Bei fast jeder Unternehmensbewertung sind auch Immobilien, die sich im Bestand befinden, zu berücksichtigen. Denn viele Unternehmen verfügen neben anderen Werten wie Vorräte und mobile Sachanlagen auch über eigene Immobilien. Sie nehmen bei der Bewertung einen elementaren Bestandteil ein und wirken sich in der Regel als Wertsteigerung auf das gesamte Unternehmen aus. Der Anteil am Gesamtvermögen eines Unternehmens ist häufig sehr groß. Dabei sind im Zuge der Unternehmensbewertung Immobilien zu bewerten, die betrieblichen Zwecken dienen und ebenso jene, die als Wertanlage genutzt werden.
Wie lässt sich ein Unternehmen bewerten?
Der Wert eines Unternehmens wird durch verschiedene Faktoren bestimmt. Auf der einen Seite stehen die materiellen und immateriellen Werte. Darüber hinaus ist auch eingebrachtes Fremdkapital zu betrachten. Zu den immateriellen Werten können je nach Unternehmensart und Zielsetzung beispielsweise die Branchenzugehörigkeit oder die Marke des Unternehmens zählen. Zu den materiellen Werten sind unter anderem Gebäude, Anlagen, Maschinen und Grundstücke zu nennen. In vielen Betrieben bilden Immobilien und Grundstücke den Großteil des Vermögens des gesamten Unternehmens. Das zeigt sich sehr deutlich an einem beispielhaften Friseurbetrieb oder Ladenlokal mit eigener Immobilie. Während die Gewerbeimmobilie je nach Größe nicht selten weit mehr als 100.000 Euro kostet, nimmt die gewerbliche Ausstattung oftmals nur einen Bruchteil des Immobilienwerts ein. Zudem fallen durch das zum Betriebsvermögen gehörende Objekt keine laufenden Mietkosten an und das Risiko einer Kündigung durch den Vermieter kann ausgeschlossen werden.
Der Wert eines Unternehmens hängt zudem stark vom angestrebten Nutzen ab, welchen der jeweilige Anleger mit diesem Unternehmen verfolgen möchte. Im Rahmen einer Unternehmensbewertung ist es möglich, den Wert eines Unternehmens in Zahlen festzustellen. Der ermittelte Wert kann somit beispielsweise als Verhandlungsbasis für einen angestrebten Verkauf, zur gleichmäßigen Aufteilung im Rahmen einer Erbschaft oder zur Berechnung von Steuern relevant sein.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Der Wert eines Unternehmens lässt sich auf verschiedene Weisen feststellen. Unter anderem werden je nach individueller Sachlage folgende Verfahren angewandt:
- das Ertragswertverfahren
- das Substanzwertverfahren
- das Discounted-Cash-Flow Verfahren (Kapitalwert-Methode)
- das Liquidationsverfahren
Alle Verfahren verfolgen unterschiedliche Ansätze. Zu den klassischen Bewertungsverfahren, um Gewerbeimmobilien bewerten zu können, zählen insbesondere das Ertragswertverfahren sowie das Substanzwertverfahren. Beim Substanzwertverfahren wird das Unternehmen als Ganzes bewertet. Dabei kommt es nicht auf die zukünftigen Erträge an, sondern der Blick liegt vielmehr auf der aktuellen Situation. Die Berechnung erfolgt hinsichtlich des erforderlichen Reproduktionsaufwandes. Das Substanzwertverfahren bietet sich nicht zur Unternehmensbewertung ohne Immobilien oder Grundstücke an.
Das Ertragswertverfahren legt den Fokus auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens. Für die Berechnung nach diesem Verfahren sind insbesondere erwartete Umsätze relevant. Mit diesen wird versucht, einen möglichst realistischen Ausblick zu bieten, wie sich die Erträge für das Unternehmen in naher Zukunft entwickeln werden. Beim Ertragswertverfahren stellt eine prognostizierte Gewinn- und Verlust-Rechnung die Basis für die Ermittlung des Unternehmenswertes dar. Um eine Unternehmensbewertung mit Immobilien durchführen zu können, sind nicht selten mehrere Experten erforderlich. Während beispielsweise Wirtschaftsprüfer die Bewertung des Unternehmens vornehmen, führen Immobilienbewerter die Bewertung der Immobilie durch.
Wozu dient eine Unternehmensbewertung mit Immobilien?
Das Ziel der Unternehmensbewertung entscheidet darüber, welches Verfahren zur Bewertung herangezogen wird. Eine Kombination verschiedener Verfahren ist ebenso möglich. Die Bewertung wird aus verschiedenen Gründen notwendig, beispielsweise bei Kauf bzw. Verkauf oder Bilanzierung. Erfolgt die Unternehmensbewertung mit Immobilienbewertung im Zuge eines angestrebten Verkaufs, stellt der ermittelte Wert die Basis für künftige Verkaufsverhandlungen dar. Ebenso kann eine Bewertung erforderlich werden, wenn Fremdkapital in das Unternehmen eingebracht oder wenn eine Nachfolgeregelung getroffen werden soll. Dabei ist es möglich, das ganze Unternehmen oder auch nur Teile zu bewerten. Eine Unternehmensbewertung mit Immobilienanteil kann zudem von Vorteil sein, wenn sich dadurch eine ungünstige Bewertung seitens der Finanzbehörde vermeiden lässt. Das kann beispielsweise im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen der Fall sein. Aber auch bei einer Verlagerung des Wohnsitzes ins Ausland bietet es sich an, eine eigene Unternehmensbewertung durchzuführen. Dadurch lassen sich in manchen Fällen eine zu hohe Steuerlast vermeiden.
Wer ein Unternehmen bewerten lassen möchte, muss dabei auch stets die dazugehörigen Grundstücke und Gewerbeimmobilien bewerten lassen. Denn diese nehmen nicht selten einen großen Anteil am Gesamtvermögen des Unternehmens ein. Dementsprechend wichtig ist es, den Wert zu kennen und für die Unternehmensbewertung mit Immobilien genau zu erfassen. Anders als bei einer gemieteten Immobilie ist es bei einem eigenen Objekt unabdingbar, die Gewerbeimmobilie bewerten zu lassen. Der Wert dient im Rahmen einer Unternehmensbewertung mit Immobilien der Bilanzierung.
Wann müssen Gewerbeimmobilien bewertet werden?
Soll eine Unternehmensbewertung mit Immobilien durchgeführt werden, bedarf es einer Bewertung sämtlicher zum Betrieb gehörigen Immobilien und Grundstücke. Zu den für eine Unternehmensbewertung relevanten Immobilien können unter anderem folgende Objekte zählen:
- Lagerhallen
- Produktionshallen
- Supermärkte
- Gastronomiebetriebe
- Ferienwohnungen
- Bahnhöfe
- Bürogebäude
Dabei spielt es zunächst keine Rolle, ob diese immateriellen Wirtschaftsgüter betrieblich genutzt werden oder nicht. Gehören sie zum Betriebsvermögen, nehmen sie auch direkten Einfluss auf den Unternehmenswert. Dabei kann es sich beispielsweise um Fertigungsstätten, Lagerhallen, Bürogebäude, aber auch um Parkhäuser oder ungenutzte Flächen handeln.
Darüber hinaus gibt es auch weitere Anlässe, eine Bewertung der Immobilie durchzuführen:
- Unternehmensbewertung an sich
- Bilanzierung des Immobilienvermögens
- Kauf und Verkauf
- Scheidung
- Erbschaft
- Aufnahme eines Darlehens
Bei der Aufnahme eines Darlehens wird die Bank die Gewerbeimmobilie bewerten. Dazu nutzt sie nicht das Ertragswertverfahren, sondern sie führt ein Beleihungswertgutachten durch. Das bietet ihnen die Möglichkeit, das Risiko der Beleihung im Zuge der Bewertung einschätzen zu können.
In welchen Fällen ist ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich?
In vielen steuerlichen und rechtlichen Verfahren reicht ein einfaches Gutachten für Immobilien nicht aus. Dann ist es erforderlich, ein gerichtsfestes Gutachten darlegen zu können, wie es von den zertifizierten Sachverständigen von Ruof & Kollegen durchgeführt wird. Das ist beispielsweise bei Scheidungsverfahren oder Erbschaften der Fall. Ein gerichtsfestes Gutachten ist nicht immer erforderlich, jedoch können sich auch bei anderen Angelegenheiten die Vorteile zeigen, beispielsweise bei Verkaufsverhandlungen. Ebenso kann ein professionell erstelltes und gerichtsfestes Gutachten auch die Erfolgschancen bei Kreditverhandlungen erhöhen.
Welche Rolle nimmt die Immobilienbewertung bei der Unternehmensbewertung ein?
Die Rolle der Immobilienbewertung an der Unternehmensbewertung kann sich je nach Art des Betriebs deutlich voneinander unterscheiden. Handelt es sich beispielsweise um betrieblich genutzte Bürogebäude? Oder um Lager-, Logistik- und Produktionshallen oder um Gewerbeimmobilien, die für künftige Erträge des Unternehmens relevant sind und eng mit den betrieblichen Zielen im Zusammenhang stehen? Anders sieht das bei jenen Objekten aus, welche Wohnungsbauunternehmen oder Unternehmen aus dem Immobiliensektor zuzuordnen sind. Diese Unternehmen erwirtschaften Gewinne aus der Vermietung oder aus dem Verkauf der Objekte.
Bei der Unternehmensbewertung mit Immobilien sind dementsprechend viele Faktoren zu berücksichtigen. Aufgrund der Komplexität sollten derartige Bewertungen nur durch versierte Experten durchgeführt werden, beispielsweise durch die Sachverständigen von Ruof Immobilienbewertung. Diese sind aufgrund ihrer Erfahrung und Expertise in der Lage, realistische Bewertungen durchzuführen. Fehlerhafte Berechnungen können sich wirtschaftlich negativ auf das Unternehmen und die zukünftige Entwicklung auswirken. Denn die Bewertung stellt die Basis für weitere wirtschaftliche unternehmerische Entscheidungen dar. Immobilien nehmen zugleich Einfluss auf die steuerlichen Rahmenbedingungen, beispielsweise in Bezug auf die Grundsteuer.
Wie lassen sich Gewerbeimmobilien bewerten?
Für eine fundierte Unternehmensbewertung mit Immobilien bedarf es zunächst der Bewertung der Immobilie. Diese gestaltet sich insbesondere im gewerblichen Bereich komplex, denn im Gegensatz zu beispielsweise Wohnobjekten müssen viele Faktoren betrachtet werden. Ein Vergleich verschiedener Gewerbeimmobilien ist dadurch nur schwer möglich. Das Ertragswertverfahren ist bei Immobilien in der Regel das eingesetzte Bewertungsverfahren. Denn bei diesem Verfahren liegen die Erträge im Fokus der Bewertung. Anhand des Ertragswertverfahren wird für Immobilien der aktuelle Verkehrswert ermittelt. Zur Bewertung der Immobilie werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens Gebäude und Grundstücke getrennt voneinander betrachtet und bewertet.
Die Wertermittlung für Immobilien gestaltet sich insbesondere im gewerblichen Bereich sehr individuell. Denn es kommt nicht nur auf Faktoren wie den Zustand und die Restnutzungsdauer an, sondern ebenso müssen anderweitige Verwendungsmöglichkeiten betrachtet werden. Bürogebäude sind beispielsweise vielfältig einsetzbar und bieten Investoren eine Vielzahl von alternativen Nutzungsmöglichkeiten. Das wirkt sich wertsteigernd aus und trägt zugleich zu einer gesteigerten Nachfrage bei. Andere Objekte lassen nur besondere Nutzungsmöglichkeiten zu, beispielsweise Spezialobjekte wie Kläranlagen. Diese wurden nur für einen bestimmten Zweck errichtet und sind in der Regel nicht oder kaum anderweitig verwendbar, wodurch die Nachfrage nach diesen Objekten sehr gering sein wird. Darüber hinaus spielen auch das Wirtschaftsumfeld und damit die Lage eine entscheidende Rolle. Diese und weitere Besonderheiten müssen in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Erst dadurch ergibt sich ein realistischer Verkehrswert, welcher Einfluss auf die Unternehmensbewertung nimmt.
Lassen sich Gewerbeimmobilien online bewerten?
Im Internet werden Eigentümern eine ganze Reihe von Bewertungsverfahren angepriesen. Teils werden diese online kostenlos zur Verfügung gestellt. Mit einer fundierten Bewertung von Immobilien ist das jedoch nicht zu vergleichen. Zudem werden derartige Bewertungen offiziell nicht anerkannt und können kein gerichtsfestes Gutachten ersetzen. Bei einigen Immobilien ist es durch Online-Bewertungen in manchen Fällen möglich, erste Anhaltspunkte über den Wert eines Objektes zu erhalten. Doch ist in der Regel von Onlinegutachten für Immobilien abzuraten. Für eine zuverlässige Bewertung, die als Grundlage für Verhandlungen genutzt werden kann, ist hingegen ein fundiertes Gutachten notwendig. Es stärkt die eigenen Verhandlungsposition und kann helfen, kostspielige Fehler hinsichtlich der Einschätzung eines realistischen Wertes verhindern. Insbesondere im gewerblichen Bereich können sich Fehleinschätzungen als teuer erweisen und sich nachhaltig wirtschaftlich negativ auf das gesamte Unternehmen auswirken.
