Als Rentenschuld wird eine besondere Form der Grundschuld bezeichnet, die nicht zur einmaligen Zahlung, sondern zur regelmäßigen Zahlung einer Geldrente aus dem Grundstück verpflichtet. Diese Belastung des Grundstücks wird ebenso wie die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Es besteht somit keine Bindung an eine persönliche Forderung.
Rechtliche Grundlagen
Paragraf 1199 des BGB enthält die gesetzlichen Regelungen zu dieser speziellen Art der Grundschuld. Das Grundstück wird mit einer Geldrente belastet, die zu bestimmten, in regelmäßigen Abständen wiederkehrenden, Terminen fällig wird. Der Gläubiger hat keine Möglichkeit, die Rentenschuld einseitig zu kündigen.
Eingetragenes Grundpfandrecht
Der Begriff Rentenschuld resultiert daraus, das damit eine regelmäßige Zahlungspflicht (einer Rente) einhergeht. Andere Begriffe für diese besondere Art der Grundschuld sind:
- Ruhegeld
- Leibrente
- Kaufpreisrente
Möglichkeiten der Ablösung einer Rentenschuld
Als Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks hat man die Möglichkeit, diese Schuld mit einer sechsmonatigen Frist abzulösen. Dafür ist eine einmalige Zahlung erforderlich, deren Höhe bereits zum Zeitpunkt der Bestellung der Rentenschuld festgelegt werden muss. Die Höhe der Ablösung wird im Grundbuch eingetragen.
Der Gläubiger hat jedoch kein Recht darauf, statt der regelmäßigen Rentenzahlung die Einmalzahlung zu verlangen. Einzige Ausnahme bildet der Tatbestand, dass sich der Zustand des Grundstücks gravierend verschlechtert. In diesem Fall besteht die Gefahr, dass in Zukunft die regelmäßige Rentenzahlung gefährdet sein wird. Deswegen kann der Gläubiger eine Einmalzahlung verlangen.
Grundschuld: häufiger genutzte Form der Kreditabsicherung
Die Grundschuld ist mittlerweile die gängigere Variante der Kreditabsicherung, die dem Gläubiger weitreichendere Rechte einräumt. Der Gläubiger erhält damit die Möglichkeit, seine Forderungen durch Verwertung des Grundstücks, notfalls im Zuge der Zwangsvollstreckung, durchzusetzen.
Umwandlung der Renten- in eine Grundschuld
Es ist möglich, die Rentenschuld in eine Grundschuld umzuwandeln, wenn der Kreditgeber eine stärkere Absicherung verlangt. Dann erfolgt eine entsprechende Eintragung als Reallast in die Abteilung II des Grundbuchs.
Eine Rentenschuld stellt eine Belastung des Grundstücks dar, die den Immobilienwert mindert. Wird ein Immobiliengutachten erstellt, berücksichtigt der Sachverständige im Grundbuch eingetragene Reallasten und stellt somit eine realistische Ermittlung des Verkehrswerts sicher.
