Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten oder Ihre Immobilie bewerten lassen, ist es in jedem Fall erforderlich, eine Grundstücksbewertung vorzunehmen. Dabei wird der Grundstückswert, der auch als Bodenwert bezeichnet wird, berechnet. Das ist der Wert, den das Grundstück in unbebautem Zustand hätte. Dieser Wert entspricht dem Verkehrswert, welcher auf dem Immobilienmarkt mit großer Wahrscheinlichkeit erzielt werden würde. Es werden somit explizit alle baulichen Anlagen aus der Betrachtung herausgenommen.
Auch Eigentümer unbebauter Grundstücke sind daran interessiert, den Grundstückswert zu ermitteln, um eine Vorstellung vom realisierbaren Verkaufspreis zu erhalten. Es fließen eine Vielzahl von Faktoren in die Grundstücksbewertung ein, die deshalb unbedingt von dafür ausgebildeten Gutachtern durchgeführt werden sollte.
Wie wird die Grundstücksbewertung vorgenommen?
Um den Grundstückswert zu ermitteln, berücksichtigt der Gutachter eine Reihe von Einflussfaktoren:
- Größe des Grundstücks
- Zuschnitt des Grundstücks
- Lage des Grundstücks
- Bodenverhältnisse und Topografie
- im Grundbuch eingetragene Belastungen
- Grad der Erschließung
- Altlasten
- Art und Maß baulicher Nutzbarkeit
Gesetzliche Grundlagen der Grundstücksbewertung
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bildet die gesetzliche Grundlage der Grundstücksbewertung und schreibt vor, auf welche Weise Immobilien zu bewerten sind. Der Wert eines Grundstücks wird üblicherweise mit dem Vergleichswertverfahren berechnet. Dieses Verfahren ist anwendbar, wenn es ausreichend vergleichbare Grundstücke in der betreffenden Gegend gibt und die Verkaufspreise vieler dieser Grundstücke bekannt sind. Ist dies nicht der Fall, wird der Grundstückswert ermittelt, indem man sich an den Bodenrichtwerten der Region orientiert.
Welchen Einfluss hat der Bodenrichtwert auf die Grundstücksbewertung?
Die Bodenrichtwerte für bestimmte Bezirke einer Kommune werden alle zwei Jahre von den sogenannten Gutachterausschüssen veröffentlicht und können im zuständigen Bauamt erfragt werden. Bodenrichtwerte werden pro Quadratmeter angegeben und sind Anhaltspunkte für das Preisniveau auf dem regionalen Immobilienmarkt. Um den Grundstückswert zu ermitteln, nutzen die Gutachterausschüsse die Informationen aus den Verkäufen der Grundstücke im jeweiligen Gebiet. In begehrten Stadtteilen ist der Bodenrichtwert eines ansonsten vergleichbaren Grundstücks wesentlich höher als in weniger begehrten Lagen auf dem Land.
Grundstückswert ermitteln: Wann hat das Finanzamt ein besonderes Interesse?
Das Finanzamt benötigt Angaben zum Grundstückswert, wenn steuerliche Tatbestände tangiert werden. Dies ist beispielsweise bei Erbschaften und Schenkungen der Fall. Die Erbschafts- oder Schenkungssteuer orientiert sich am Grundstückswert, und deshalb muss die Immobilie bewertet werden. Außerdem wird der Grundstückswert ermittelt, um den Einheitswert festzustellen, der die Basis für die Festlegung der Grundsteuer bildet. Berechnet das Finanzamt den Grundstückswert, wird die Quadratmeterzahl mit dem geltenden Bodenrichtwert multipliziert und von diesem Wert werden 20 Prozent abgezogen.
Warum ist der Bebauungsplan bei der Immobilienbewertung wichtig?
Im Bebauungsplan wird genau festgelegt, auf welche Weise die Grundstücke bebaut werden dürfen. Dort erfährt man, wie viele Etagen die Häuser haben dürfen, welche Dachformen gestattet sind und wie die Bebauungsgrenzen auf den Grundstücken verlaufen. Der Bebauungsplan stellt sicher, dass einheitliche Wohngebiete entstehen. Er schützt auch die Eigentümer davor, dass neben ihrem Einfamilienhaus beispielsweise ein mehrstöckiges Haus gebaut wird, welches das Grundstück verschattet und den Immobilienwert mindert.
Ein restriktiv formulierter Bebauungsplan, der verschiedene Haustypen ausschließt, führt dazu, dass der Grundstückswert unbebauter Grundstücke niedriger ist als da, wo mehr Gestaltungsspielräume vorhanden sind.
Aus welchen Anlässen ist eine Grundstücksbewertung nötig?
Es gibt viele Anlässe, aus denen der Grundstückswert ermittelt werden sollte. Die Immobilie zu bewerten, ist immer dann notwendig, wenn sich die Eigentumsverhältnisse durch Verkauf, Vererben, Verschenken oder aufgrund einer Zwangsversteigerung ändern. Den Grundstückswert zu ermitteln, ist außerdem bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs im Zusammenhang mit einem Scheidungsverfahren relevant.
Der Grundstückswert bildet die Grundlage für die Festlegung eines Verkaufspreises und schützt davor, das Grundstück zu einen zu niedrigen Preis zu verkaufen. Außerdem wird der Grundstückswert herangezogen, wenn es darum geht, Entschädigungen nach öffentlichen Eingriffen zu berechnen. Das wird beispielsweise relevant, wenn ein Grundstück vom Leitungs- oder Verkehrswegebau betroffen ist.
Immobilie bewerten für Banken und Versicherungen
Darüber hinaus benötigen Versicherungen einen verlässlichen Grundstückswert, um den Versicherungswert zu ermitteln, auf dessen Basis die Versicherungsprämie berechnet wird. Außerdem erleichtert ein Immobiliengutachten, mit dem man den Grundstückswert belegen kann, die Finanzierung eines Neubaus oder einer Sanierung. Das Grundstück gilt als Sicherheit und mindert somit das Kreditausfallrisiko der Bank. Diese Tatsache wird durch die Gewährung von niedrigen Zinsen und günstigen Finanzierungskonditionen honoriert.
Gewerbliche Immobilie bewerten
Auch für gewerbliche Immobilien muss man den Grundstückswert ermitteln, denn dieser fließt in die Bilanzierung ein. Die Wertermittlung erfolgt gemäß ImmoWertV nach dem Ertragswertverfahren, das berücksichtigt, welche Erträge mit dem Grundstück erwirtschaftet werden können. Für die Bewertung von Gewerbeimmobilien sollte man einen erfahrenen Experten hinzuziehen.
Warum sollten professionelle Gutachter die Immobilie bewerten?
Man benötigt eine qualifizierte Ausbildung und Erfahrung, um den Grundstückswert zu ermitteln. Neben den Bodenrichtwerten fließen weitere Faktoren ein, die korrekt berücksichtigt werden müssen. Es sind juristische, bautechnische und betriebswirtschaftliche Fachkenntnisse erforderlich, um den Grundstückswert zu ermitteln und sicherzustellen, dass das Gutachten rechtssicher ist.
Wenn Sie einen Gutachter damit beauftragen, die Immobilie zu bewerten, können Sie sicher sein, dass dieses detaillierte Gutachten vor Gericht Bestand hat. Es stellt auch sicher, dass Sie bei Auseinandersetzungen im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung keine wirtschaftlichen Nachteile aufgrund einer nicht korrekten Grundstücksbewertung erleiden.
Nicht sachgemäße Grundstücksbewertungen haben erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen. Wird der Grundstückswert zu hoch angesetzt, müssen beispielsweise zu hohe Steuern und Versicherungsprämien bezahlt werden. Bei Scheidungen und Erbschaften benachteiligen unsachgemäße Immobilienbewertungen eine der Parteien. In diesen Fällen sollte man unbedingt ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten durch einen Gutachter, der den Grundstückswert ermittelt, anfertigen lassen. Eine unbebaute Immobilie bewerten zu lassen, ist immer eine Aufgabe für Experten.
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