter zu beauftragen. Zwar wird im Rahmen der Zwangsversteigerung ein Gutachten angefertigt, jedoch muss dies nicht alle gewünschten Informationen enthalten. Die Anfertigung eines eigenen Gutachtens kann dem Käufer Sicherheit bieten. Jedoch muss der Eigentümer auch in diesem Fall nicht zulassen, dass ein anderer Gutachter ein Gutachten anfertigt und das Objekt betritt. Es hängt dementsprechend vom Wohlwollen des Eigentümers ab, ob ein Gutachten erstellt werden kann.
Gutachter bei versteckten Mängeln nach Hauskauf beauftragen
Die Beauftragung eines Bauschadensgutachters kann somit Käufer sowie Verkäufer vor kostspieligen Fehlern und juristischen Auseinandersetzungen bewahren. Denn versteckte Mängel sind beim Hauskauf keine Seltenheit. Diese können nicht nur bei Bestandsobjekten, sondern auch bei Neubauten auftreten und im Nachhinein hohe Kosten verursachen. Wird ein Mangel in der Beschaffenheit erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erkannt, ist es ebenso möglich, einen Gutachter zu beauftragen. Dieser kann Käufern helfen, einen arglistig verschwiegenen Mangel darzulegen, um sich rechtlich zur Wehr setzen zu können.
Welcher Gutachter findet welchen Mangel?
Zwar werden offensichtliche Mängel auch im Zuge der Wertermittlung einer Immobilie aufgelistet und fließen in die Bewertung mit ein, aber nicht in Form einer detaillierten Schadensbewertung. Auch kann eine solche Auflistung im Zweifelsfall eine Begutachtung durch einen Bauschadensgutachter und eine Bauschadensanalyse nicht ersetzen. Versteckte Mängel werden bei einer Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen nicht gesucht und ermittelt und können sogar einem Bauschadensgutachter verborgen bleiben.
Die Höhe der Abzüge vom Immobilienwert durch die Feststellung von einzelnen Mängeln oder Schäden hängt sehr stark vom Einzelfall ab und kann nicht pauschaliert werden.