Eine Teilungserklärung ist für Wohnungen unterschiedlicher Eigentümer innerhalb eines Mehrfamilienhauses erforderlich. Mit Hilfe einer Teilungserklärung bei Wohnungen ist es möglich, ein Gebäude formell aufzuteilen. Darin wird unter anderem das individuelle Eigentum einzelner Parteien und das der Gemeinschaft aufgeführt. Darüber hinaus enthält die Teilungserklärung sämtliche Beschränkungen sowie Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung dient in Deutschland als Erklärung über die Miteigentumsanteile jedes einzelnen Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Ohne diese Teilungserklärung der Wohnungen ist es nicht möglich, einzelne Wohnungsgrundbücher eintragen zu können. Das wiederum dient als Voraussetzung für den einzelnen Verkauf einer Eigentumswohnung.
Wer benötigt eine Teilungserklärung für Wohnungen?
Die Teilungserklärung für Wohnungen ist mit Begründung des Wohnungs- und Teileigentums abzugeben. Sollen Immobilien in mehreren Wohnungen aufgeteilt werden, bedarf eines einer solchen Erklärung. Die Erklärung erfolgt seitens der Grundstückseigentümer einseitig gegenüber dem Grundbuchamt. Vorab ist jedoch ein Aufteilungsplan erforderlich, welcher durch die Bauaufsichtsbehörde geprüft und bescheinigt wird. Dazu stellt das Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus.
Teilungserklärungen für Wohnungen und Häuser müssen notariell beglaubigt werden. In den meisten Fällen erfolgen die Erklärungen jedoch mittels notarieller Beurkundungen. Mit Erhalt der Teilungserklärung wird das Grundbuchamt das bisher bestehende Grundbuch in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher aufteilen. Neben Eigentumswohnungen lassen sich auch die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken, Reihenhäusern oder Doppelhäusern durch Teilungserklärungen abbilden. Denn manchmal ist es auch bei diesen Immobilienobjekten erforderlich, dass gemeinschaftlich genutztes Eigentum aufteilt werden muss.
Wer gibt die Teilungserklärung ab?
Die Teilungserklärung dient der Aufteilung des gesamten Gebäudes. Dementsprechend kann nicht jeder einzelne Eigentümer eine eigene Teilungserklärung abgeben. Verantwortlich für die Teilungserklärung ist zunächst der Eigentümer. Bei einem Neubau ist das häufig der Bauträger. Dieser wird die Erklärung im Zuge eines Immobilienverkaufs abgeben, wenn nicht das Objekt als Ganzes, sondern einzelne Eigentumswohnungen an verschiedene Eigentümer veräußert werden sollen.
Für eine notarielle Beglaubigung ist es erforderlich, dass jeder Eigentümer die Erklärung selbst unterschreibt. Der Notar beglaubigt die Unterschriften durch die einzelnen Eigentümer. Durch eine Beglaubigung wird jedoch nicht der Inhalt überprüft. Für mehr Rechtssicherheit nutzen viele Eigentümer deshalb die Möglichkeit, die Teilungserklärung notariell zu beurkunden. Dabei wird der Notar die Teilungserklärung auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfen. Die Kosten für die Teilungserklärung werden in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit von allen beteiligten Eigentümern getragen. Erfolgt die Teilungserklärung erstmalig vor dem Verkauf der Eigentumswohnungen, muss der Eigentümer selbst für die Kosten aufkommen.
Was kostet eine Teilungserklärung?
Die Kosten für die Teilungserklärung setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Zunächst ist die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Kosten verbunden. Wie hoch diese Kosten sind, kann sich von Bundesland zu Bundesland sehr stark unterscheiden. Ein zwei- bis dreistelliger Eurobetrag sollte dabei eingeplant werden. Ein weiterer Kostenfaktor ist die Beglaubigung der Teilungserklärung. Dabei ist in der Regel mit Kosten zwischen 70 bis 140 Euro zu rechnen. Wer sich hingegen für eine Beurkundung der Teilungserklärung durch den Notar entscheidet, muss mit weiteren Kosten rechnen. Dabei richten sich die Kosten nach dem Immobilienwert. Auch der Eintrag ins Grundbuch ist mit Kosten verbunden. Das jeweilige Grundbuchamt berechnet diese Kosten ebenfalls anhand des Immobilienwertes.
Kann eine Teilungserklärung für Wohnungen geändert oder gelöscht werden?
Teilungserklärungen bieten allen Miteigentümern eines Objektes die Sicherheit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen bleibt. Dementsprechend kann eine einmal erstellte Teilungserklärung nicht einseitig oder durch einzelne Parteien verändert werden. Sie ist unbegrenzt lange gültig. Eigentümer können darauf vertrauen, dass der Inhalt der Erklärung bestandskräftig bleibt.
Sollten sich die Eigentumsverhältnisse bei bereits aufgeteilten Immobilien ändern, sind Änderungen jedoch möglich. Das ist beispielsweise bei Umbauten möglich, welche die Aufteilung verändern. Nachträgliche Änderungen sind jedoch nur möglich, wenn die Wohnungseigentümerversammlung einstimmig zustimmt. Das ist ebenso bei einer geplanten Löschung der Fall. Soll ein zuvor aufgeteiltes Objekt wieder nur als eine Immobilie geführt werden, ist eine Löschung möglich.
Was beinhaltet die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung setzt sich aus den folgenden Bestandteilen zusammen:
- Aufteilungsplan
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Gemeinschaftsordnung
Der Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist ein Teilungsplan, aus welchem die Aufteilung der Immobilie ersichtlich wird. Dieser wird als Bauzeichnung dargestellt. Diese umfasst auch die Lage und die Größe sämtlicher dazugehöriger Gebäudeteile. Dazu zählt auch das Gemeinschafts- und Sondereigentum, welches aus der Darstellung hervorgeht. Innerhalb des Aufteilungsplans wird ebenso der Eigentumsanteil der einzelnen Eigentümer dargestellt. Das geschieht häufig als Tausendstel-Anteil, beispielsweise 80/1.000. Das bedeutet im Detail, dass dem jeweiligen Eigentümer 8 Prozent der gesamten Immobilie zuzurechnen sind. Eine Quadratmeterzahl wird in der Regel nicht angegeben.
Die Darstellung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums nimmt innerhalb der Teilungspläne einen besonderen Stellenwert ein. Dabei kommt es auch auf die Details an: Sind sämtliche Wasserleitungen ein Bestandteil des Gemeinschaftseigentums oder lediglich die Hauptleitung? Das muss aus der Darstellung hervorgehen und ist unter anderem bei Schäden relevant. Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum trägt die die Gemeinschaft die Kosten und bei Schäden am Sondereigentum muss nur der jeweilige Eigentümer für die Kosten aufkommen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass jede der Einheiten unabhängig voneinander genutzt werden kann. Im Falle von Eigentumswohnungen wird somit bescheinigt, dass innerhalb eines Objektes einzelne Teile selbstständig als Wohnung nutzbar sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch die zuständige Baubehörde ausgestellt. Sie ist für eine Eintragung der Teilungserklärung ins Grundbuch erforderlich.
Die Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung dient der Darstellung der Rechte und Pflichten der Eigentümer. Das umfasst unter anderem die Kostenverteilung, die Sondernutzungsrechte und bei Bedarf auch die Hausordnung. Durch sogenannte Öffnungsklauseln ist es durch Eintragungen in der Gemeinschaftsordnung möglich, dass sich die Regeln vom Wohnungseigentumsrecht unterscheiden.
Welche rechtliche Grundlage ist bei Teilungserklärungen zu beachten?
Das Wohnungseigentumsrecht, kurz WEG, bildet die rechtliche Grundlage für Teilungserklärungen von Wohnungen. Eigentümer haben jedoch durch Mehrheitsbeschluss die Möglichkeit, Regelungen zu treffen, die vom Wohnungseigentumsrecht abweichen. Doch nicht alle getroffenen Regelungen sind rechtlich wirksam. Deshalb bedarf es stets einer rechtlichen Prüfung, was geändert werden kann und was nicht.
Für einen Mehrheitsbeschluss sind stets die Stimmrechte zu betrachten. Wurde in der Teilungserklärung keine andere Regelung getroffen, gilt das sogenannte Kopfprinzip. Jedem Wohnungseigentümer stehts somit nur eine Stimme zu. Das gilt unabhängig davon, wie viele Einheiten sich in seinem Eigentum befinden. Abweichende Regelungen können in der Teilungserklärung getroffen werden, beispielsweise nach dem Wert- oder Objektprinzip. Beim Wertprinzip ist die anteilige Quadratmeterzahl ausschlaggebend für das Stimmrecht. Eigentümern mit größeren Anteilen werden somit mehr Stimmrechte eingeräumt als jene, die über einen nur kleinen Anteil verfügen. Beim Objektprinzip haben Eigentümer je Wohnungseinheit eine Stimme.
Wie wirkt sich die Teilungserklärung auf die Immobilienbewertung aus?
Die Teilungserklärung hat Einfluss auf die Wertermittlung der Immobilie. Denn sie ist ein Bestandteil des Kaufvertrags und gibt Aufschluss über den zu erwerbenden Eigentumsanteil mit den damit verbundenen Rechten und Pflichten. Das hat nicht nur Einfluss auf den Eigentumsanteil, sondern ebenso auf die Kostenverteilung. Bei einer geplanten Finanzierung wird die Teilungserklärung zur Vorlage bei der kreditgebenden Bank benötigt.
Das betrifft auch die Höhe der Grundsteuer. Eine maßgebliche Berechnungsgröße zur Ermittlung der Grundsteuer ist die Quadratmeterzahl und damit der Anteil am jeweiligen Objekt. Der Miteigentumsanteil zur Grundsteuererklärung kann der Teilungserklärung entnommen werden.
Welche häufigen Fehler gilt es zu vermeiden?
Teilungserklärungen dienen der korrekten Aufteilung und Darstellung der Eigentumsanteile sowie der Rechte und Pflichten. Fehler bei Teilungserklärungen können schnell dazu führen, dass sich dadurch für einzelne Eigentümer ein Nachteil ergibt. Dementsprechend sollte die Teilungserklärung vor dem Immobilienkauf genau überprüft werden. Folgende Besonderheiten bei Teilungserklärungen können zu Unstimmigkeiten führen:
- Kostenverteilung bei Sanierung oder Reparatur: Das Wohnungseigentumsrecht sieht an dieser Stelle eine Aufteilung nach den Anteilen der Eigentümer vor. Abweichende Regelungen sind an dieser Stelle möglich.
- Fenster: Die Fenster und die Rahmen sind Gemeinschaftseigentum. Daran können auch abweichende Regelungen in der Teilungserklärung nichts ändern. Jedoch ist es möglich, die Kostenaufteilung vorab festzulegen. Dadurch lässt sich festlegen, dass beispielsweise Kosten für Reparatur und Austausch nur von den betreffenden Eigentümern bezahlt werden müssen.
- Gewerbeobjekte: Es wird genau festgelegt, welche Gewerbeart zulässig ist. Ob eine Ladenfläche oder ein anderes Gewerbe im Objekt betrieben werden darf, sollte vorab geprüft werden und kann Komplikationen und Streitfälle vermeiden.
- Tierhaltung: Wer Haustiere halten möchte oder diese ungern innerhalb der Immobilie sieht, sollte sich mit den Details der Teilungserklärung befassen. Diese kann das Recht der Eigentümer auf Tierhaltung einschränken. In einigen Teilungserklärungen wird in Wohnungen beispielsweise die Haltung von Kampfhunden untersagt.
- Nutzungsrechte: Wie darf die Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums genutzt werden oder welche Trockenplätze existieren? Diese Fragen sollten in der Teilungserklärung behandelt werden. Dadurch lassen sich nachträgliche Streitigkeiten vermeiden.
- Kosten für Sondernutzrechte: Wer die Kosten für Reparaturen, Instandhaltung oder den Betrieb tragen muss, lässt sich in der Teilungserklärung festlegen. Das gilt beispielsweise für Parkplätze oder Parkhäuser, die nur von einzelnen Eigentümern genutzt werden. Fehlen entsprechende Vereinbarungen, dann müssen alle gemeinschaftlich und somit auch jene, welche die Stellflächen nicht nutzen, für die Kosten aufkommen.
- Die Teilungserklärung weicht von Eintragungen im Grundbuch ab: Die Eintragungen im Aufteilungsplan, dem Grundbuch und der Teilungserklärung sollten übereinstimmen. Ansonsten können Unstimmigkeiten hinsichtlich der Aufteilung auftreten. Derartige Komplikationen lassen sich durch einen Abgleich der Unterlagen vermeiden.
In der Praxis zeigt sich, dass viele Streitigkeiten darauf zurückzuführen sind, dass Eigentümer sich vorab nicht mit den Details der Teilungserklärung auseinandergesetzt haben. Umso wichtiger ist es, die Regelungen im Vorfeld genau zu prüfen. Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung von Wohnungen, Häusern und Grundstücken sind zwar möglich, jedoch mit Kosten und Aufwand verbunden.
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