Durch das Leitungs- und Wegerecht wird einem Grundstückseigentümer das Recht eingeräumt, ein anderes Grundstück betreten zu dürfen oder auf diesem Leitungen zu verlegen. Durch Einräumung dieser Rechte wird sichergestellt, dass der Eigentümer überhaupt zu seinem eigenen Grundstück gelangen kann und dieses im vollen Umfang nutzen kann. Damit nimmt das Leitungs- und Wegerecht auch Einfluss auf den Grundstückswert. Die gesetzliche Grundlage bilden Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB. Das Recht lässt sich vertraglich vereinbaren oder im Grundbuch eintragen, wodurch die Regelungen zum Leitungs- und Wegerecht bei Eigentümerwechsel übernommen werden.
Was wird unter dem Wegerecht verstanden?
Nicht jedem Grundstückseigentümer ist es möglich, von einer öffentlichen Straße aus direkt zu seinem Grundstück zu gelangen. Manchmal müssen dazu fremde Grundstücke betreten werden. Das ist häufig dann der Fall, wenn ein Grundstück aufgeteilt wird. Dadurch kann es passieren, dass der bisherige Zugang zur Straße nur zu einem Grundstück gezählt wird. Dann ist das andere Grundstück nicht mehr direkt mit dem öffentlichen Raum verbunden. Grundstücke dieser Art werden oftmals auch als Hinterliegergrundstück bezeichnet.
Das Wegerecht spricht in diesem Zusammenhang von einem dienenden und einem herrschenden Grundstück. Als das dienende Grundstück gilt dabei jenes, welches dem anderen den Zugang ermöglichen muss. Wurde das Wegerecht einmal vereinbart, dann muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks den Zugang zum Grundstücksteil im vereinbarten Umfang gewähren. Dadurch ist es nicht erforderlich, eine Erlaubnis einzuholen. Das gleiche gilt für das Leitungsrecht. Dadurch wird sichergestellt, dass über das fremde Grundstück hinweg Leitungen verlegt und auch betrieben werden dürfen.
Welche gesetzliche Grundlage existiert zum Leitungs- und Wegerecht?
Das BGB legt in verschiedenen Paragrafen die gesetzliche Grundlage zum Wegerecht. In erster Linie führt das BGB das Wegerecht als Grunddienstbarkeit auf. Dabei handelt es sich um Rechte, welche Dritte an fremden Grundstücken eingeräumt werden können. Zu diesen zählt insbesondere die Grunddienstbarkeit als Leitungsrecht und Wegerecht, von welchem benachbarte Grundstückseigentümer häufig betroffen sind.
Zu den Grunddienstbarkeiten zählt auch die Bebauungsbeschränkung, durch welche unter anderem sichergestellt wird, dass Eigentümer nicht durch die Bebauung des Nachbarn in ihren Rechten beeinträchtigt werden.
Darüber hinaus existieren im BGB Regelungen zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Damit wird geregelt, dass fremde Grundstücke auch bei persönlicher Dienstbarkeit von Rechtinhabern genutzt werden können. Jedoch bestehen bei der persönlichen Dienstbarkeit bedeutende Einschränkungen hinsichtlich der Art der Nutzung. Und auch die Fläche wird genau festgelegt sowie jene Person, welcher Nutzungsrecht am fremden Grundstück eingeräumt werden.
Das Notwegerecht als Sonderform des Wegerechts
Eine Sonderform des Wegerechts ist das sogenannte Notwegerecht. Dieses kommt zum Einsatz, wenn ein Grundstück nicht direkt mit dem öffentlichen Raum wie einer Straße oder einem Weg verbunden ist. Der Eigentümer hätte ohne das Wegerecht somit keine Möglichkeit, sein Grundstück zu betreten. Dann steht diesen Eigentümern das Notwegerecht zu. Anders als das reguläre Wegerecht bedarf es bei dieser Sonderform keines Eintrags in das Grundbuch. Zudem muss der Eigentümer das Wegerecht dulden. Jedoch kann dieser für die Nutzung eine Entschädigung in Form einer Wegerente verlangen.
Wie erfolgt die Festlegung des Wegerechts?
Handelt es sich bei beiden Parteien um private Eigentümer, stehen ihnen grundsätzlich mehrere Möglichkeiten zu, sich über die Ausgestaltung des Wegerechts einig zu werden. Sie können das Wegerecht wie folgt festlegen:
- einen privaten Vertrag verfassen
- mündliche Vereinbarungen treffen
- einen Eintrag der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch vornehmen
Handelt es sich um öffentlich-rechtliches Wegerecht erfolgt in der Regel ein Eintrag im Baulastenverzeichnis als sogenannte Baulast. Wird kein Wegerecht vereinbart, sondern der Durchgang oder die Durchfahrt lediglich geduldet, besteht bei Streitigkeiten kein Recht auf die Einhaltung des Wegerechts. Selbst wenn der Eigentümer die Nutzung über viele Jahre hinweg geduldet hat, handelt es sich dabei nicht um ein Gewohnheitsrecht. Dementsprechend sollte stets ein Vertrag ausgehandelt werden oder eine Eintragung im Grundbuch erfolgen.
Eigentümer sollten bei der Vertragsgestaltung, unabhängig davon, ob ein privatrechtlicher Vertrag oder ein Eintrag ins Grundbuch vorgenommen wird, die Details zum vereinbarten Wegerecht genau beachten. Das empfiehlt sich beispielsweise in Bezug auf:
- die Art der vereinbarten Nutzung
- eine etwaige Nutzungsrente
- den Personenkreis
Vereinbarungen regeln Details des Wegerechts
Es ist somit möglich und auch angeraten, genaue Vereinbarungen zum Wegerecht zu treffen. Das gilt für den Personenkreis genauso wie für die Nutzungsart. In Bezug auf den Personenkreis ist es beispielsweise möglich, nur den dort wohnenden Eigentümern das Recht einzuräumen. Sollen hingegen auch Besucher Zugang zum Weg erhalten, sollte dies vertraglich genau vereinbart werden. Erfolgt darüber keine gesonderte Vereinbarung, dürfen auch andere Personen den Weg nutzen, ohne den Eigentümer um Erlaubnis fragen zu müssen. Bei diesen Personen kann es sich beispielsweise um Besucher, Mieter und Hausgenossen, um Pächter, aber auch um Kunden handeln. Je nach Nutzung des Objektes kann das Wegerecht dementsprechend dazu führen, dass der Weg von vielen fremden Personen genutzt wird.
Darüber hinaus kann auch die Art des Nutzungsrechts festgelegt werden. Darf der Weg nur zu Fuß genutzt werden oder beseht ein Fahrrecht? Handelt es sich bei dem Weg um eine Zufahrt zum Grundstück, dann wird dem Eigentümer neben dem Gehrecht in der Regel auch ein Fahrrecht eingeräumt. Jedoch bedeutet ein eingeräumtes Fahrrecht nicht, dass das Parken auf dem Weg erlaubt ist. Dazu bedarf es einer gesonderten Vereinbarung. Ansonsten darf der Weg nur für die Durchfahrt genutzt werden.
Das Leitungs- und Wegerecht im Grundbuch
Die Eintragung des Wegerechtes im Grundbuch bietet sich immer dann an, wenn das Recht langfristig bestehen bleiben soll. Denn anders als privatrechtliche Verträge bleibt der Grundbucheintrag auch bei einem etwaigen Verkauf bestehen. Es handelt sich um ein dingliches Recht, welches sich auf die Konstellation der Grundstücke bezieht. Der neue Eigentümer hätte bei bestehendem Grundbucheintrag dementsprechend die gleichen Rechte und könnte den Weg wie festgelegt nutzen. Anders sieht das bei privatrechtlichen Verträgen aus. Diese werden nur zwischen zwei Parteien vereinbart und müssten bei einem Verkauf neu verhandelt werden.
Erfolgt der Eintrag im Grundbuch, geschieht das im Grundbuch des dienenden Grundstücks. In der Regel wird dazu eine Eintragung als Grunddienstbarkeit vorgenommen. Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs. Darüber hinaus besteht in einigen Bundesländern die Möglichkeit, das Wegerecht im Baulastenverzeichnis zu vermerken.
Wie erfolgt der Eintrag zum Wegerecht im Grundbuch?
Nur ein Notar kann die Eintragung zum Wegerecht im Grundbuch veranlassen. Dieser wird einen entsprechenden Antrag über die Grunddienstbarkeit beim zuständigen Grundbuchamt einreichen. Zusätzlich zum Eintrag im Grundbuch des dienenden Grundstücks besteht die Möglichkeit, einen sogenannten Herrschvermerk im Grundbuch des herrschenden Grundstücks vorzunehmen. Das verschafft beispielsweise neuen Eigentümern beim Verkauf Klarheit über die geltenden Bedingungen. Jedoch ist dieser Eintrag nicht erforderlich und bereits mit Eintragung in das Grundbuch des dienenden Grundstücks rechtlich bindend.
Neben dem Eintrag im Grundbuch wird der Notar zusätzlich eine beglaubigte Vereinbarung erstellen. Mit dieser ist es möglich, wie bei einer privatvertraglichen Ausgestaltung die Details festzulegen. Diese Regelungen sollten möglichst konkret sein und auch über Generationen hinweg verständlich formuliert werden. Dadurch lässt sich vermeiden, dass es bei den Regelungen zum Wegerecht bei Eigentümerwechsel zu Komplikationen und Streitigkeiten kommt.
Wer trägt die Kosten des Wegerechts?
Ein eingetragenes Wegerecht ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. Dementsprechend kommt zunächst der Eigentümer des betreffenden Grundstücks selbst für die Kosten zur Pflege und Wartung des Weges auf. Jedoch besteht die Möglichkeit, eine Nutzungsentschädigung zu vereinbaren. Die Höhe einer solchen Entschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, beispielsweise von den Unterhalt- und Instandhaltungskosten sowie von der Art der Nutzung. Wird der Weg nur selten und durch wenige Personen als Durchgang genutzt, wird dies die Instandhaltungskosten nicht maßgeblich erhöhen. Die Berechnung des Wertes des Wegerechts kann sich dementsprechend als komplex erweisen. Versierte Immobiliensachverständige berechnen diesen Wert, welcher als Grundlage für Entschädigungszahlungen dient. Dabei kann es sich um regelmäßige Zahlungen handeln oder es wird ein Einmalbetrag vereinbart.
Wie hoch die Entschädigungszahlungen sind, lässt sich anhand des Wertes des Wegerechts ermitteln. Legt der Sachverständige einen beispielhaften Wert von 5.000 Euro für das Wegerecht fest, können auf den Eigentümer des dienenden Grundstücks folgende Kosten zukommen:
- Notargebühren in Höhe von 30 Euro
- Kosten für Einsichten in das Grundbuch in Höhe von 15 Euro
- zuzüglich Umsatzsteuer (19%) in Höhe von 8,55 Euro
Zu diesen Gesamtkosten in Höhe von 53,55 Euro kommen noch weitere Kosten für Schreibauslagen, Telefon und Porto hinzu.
Kann das Wegerecht erlöschen?
Die Grunddienstbarkeit zum Leitungsrecht oder Wegerecht kann einem Grundstückseigentümer nicht entzogen werden. Dementsprechend erlischt das Recht auch nicht einfach wieder. Ein Eigentümer darf zunächst nicht daran gehindert werden, sein Grundstück zu betreten oder zu verlassen. Ist dazu der Durchgang über fremde Wege erforderlich, darf ihm das Recht nicht entzogen werden. Jedoch umfasst dieses Recht nur die reguläre Nutzung. Eine ständige und übermäßige Nutzung sollte dementsprechend unterlassen werden.
Dennoch ist es möglich, dass ein Leitungsrecht oder Wegerecht erlischt. Dazu müssen jedoch beide Parteien zustimmen. Selbst ein eingetragenes Wegerecht im Grundbuch lässt sich löschen. Dazu muss ein Notar beauftragt werden, welcher die Austragung bei vorliegender Bewilligung beider Parteien vornimmt.
Das Leitungs- und Wegerecht hat Vor- und Nachteile
Das Leitungs- und Wegerecht ist für Eigentümer mit vielen Pflichten verbunden. Es kann sich auf den Wert dienender Grundstücke negativ auswirken und den Grundstückseigentümer beschränken. Auf der anderen Seite kann sich ein eingeräumtes Wegerecht auch positiv auswirken und den Wert herrschender Grundstücke erhöhen. Insbesondere Hinterliegergrundstücke profitieren vom Wegerecht im Grundbuch.
Die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch ist zunächst mit Kosten verbunden. Diese lassen sich durch privatrechtliche Verträge umgehen. Diese sind jedoch personengebunden und das Wegerecht ist bei einem Eigentümerwechsel nicht mehr gültig. Dementsprechend kann es sich auch für Eigentümer dienender Grundstücke lohnen, die Grunddienstbarkeit als Leitungsrecht oder Wegerecht im Grundbuch festzuhalten.
Wie wirkt sich das Leitungs- und Wegerecht auf den Immobilienwert aus?
Eine bestehende Grunddienstbarkeit durch ein Leitungs- oder Wegerecht nimmt Einfluss auf die Immobilienbewertung. In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass der Wert des dienenden Grundstücks negativ durch das Wegerecht im Grundbuch beeinflusst wird. Denn ein eingetragenes Wegerecht ist bei Eigentümerwechsel mit Pflichten verbunden. Dieses Wegerecht ist bindend und wirkt sich damit auch auf den Verkaufspreis oder auf die Finanzierung einer Immobilie aus. Denn es wird auch von der kreditgebenden Bank als wertmindernder Faktor angesehen und nimmt Einfluss auf die Höhe des Kredits. Durch eine vertraglich vereinbarte Entschädigung lässt sich dieser Faktor jedoch abmildern oder sogar ausgleichen. Insbesondere bei zu erwartender geringer Nutzung des Wegerechts können sich vereinbarte Entschädigungsleistungen positiv auf den Immobilienwert auswirken.
Auf der anderen Seite kann sich die Grunddienstbarkeit wie das Leitungsrecht und das Wegerecht auch positiv auf den Grundstückswert auswirken. Das gilt für die Bewertung herrschender Grundstücke. Diese erhalten durch die Eintragung eines Wege- und Leitungsrechtes einen Vorteil. Das Grundstück bleibt trotz nicht bestehender Verbindung zum öffentlichen Verkehrsraum in vollem Umfang nutzbar. Ohne die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch müssten sich neue Eigentümer beim Kauf einer Immobilie um entsprechende Vereinbarungen bemühen.
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© Tamas Tuzes-Katai – Unsplash
