Mikroapartments bilden ein spezielles Segment im Bereich der Immobilien und werden seit einiger Zeit sehr stark nachgefragt – Tendenz steigend. Die kleinen Apartments sind in den Großstädten der Welt bereits seit längerer Zeit beliebt. Auf dem deutschen Immobilienmarkt sind bisher jedoch nur zehn Prozent aller Angebote Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen. Hierzulande führt die wachsende Nachfrage nach Mikroapartments dazu, dass diese Wohnungen immer mehr in den Fokus der Kapitalanleger rücken. Im Folgenden wird zunächst genau erläutert, was ein Mikroapartment auszeichnet und unter welchen Bedingungen es sich dabei um eine lukrative Kapitalanlage handelt.
Was ist ein Mikroapartment und warum wird es immer beliebter?
Als Mikroapartment wird ein Ein-Zimmer-Apartment bezeichnet, das bezahlbaren Wohnraum in einer begehrten Lage bietet. Die steigende Zahl an Single-Haushalten und die Tatsache, dass der Wohnraum in den Ballungsgebieten zunehmend knapp wird, führen zur steigenden Nachfrage nach Mikroapartments. Die Anzahl der Single-Haushalte beträgt derzeit mehr als 40 Prozent oder 16,5 Millionen. Allein in München warten derzeit 7.500 Wohnungssuchende auf eine Wohnung. Diese Entwicklung hat zu einem rasanten Anstieg der Mietpreise geführt. Einfach ausgestattete Studentenwohnungen kosten in München durchschnittlich 615 Euro, in Berlin 407 Euro und in Leipzig 316 Euro. Mikroapartments sind oft mit Einbauschränken und einer kleinen Küchenzeile ausgestattet, sodass sie jederzeit bezogen werden können.
Doch nicht nur die wachsende Zahl an Studenten erhöht die Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Folgende Gruppen sind ebenfalls auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum und bereit, bei der Wohnungsgröße, nicht jedoch bei der Ausstattung, Abstriche zu machen:
- Berufspendler mit befristeten Arbeitsverträgen
- Rentner
- Berufseinsteiger mit niedrigen Anfangsgehältern
- Berufstätige, die öfter an einem bestimmten Einsatzort tätig sind
Mikroapartments als Kapitalanlage
Die kleinen Wohnungen schließen eine große Lücke, die sich in den letzten Jahren auf dem Wohnungsmarkt geöffnet hat. Meist handelt es sich dabei um durchaus komfortabel ausgestattete Wohnungen, die sich in einer begehrten Wohnlage befinden. Besonders junge Menschen, die nicht einen hohen Prozentsatz ihres Einkommens für Wohnraum ausgeben, aber dennoch in der City leben möchten, bevorzugen ein Mikroapartment. Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass sich die kleinen Wohnungen zu rentablen Investments entwickelt haben. Mit einem Mikroapartment erwirtschaften Investoren einen höheren Mietertrag und eine bessere Rendite als mit klassischen Neubauwohnungen. Die Renditeerwartungen dieser Kapitalanlage liegen zwischen vier und acht Prozent.
Wie investiert man in Mikroapartments?
Wohnungsbaugesellschaften bauen Bestandsimmobilien um und richten dort Mikroapartments ein oder errichten Neubauten mit den Kleinstwohnungen. Den Investoren wird meist ein Komplettangebot offeriert, das neben dem Gebäudemanagement auch das Mietermanagement beinhaltet. Auf diese Weise sparen die Investoren den üblichen Verwaltungsaufwand, der von Eigentümern ansonsten übernommen werden muss. Dennoch verfügt der Investor über eine eigene Immobilie als Kapitalanlage, ist im Grundbuch eingetragen und kann jederzeit darüber verfügen. Ein Mikroapartment kann irgendwann beispielsweise als Wohnraum für den Sohn oder die Tochter genutzt werden.
Was sollte man beim Kauf eines Mikroapartments beachten?
Die kleinen Wohnungen erzielen pro Quadratmeter Mieten, die bis zu 80 Prozent höher sind als die ortsüblichen Mieten von anderen Wohnungen. Außerdem gelten für die Mikroapartments keine Mietspiegel oder Mietpreisbremsen, wenn sie möbliert (oder teilmöbliert) und mit einem Zeitvertrag vermietet werden. Daraus ergeben sich für die Investoren mehr Möglichkeiten, die Mieten in kürzeren Abständen zu erhöhen, was die Verzinsung der Kapitalanlage erhöht.
In Abhängigkeit von der Lage und Ausstattung des Apartments werden Kaufpreise zwischen 150.000 und 300.000 Euro verlangt. Für die energieeffiziente Sanierung der kleinen Wohnungen können Eigentümer bei der KfW zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse beantragen.
Obwohl es sich bei Mikroapartments um eine lukrative Kapitalanlage handelt, sollten Investoren folgende Punkte beachten:
- Es ist ausreichend Eigenkapital vorhanden
- Es ist ein finanzieller Spielraum für Reparaturen oder Nachzahlungen vorhanden (am besten 20 Prozent des gesamten Investitionsvolumens)
- Die Lage des Apartments verspricht eine weiterhin positive Wertentwicklung
- Der Zustand des Gebäudes ist gut, sodass keine Sanierungsbedarfe bestehen
- Die Mietrendite wurde möglichst exakt kalkuliert und dabei das Risiko adäquat einbezogen
- Die Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr ist gut und / oder ein Autostellplatz ist vorhanden
- Die Infrastruktur vor Ort (Uni, Einkaufsstätten, Ärzte etc.) ist gut
- Die Höhe des Hausgelds wurde bei der Renditeermittlung einbezogen
- Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv (Trendviertel)
Wie können Investoren die Risiken der Kapitalanlage senken?
Bevor Sie in ein Mikroapartment investieren, sollten Sie einen Immobilienexperten mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragen. Der Sachverständige verfügt über die Ausbildung, Expertise und Erfahrung, um die Besonderheiten dieser Kleinstimmobilien bei der Immobilienbewertung zu berücksichtigen. Er wird bei seinem Gutachten einbeziehen, ob von einer weiterhin hohen Nachfrage in dieser speziellen Region auszugehen ist. Das ist bei Mikroapartments aufgrund des häufigen Wechsels der Mieter ganz besonders wichtig.
Außerdem erfolgt eine detaillierte Bewertung mit dem Ertragswertverfahren, das die Renditeentwicklung explizit einbezieht. Selbstverständlich werden zusätzlich alle anderen Faktoren wie der Zustand des Gebäudes und die Ausstattung berücksichtigt. Mit dem Wertgutachten erhalten Sie eine perfekte Entscheidungsgrundlage, mit der Sie das Risiko Ihrer Kapitalanlage minimieren.
Ein Mikroapartment ist eine Kapitalanlage, die das Potenzial bietet, künftig als Wohnraum für ein Familienmitglied zu fungieren. Wer das Mikroapartment für das eigene Kind, Neffen oder Nichten benötigt, kann rechtzeitig den Eigenbedarf ankündigen. Für Studenten und Berufsanfänger sind Mikroapartments perfekt geeignet. Meist verfügen sie über eine Möblierung, W-LAN und einen Hausmeisterservice. Gemeinschaftsräume wie ein Waschraum, ein Fitness-Bereich oder ein gemeinsamer Garten sind zusätzliche Pluspunkte. Alles in allem sind Mikroapartments in Zeiten extrem niedriger Zinsen in zweifacher Hinsicht ein gutes Investment. Zum einem kann man die kleinen Wohnungen zinsgünstig finanzieren und zum anderen werden damit wesentlich höhere Renditen erwirtschaftet als mit Spareinlagen.
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