Wer eine Gewerbeimmobilie privat nutzen möchte, muss einiges beachten. Besonders in Ballungsgebieten fragen sich Immobilieneigentümer, ob es möglich ist, dass man die Gewerbeimmobilie als Wohnung nutzen darf. Unternehmer versuchen auf diese Weise die eigenen Kosten möglichst gering zu halten.
Gewerbeimmobilie privat nutzen: Diese fünf Regeln muss man befolgen
- Wer eine Gewerbeimmobilie als Wohnung nutzen möchte, sollte sich vorher beim zuständigen Bauamt informieren, ob eine Nutzungsänderung möglich ist.
- Die Bewohnbarkeit muss sichergestellt werden, indem entsprechende Umbauten vorgenommen werden. Umbauten oder die Gewährleistung des Brand- und Lärmschutzes müssen nachgewiesen werden, wenn man beabsichtigt eine Gewerbeimmobilie privat zu nutzen.
- Betrifft die Nutzungsänderung eine vermietete Immobilie, muss der Mietvertrag angepasst werden. Mietverträge für gewerbliche Objekte unterliegen anderen Bestimmungen als Mietverträge für Wohnraum.
- Die Nutzungsänderung muss dem Finanzamt mitgeteilt werden, da für den privat genutzten Teil der Immobilie im Mietvertrag keine Umsatzsteuer vorgesehen ist. Gewerbliche Immobilien unterliegen anderen Besteuerungskriterien als Immobilien, die als Wohnraum vermietet werden.
- Befindet sich die Immobilie im Gemeinschaftseigentum, müssen alle Eigentümer der Umwandlung zum Wohnraum zustimmen. Stimmen die Miteigentümer nicht zu, darf man erst dann die Gewerbeimmobilie privat nutzen, wenn dafür ein Gerichtsurteil erstritten wurde.
Gewerbeimmobilie als Wohnung nutzen: Wann ist eine Nutzungsänderung erlaubt?
Eine Nutzungsänderung entspricht baurechtlich der Errichtung eines neuen Gebäudes und wird auch wie ein Neubauvorhaben geprüft. Das im Gewerbegebiet geltende Bauplanungsrecht bietet den rechtlichen Rahmen. In einem reinen Gewerbegebiet dürfen laut Baunutzungsverordnung (BauNVO) lediglich Gewerbebetriebe angesiedelt werden.
Die Baunutzungsordnung gestattet eng definierte Ausnahmen.
Folgenden Gruppen ist erlaubt, die Gewerbeimmobilie als Wohnung zu nutzen:
- Eigentümer des Unternehmens
- Betriebsleiter
- Aufsichtspersonal
Die Wohnung muss dabei eindeutig der Firma zuzuordnen sein und der Wohnraum darf nicht größer sein als die gewerblich genutzte Fläche.Ist jedoch bisher keine Wohnung vorgesehen, bedarf es in jedem Fall der Genehmigung der beabsichtigten Nutzungsänderung, die wie ein Bauantrag behördlich geprüft wird.
Gewerbeimmobilie privat nutzen als Mieter oder als Eigentümer
Grundsätzlich ist es unerheblich, ob man Mieter oder Eigentümer ist, denn die Nutzung von Immobilien ist in der Baunutzungsverordnung geregelt. Für die Nutzung als Wohnraum gelten strengere Regelungen, denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass für Wohnungen höhere Anforderungen erfüllt sein müssen:
- Lärmschutz
- Abstandsflächen
- Brandschutz
- Belichtung
- Stellplatznachweis
Will man eine Gewerbeimmobilie privat nutzen, muss auch die Umgebung dafür generell geeignet sein. Das Bauamt wird besonders bei einer geplanten Nutzung als Familienwohnung genau prüfen, ob einer Nutzungsänderung zugestimmt werden kann. Ohne diese Genehmigung ist es nicht erlaubt, die Gewerbeimmobilie als Wohnung zu nutzen.
Gewerbeimmobilien privat nutzen: In vielen Städten zunehmend angestrebt
Die Wohnungsnot in den Ballungsgebieten ist der wesentliche Grund dafür, dass Mieterverbände fordern, leer stehende Bürogebäude und andere Gewerbeimmobilien als Wohnung nutzen zu dürfen. Viele Städte unterstützen die Umwandlung von Gewerbeflächen zu Wohnungen sogar aktiv mit einer finanziellen Förderung und einer großzügigen Auslegung der Regelungen, die eine Nutzungsänderung begrenzen.
Steht die betreffende Immobilie in einem reinen Gewerbegebiet, müssen engere Regeln eingehalten werden als bei der Umwandlung eines Bürogebäudes in der Innenstadt. In diesen Mischgebieten, in denen Gewerbe- und Wohnimmobilien genehmigt werden dürfen, ist es wesentlich einfacher, eine Nutzungsänderung vorzunehmen und Gewerbeimmobilien als Wohnung zu nutzen. Die Bewertung von Gewerbeimmoblien ist daher nicht einfach, denn der Ertragswert hängt von vielen Faktoren ab und sollte von Profis übernommen werden.
Mietverträge für Wohnraum unterliegen restriktiveren Vorschriften
Eine weitere Möglichkeit, die Gewerbeimmobilie als Wohnung zu nutzen, besteht darin, diese regulär zu vermieten. In einem Gewerbegebiet zu wohnen, ist jedoch nur unter Einschränkungen erlaubt. Wenn Eigentümer dort Wohnraum zur Verfügung stellen oder selbst nutzen, ist dies eine Nutzungsänderung, die behördlich genehmigt werden muss.
Wenn Eigentümer eine Nutzungsänderung anstreben, müssen sie bedenken, dass ein Mietvertrag für privaten Wohnraum anders gestaltet wird als ein Mietvertrag für Gewerbeobjekte. Will man die Gewerbeimmobilie als Wohnraum nutzen, greift die Mietpreisbremse und außerdem können Gewerbemietverträge freier ausgehandelt werden.
Gewerbeimmobilie privat nutzen: Auswirkung auf die Immobilienbewertung
Eine vermietete Gewerbeimmobilie hat meist einen höheren Verkehrswert als eine entsprechend große Wohnimmobilie. Allerdings muss berücksichtigt werden, dass eine Rückumwandlung von der Nutzung als Wohnraum zur gewerblichen Nutzung kaum möglich ist, da in diesem Fall ein Bestandsschutz gilt. Bei der Immobilienbewertung berücksichtigen unsere kompetenten Immobiliengutachter alle Einflussfaktoren auf den Immobilienwert.
Dieser Beitrag wurde für Sie aktualisiert am: 10. September 2020
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