Die Gewerbeimmobilien Finanzierung beschäftigt sich mit der Finanzierung von gewerblich genutzten Immobilien wie beispielsweise den Kauf oder Neubau von Bürogebäuden, Ladengeschäften oder Mietshäusern. Aber auch für umfangreiche Umbauten oder Modernisierungen gewerblich genutzter Immobilien wird eine Finanzierung benötigt.
Bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung fallen im Vergleich zur Finanzierung einer privat genutzten Immobilie höhere Kosten an. Anders als bei der privaten Immobilienfinanzierung sind die Planungsprämissen wesentlich komplexer, und es werden höhere Risiken eingegangen. Außerdem müssen steuerliche Auswirkungen in die Betrachtung einbezogen werden.
Besonderheiten der Gewerbeimmobilien Finanzierung
Da diese Art der Immobilienfinanzierung mit höheren Kreditsummen einhergeht und die einzelnen Projekte sich stark unterscheiden, werden Kreditanträge individuell betrachtet und genaue Risikobewertungen vorgenommen. Für die Gewerbeimmobilien Finanzierung von Wohngebäuden stehen zahlreiche Banken zur Verfügung. Die Immobilienfinanzierung von anderen Objekten wie Bürogebäuden oder Lagerhallen wird von speziellen Finanzdienstleistern übernommen.
In den Bereich der Gewerbeimmobilien fallen:
- Lagergebäude
- Büro- und Verwaltungsgebäude
- Produktionshallen
- Kanzleien
- Arztpraxen
- Ateliers
- Werkstätten
- Pflege- und Altersheime
- Mietshäuser
Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?
Bevor eine Gewerbeimmobilien Finanzierung vorgenommen werden kann, muss die Immobilie bewertet werden. Mit den gewerblich genutzten Immobilien sollen Erträge erwirtschaftet werden, sodass die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren erfolgt. In die komplizierte Bewertung fließen betriebswirtschaftliche, juristische sowie bautechnische Erkenntnisse ein. Das komplexe Ertragswertverfahren sollte von ausgebildeten Immobiliengutachtern durchgeführt werden. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass das Wertgutachten den Anforderungen potentieller Kreditgeber genügt und stärken Ihre Position bei den Verhandlungen mit den Banken.
Mit einer realistischen Immobilienbewertung schafft man Planungssicherheit, denn anders als eine private Immobilie sollen mit der Gewerbeimmobilie Renditen erwirtschaftet werden. Kreditgeber werden somit einen Beweis fordern, dass dies mit der konkreten Immobilie möglich ist.
Vorgehensweise beim Ertragswertverfahren
Im Rahmen des Ertragswertverfahrens betrachtet der Immobiliensachverständige den Wert der Gebäude und des Grundstücks isoliert voneinander. Während der Boden wertstabil ist, weisen die baulichen Anlagen eine Restnutzungszeit auf. Der Verkehrswert ergibt sich durch Addition des Bodenwerts und des Ertragswerts der Gebäude.
Um den Gebäudeertragswert zu ermitteln, muss eine Schätzung des jährlichen Rohertrags vorgenommen werden. Dies ist eine Aufgabe, für die der Immobiliensachverständige ein Höchstmaß an Erfahrung und Expertise benötigt. Je spezieller die Gewerbeimmobilie ist, umso schwieriger ist die Feststellung des zu erwartenden Gebäudeertragswerts. Der Immobilienwert hängt ab von der möglichen Nutzung. Je mehr Nutzungsmöglichkeiten eine Gewerbeimmobilie bietet, umso wahrscheinlicher ist es, mit dieser Immobilie Renditen zu erwirtschaften.
Gewerbeimmobilien Finanzierung von Wohngebäuden
Wenn Sie ein gewerblich genutztes Wohngebäude finanzieren möchten, stehen Ihnen die meisten bekannten Banken zur Verfügung. Denn mit dieser Art von Gewerbeimmobilien lassen sich mit relativ exakt berechenbarem Risiko Renditen erzielen. Die Immobilienfinanzierung ist somit überschaubar und kann dementsprechend problemlos durchgeführt werden.
Banken achten allerdings bei Gewerbeimmobilien darauf, dass mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sind. Auch die Erwerbsnebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Gebühren für den Notar sowie die Eintragung ins Grundbuch) sollten aus eigenen Mitteln finanziert werden können.
Immobilienfinanzierung von anderen Gewerbeobjekten
Wenn Sie ein Geschäft, ein Bürogebäude oder eine Lagerhalle finanzieren möchten, sind dafür spezielle Finanzdienstleister zuständig:
- Landesbanken
- Hypothekenbanken
- Immobilienfonds
- Leasinggesellschaften
Gewerbeimmobilien sind bei Anlegern beliebt, denn damit lassen sich relativ hohe Renditen erzielen, wobei die Schwankungsbreiten geringer sind als bei Aktien oder Fonds. Die Konditionen für die Immobilienfinanzierung sind im Gegensatz zu denen bei Privatimmobilien nicht einfach zu vergleichen, denn sie variieren sehr stark. Die Art und der Umfang des geplanten Projekts haben entscheidenden Einfluss auf die Zinsen und die Bereitschaft der Kreditgeber, das Darlehen zu gewähren.
Wovon hängen die Zinsen bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung ab?
Bei der Festlegung der Zinsen orientieren sich die Finanzdienstleister an folgenden Kriterien:
- Art des Objekts (Assetklasse)
- Lage des Objekts
- Bauqualität
Die Zinsen variieren bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung sehr stark. Aus diesem Grund veröffentlichen die Kreditinstitute keine Zinssätze und Konditionen, wie dies für Privatkredite üblich ist. Es ist also schwieriger zu beurteilen, ob ein bestimmtes Angebot vorteilhaft ist oder nicht.
Sie sollten unbedingt verschiedene Angebote für die Immobilienfinanzierung einholen. Zudem sollten Sie diese nicht nur im Hinblick auf die Zinsen, sondern auch auf die Konditionen für das Darlehen vergleichen. Neben den Zinssätzen sind die Laufzeiten sehr unterschiedlich und schwanken bei den verschiedenen Angeboten zwischen drei und 15 Jahren.
Vorgehensweise bei der Immobilienfinanzierung von Gewerbeobjekten
Vom Ablauf her ist diese Art der Immobilienfinanzierung mit der Finanzierung einer privat genutzten Immobilie zu vergleichen. Sie stellen zunächst den Finanzierungsantrag. Darauf basierend erfolgt die Festlegung der Darlehenshöhe, und es wird Ihnen ein Zins- und Tilgungsplan unterbreitet. Darüber hinaus werden Ihre Bonität und die betriebswirtschaftlichen Unterlagen (Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung) überprüft.
Aufgrund höherer Darlehenssummen und höherer Kreditausfallrisiken ist der Prozess der Kreditbewilligung komplizierter und hängt von mehr Faktoren ab. Um sich abzusichern, lassen die Geldgeber eine Grundschuld zu ihren Gunsten im Grundbuch eintragen, wobei der Ertragswert eingesetzt wird.
Immobilienfinanzierung für einen An- oder Umbau
Die Gewerbeimmobilien Finanzierung für einen An- oder Umbau ist in vielen Fällen einfacher zu realisieren, da das Risiko geringer und auch besser abschätzbar ist. Der An- oder Umbau soll den bereits bestehenden Geschäftsbetrieb optimieren, sodass Ihre Geldgeber sich anhand der bisherigen Geschäftstätigkeit ein gutes Bild über die Ertragschancen machen können.
Um eine Immobilienfinanzierung für ein Gewerbeobjekt zu realisieren, benötigen Sie Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent. Zudem müssen Sie den potentiellen Geldgebern gängige Unterlagen wie Bilanzen der letzten fünf Jahre und Gewinn- und Verlustrechnungen vorlegen. Sämtliche Objektunterlagen sowie der Nachweis Ihrer Erfahrungen und ein professionelles Immobiliengutachten, das den Verkehrswert unzweifelhaft bestätigt, erleichtern die Verhandlungen mit den Geldgebern. All diese Faktoren vereinfachen es, Gewerbeobjekte günstig zu finanzieren.
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