Die Zwangsversteigerung wird als letzte Möglichkeit genutzt, um die Ansprüche von Gläubigern zu befriedigen. Gelingt es nicht, Geldforderungen auf anderem Weg einzutreiben, wird das Immobilienvermögen herangezogen und auf dem Wege der Zwangsversteigerung liquidiert. Dieses Vollstreckungsverfahren ist immer die schlechteste aller Optionen, denn dabei wird meist ein wesentlich niedrigerer Verkaufspreis erzielt als bei einem regulären Verkauf. Aus diesem Grund wird eine Zwangsversteigerung von Immobilien meist nur durchgeführt, wenn der Eigentümer insolvent ist und ein regulärer Verkauf zu lange dauern würde. Darüberhinaus kommt es zur Zwangsversteigerung, wenn die Immobilie mehreren Eigentümern (beispielsweise einer Erbengemeinschaft) gehört und diese sich nicht über die Nutzung einigen können. In diesem Fall spricht man von einer Teilungsversteigerung.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist ein Vollstreckungsverfahren, welches vom Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht beantragt wird und in folgenden Schritten abläuft:
- Antragstellung des Gläubigers
- Rechtspfleger gibt Immobilienbewertung zur Feststellung des Verkehrswerts in Auftrag
- Interessenten können beim Amtsgericht das Immobiliengutachten einsehen
- Versteigerungstermin mit Verlesung aller Details (Daten der Immobilie, eingetragene Rechte und Pflichten)
- Abgabe der Gebote
- Höchstbieter erhält Zuschlag und wird sofort Eigentümer
Alle Bieter müssen vor der Zwangsversteigerung eine Sicherheitsleistung vorlegen, die meist zehn Prozent des festgelegten Verkehrswerts beträgt und als Überweisung oder Bürgschaft erfolgt. Beim ersten Vollstreckungstermin werden nur Gebote berücksichtigt, die mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts betragen. Gelingt es nicht, die Zwangsversteigerung der Immobilie zu diesem Mindestwert abzuschließen, wird vom Amtsgericht ein neuer Termin anberaumt.
Worin bestehen bei einer Zwangsversteigerung die Risiken für den Bieter?
Größtes Risiko ist die Unkenntnis über den tatsächlichen Zustand der Immobilie. Im Grundgesetz wird in Artikel 13 das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung garantiert. Aus diesem Grund kann der Eigentümer der Immobilie oder sein Mieter den Zutritt zum Haus verweigern, sodass der Immobiliengutachter den Zustand nicht begutachten kann. Bieter wissen dann nicht, ob der ermittelte Verkehrswert realistisch ist und gehen bei der Zwangsversteigerung von Immobilien ein erhebliches Risiko ein. Deshab sollten Bieter unbedingt einen Risikoabschlag einbeziehen und ihre Gebote daran orientieren. Haben Sie den Zuschlag erhalten, kann der Kauf per Zwangsversteigerung nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Worin bestehen bei einer einer Zwangsversteigerung die Chancen für den Bieter?
Handelt es sich bei der Immobilie nicht um ein sehr begehrtes Objekt, ist es möglich, bei einer Zwangsversteigerung ein Haus weit unter dem Verkehrswert zu ersteigern. Attraktive Immobilien werden jedoch auch auf dem Wege der Zwangsversteigerung einen guten Preis erzielen. Besonders in ländlichen Gebieten ist die Möglichkeit, eine Immobilie zu einem sehr guten Preis zu kaufen, aber relativ hoch.
Unter welchen Voraussetzungen scheitert eine Zwangsversteigerung von Immobilien?
Die Vollstreckung scheitert, wenn kein Bieter ein Gebot über den sogenannten Wertmindestgrenzen abgibt. Beim ersten Termin darf der Zuschlag nicht an ein Gebot gehen, das weniger als 50 Prozent des vom Immobiliengutachter festgestellten Verkehrswerts beträgt. Der Gläubiger hat ebenfalls die Möglichkeit, eine Wertgrenze von maximal 70 Prozent des Verkehrswerts festzulegen und zu beantragen, dass niedrigere Gebote ausgeschlagen werden.
Kommt es zu einem zweiten Versteigerungstermin, gelten diese Wertgrenzen nicht mehr. Jetzt können Bieter die Immobilie ersteigern, wenn sie mindestens 30 Prozent des Verkehrswerts zahlen. Unter dieser Grenze braucht der Eigentümer allerdings kein Gebot zu akzeptieren. Hier gilt das grundgesetzlich verbriefte Recht auf Eigentum, das vor dem „Verschleudern“ von Grundbesitz schützt. In diesem Fall kann die Zwangsversteigerung der Immobilien für sechs Monate ausgesetzt werden. So hat der Eigentümer Zeit, einen freihändigen Verkauf durchzuführen und dabei einen besseren Verkaufspreis zu erzielen.
Wie kann man die drohende Zwangsversteigerung von Immobilien abwenden?
Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist die letzte Möglichkeit, Schulden zu tilgen und dementsprechend gibt es vorher deutliche Signale, die wahrgenommen werden sollten. Meist sind es Umstände wie eine längere Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidungen, die dazu führen, dass Immobiliendarlehen nicht zurückgezahlt werden. Häufig ignorieren Immobilieneigentümer Warnungen und auch Gesprächsangebote der Bank.
Es ist in jedem Fall besser, die Immobilie selbst zu verkaufen, denn dabei wird mit hoher Wahrscheinlichkeit ein höherer Verkaufspreis erzielt.
Wann muss der ehemalige Eigentümer ausziehen?
Mit dem Zuschlag wird der Bieter sofort zum neuen Eigentümer und kann somit umgehend die Immobilie nutzen. Weigert sich der bisherige Eigentümer auszuziehen, kann eine Zwangsräumung beantragt werden. Zum Haus gehört übrigens nicht das bewegliche Mobiliar, das dem vorherigen Eigentümer übergeben werden muss. Räumt dieser allerdings das Haus nicht, kann man eine Räumung in Auftrag geben und ihm die Kosten dafür in Rechnung stellen.
Welche Nebenkosten fallen bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien an?
Der volle Kaufpreis wird nach vier bis acht Wochen fällig, sodass man sich als Bieter rechtzeitig Gedanken über die Finanzierung machen sollte. Da der Verkaufspreis mit vier Prozent verzinst wird, ist es empfehlenswert, so schnell wie möglich zu bezahlen.
Zusätzlich zum Kaufpreis muss eine sogenannte Zuschlagsgebühr bezahlt werden, deren Höhe man beim Amtsgericht erfragen kann. Des Weiteren fallen Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Sie müssen somit mindestens mit fünf Prozent zusätzlichen Kosten rechnen. Bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro kommen also noch mindestens weitere 10.000 Euro Kosten hinzu.
Für wen lohnt sich die Ersteigerung einer Immobilie?
Auf dem Wege der Zwangsversteigerung von Immobilien können Sie ein Haus weit unter dem Verkehrswert kaufen. Die besten Chancen bestehen bei Häusern in ländlichen Gebieten, die weniger begehrt sind. Bieter sollten sich jedoch unbedingt vor dem Versteigerungstermin ein Limit setzen, das bei einem Betrag liegt, der problemlos finanziert werden kann. Hat man den Zuschlag erhalten, gibt es kein Zurück.
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Dieser Beitrag wurde für Sie aktualisiert am: 10. September 2020
