Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken fällig wird. Sie wird in der Regel vom Käufer bezahlt und sollte dementsprechend beim zu berechnenden Finanzierungsbetrag berücksichtigt werden. Die Steuer ist im jeweiligen Bundesland fällig, in welchem sich das Grundstück befindet. Die gesetzliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz, kurz GrEStG. Jedes Bundesland kann die Grunderwerbsteuer separat festlegen. Dementsprechend kann sich ein Blick auf die Steuersätze lohnen. Im Einzelfall lassen sich dadurch viele Tausend Euro einsparen.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Bei jedem Immobilien- und Grundstückskauf fallen auch Nebenkosten an. Zu den Kaufnebenkosten von Immobilien zählt auch die Grunderwerbsteuer, die zu den Verkehrssteuern gezählt wird. Diese ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln, die von Eigentümer regelmäßig zu zahlen ist. Die Grunderwerbsteuer wird beim privaten sowie gewerblichen Grundstückskauf, aber auch beim Kauf einer Immobilie mit Gebäude oder einer Eigentumswohnung fällig. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um ein ganzes Grundstück oder nur um Anteile handelt. Die Grunderwerbsteuer muss dabei vom Verkäufer oder Erwerber gezahlt werden. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass stets der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt. Eine entsprechende Vereinbarung wird in der Regel im notariellen Vertrag schriftlich fixiert.
Die Steuerpflicht entsteht mit dem Rechtsgeschäft. Wird die Eigentumsübertragung vereinbart, muss somit auch die Grunderwerbsteuer eingeplant werden. Die Steuerpflicht kann bei Eigentumsübertragungen auf verschiedenen Wegen eintreten, beispielsweise bei:
- Abschluss eines notariellen Kaufvertrages
- Zuschlägen bei Versteigerungen
- Tauschverträgen
Mit der Veränderung der Eigentumsverhältnisse wird die Grunderwerbsteuer fällig. Das gilt auch im Rahmen von Erbbaurechten oder wenn sich das Objekt auf fremdem Boden befindet. Diese werden mit Grundstücken gleichgesetzt, wodurch ebenfalls Grunderwerbsteuer zu berechnen ist. Ebenso wird die Grunderwerbssteuer bei Zwangsversteigerungen in voller Höhe berechnet.
Wann wird keine Grunderwerbsteuer fällig?
Der Gesetzgeber hat Ausnahmen festgelegt zu welchen Anlässen die Grunderwerbsteuer nicht fällig wird. Diese treten insbesondere bei Verkäufen oder Eigentumswechseln unter Verwandten ein. Wer eine Immobilie innerhalb der Familie verkauft, muss damit keine Grunderwerbsteuer zahlen. Das ist auch bei Trennungen oder Scheidungen der Fall. Ebenso fällt die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen oder Erbschaften zwischen Ehe- und Lebenspartner oder innerhalb der Familie nicht an. Diese Ausnahme innerhalb der Familie gilt allerdings nur, wenn Käufer und Verkäufer gradlinig verwandt sind. Das ist beispielsweise bei Großeltern und Enkeln oder bei Eltern und Kindern der Fall.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Um die Grunderwerbsteuer berechnen zu können, ist in erster Linie die Höhe des Steuersatzes relevant. Der Grunderwerbsteuersatz richtet sich nach dem Standort des Grundstücks. Jedes Bundesland kann die Höhe selbst bestimmen. Zudem unterliegt der Steuersatz Schwankungen und wird regelmäßig angepasst. Dementsprechend wichtig ist es, sich zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung über den jeweils gültigen Grunderwerbsteuersatz zu informieren. Kommt es zu Änderungen, wird der Steuersatz in der Regel angehoben. Die Entwicklung ist dabei nicht unerheblich und kann sich maßgeblich auf die Kaufnebenkosten von Immobilien auswirken. Während die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen von 2006 bis 2010 noch bei 3,5 Prozent lag, wurde der Steuersatz in den darauffolgenden Jahren regelmäßig angehoben. So lag dieser im Jahre 2011 bereits bei 5,0 Prozent seit dem Jahre 2015 bei 6,5 Prozent. In Bayern und Sachsen liegt der Steuersatz bis zum Jahre 2021 hingegen bei konstant 3,5 Prozent. Doch damit weisen diese beiden Bundesländer Besonderheiten auf. In den anderen Bundesländern ist der Satz in der Regel höher. Der Standort des Grundstücks kann sich damit maßgeblich auf die Kaufnebenkosten von Immobilien auswirken. Informationen über die Höhe der jeweils geltenden Grunderwerbsteuer veröffentlichen die einzelnen Bundesländer beispielsweise über ihre Internetportale. Ebenso werden regelmäßig Übersichten veröffentlicht. Unsere Tabelle kann ebenso dazu genutzt werden, sich zu informieren und auf der Grundlage der Daten die Grunderwerbssteuer zu berechnen.
| Bundesland | Steuersatz | Kaufpreis: 200.000 EUR |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 10.000 EUR |
| Bayern | 3,5 % | 7.000 EUR |
| Berlin | 6,0 % | 12.000 EUR |
| Brandenburg | 6,5 % | 13.000 EUR |
| Bremen | 5,0 % | 10.000 EUR |
| Hamburg | 4,5 % | 9.000 EUR |
| Hessen | 6,0 % | 12.000 EUR |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 10.000 EUR |
| Niedersachsen | 5,0 % | 10.000 EUR |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 13.000 EUR |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 10.000 EUR |
| Saarland | 6,5 % | 13.000 EUR |
| Sachsen | 3,5 % | 7.000 EUR |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 10.000 EUR |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 13.000 EUR |
| Thüringen | 6,5 % | 13.000 EUR |
Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist je nach Eigentumsübertragung in der Regel der Kaufpreis. Zusätzlich müssen weitere Kosten, beispielsweise bei der vereinbarten Übernahme von Belastungen oder der Gewährung von Wohn- und Nutzungsrechten berücksichtigt werden.
Dementsprechend fällt die Grunderwerbsteuer bei bebauten Grundstücken auf den Preis für das Grundstück inklusive der Gebäude an. Beim Kauf unbebauter Grundstücke, die anschließend in Eigenregie bebaut werden, sind die Kosten des Gebäudes hingegen nicht zu berücksichtigen. Vom Kaufpreis abgezogen werden können allerdings bewegliche Gegenstände oder Instandhaltungsrücklagen, wie sie bei Eigentümergemeinschaften üblich sind.
Welche weiteren Grunderwerbskosten fallen an?
Neben der Grunderwerbssteuer fallen beim Grunderwerb noch weitere Kosten an. Grundsätzlich zählen dazu alle Kosten, die neben dem reinen Kaufpreis fällig werden. Dazu zählen:
- Kosten für den Notar und das Grundbuchamt in Höhe von etwa 2 Prozent
- Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent
- Grunderwerbsteuer in Höhe von etwa 3,5 – 6,5 Prozent
Der Standort der Immobilie wirkt sich maßgeblich auf die Grunderwerbsteuer und damit auf die gesamten Nebenkosten aus. Das gilt für den Kauf von Immobilien. Bei Schenkungen oder Erbschaften fallen reduzierte Nebenkosten an. Denn eine Maklerprovision oder Grunderwerbsteuer bei Schenkungen oder Erbschaften lässt sich häufig umgehen. Das ist auch bei Trennungen oder Scheidungen der Fall. Ebenso können sich bei geerbten Immobilien häufig die Notarkosten umgehen lassen. Lediglich der Grundbucheintrag muss geändert werden. Dazu bedarf es nicht der Mitwirkung eines Notars. Allerdings ist zu beachten, dass bei Schenkungen und Erbschaften die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer anfallen kann. Entsprechende Freibeträge sind dabei zu beachten.
Bei Zwangsversteigerungen von Immobilien fallen teils abweichende Kaufnebenkosten an:
- Verzinsung des Gebots in Höhe von 4,0 Prozent
- Kosten für den Grundbucheintrag, die auf Basis des Verkehrswertes ermittelt werden
- Zuschlagsgebühren in Abhängigkeit vom Gebot
- Übliche Grunderwerbsteuer des Bundeslandes
Gibt es bei Kaufnebenkosten Einsparpotenzial?
Die Kaufnebenkosten von Immobilien liegen in etwa bei rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Sie sollten vorab berechnet und bei jedem Kauf eingeplant werden. Um die regionalen Besonderheiten berücksichtigen zu können, bietet es sich an, Rechner im Internet zu nutzen. Diese bieten einen guten Anhaltspunkt über die anfallenden Kosten. Die Kaufnebenkosten sind bei privater Nutzung nicht steuerlich absetzbar. Bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung ist eine steuerliche Berücksichtigung jedoch möglich. Das kann helfen, Steuern einzusparen.
Während sich die Grunderwerbsteuer nicht umgehen lässt, gibt es dennoch Einsparpotenzial. Dazu reicht ein Blick auf die Tabelle des Grunderwerbsteuersatzes der einzelnen Bundesländer. Wer bei einem Hauskauf nicht an eine bestimmte Region gebunden ist, kann die Übersicht nutzen, Steuern einzusparen. Abhängig vom Kaufpreis ist es dadurch möglich, einige Tausend Euro einzusparen. Ebenso besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, den Kauf ohne Makler durchzuführen und damit die Kosten einzusparen. In anderen Fällen entscheiden sich Käufer und Verkäufer dazu, die Maklercourtage zu teilen oder sie wird vollständig auf den Verkäufer übertragen. Dazu bedarf es jedoch einer entsprechenden Vereinbarung.
Eine weitere Möglichkeit, Kosten einzusparen und sogar die Grunderwerbsteuer zu umgehen bieten sogenannte Share-Deals. Bei diesen ist es möglich, die Steuer bei Beteiligungen von Unternehmen an einer Gesellschaft zu umgehen. Dazu ist es jedoch erforderlich, dass bestimmte Anteile eingehalten werden. Diese lagen in der Vergangenheit bei 94,9 Prozent. Der Gesetzgeber hat diese Grenze jedoch auf 90 Prozent abgesenkt und damit diese Einsparmöglichkeit erschwert. Zudem wurde die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre verlängert.
Wann werden Kaufnebenkosten von Immobilien fällig?
Die Grunderwerbsteuer muss als direkte Steuer vom Steuerpflichtigen an das Finanzamt gezahlt werden. Dazu erhält der Steuerpflichtige in der Regel sechs bis acht Wochen nach dem Grundbucheintrag die Rechnung. Mit Erhalt der Rechnung hat der Steuerpflichtige noch einen Monat lang Zeit, bis die Rechnung bezahlt werden muss. Dazu erhält er vom zuständigen Finanzamt einen Zahlungsbescheid. Für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer spielt es keine Rolle, wann die tatsächliche Eigentumsübertragung geplant ist. Mit der Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt für den Notar eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser Bescheinigung ist es möglich, dass der Eintrag ins Grundbuch vorgenommen wird und der Käufer offiziell als Eigentümer eingetragen werden kann. Damit ist es für die erwünschte Eigentumsübertragung erforderlich, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen.
Andere Kaufnebenkosten von Immobilien sind in der Regel früher fällig:
- Die Maklercourtage: rund zwei Wochen, nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde
- Die Grundbuchkosten: rund vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung und nach erfolgter Übergabe
- Notargebühren: Sofort nach der Beurkundung
Welche Unterlagen sind zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer erforderlich?
Bei Eigentumsübertragungen erfolgt die Anzeige des Grunderwerbs in der Regel automatisiert über die zuständigen Gerichte, die Behörden oder Notare. Das Finanzamt wird damit automatisch informiert. Dazu erhält es eine beglaubigte Ausführung der Urkunde der Eigentumsübertragung. In anderen Fällen sind Käufer oder Verkäufer dazu verpflichtet, den Vorgang dem Finanzamt mitzuteilen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn private Verträge oder Vereinbarungen getroffen wurden.
Bei einer Anzeige des Grundstückserwerbs handelt es sich um eine Steuererklärung. Damit legt das Finanzamt die zu zahlende Grunderwerbsteuer fest. Diese ist im Gegensatz zur regelmäßig anfallenden Grundsteuer nur einmalig fällig. Der Standort des Grundstücks entscheidet dabei über die Zuständigkeit des Finanzamts. Handelt es sich um ein großes Grundstück, welches mehreren Finanzbehörden zugerechnet werden könnte, ist jene Behörde zuständig, in deren Bereich der wertvollste Grundstücksteil liegt. Eine doppelte Abrechnung durch zwei Behörden ist nicht möglich.
Kosten durch eine professionelle Immobilienbewertung einsparen
Der Kaufpreis bildet die Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer sowie für weitere Nebenkosten. Dementsprechend kommt es darauf an, das Grundstück bzw. die Immobilie professionell zu bewerten. Durch eine professionelle Wertermittlung von Immobilien lassen sich kostspielige Fehler vermeiden. Nur wenn der Immobilienwert richtig eingeschätzt wird, lässt sich vermeiden, dass ein zu hoher Kaufpreis und damit auch erhöhte Nebenkosten und Steuern gezahlt werden.
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