Eine Baulast ist eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Es handelt sich dabei um die öffentlich-rechtliche Einschränkung der Bebaubarkeit oder anderweitigen Nutzung von Grundstücken. Die Verpflichtung entsteht durch die Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Eigentümers und wird im Baulastenverzeichnis vermerkt. Das Baulastenverzeichnis wird außerhalb des Grundbuchs bei der Bauverwaltung geführt. Rechtliche Basis ist das Bauordnungsrecht, das von den Ländern geregelt wird. Der Eigentümer übernimmt freiwillig diese Pflicht, deren Erfüllung von der Baubehörde aber auch durchgesetzt werden kann.
Welche konkreten Baulasten gibt es?
Mit der Baulast werden Pflichten des Eigentümers gegenüber der Baubehörde dokumentiert. Diese Pflichten bestehen darin, bestimmte Dinge, die das Grundstück betreffen, zu dulden, zu unterlassen oder durchzuführen. Dazu gehören beispielsweise folgende Verpflichtungen:
- bauliche Veränderungen vorzunehmen
- festgelegten Planungen stattzugeben
- zwei Grundstücke als Einheit zu behandeln
- bestimmte Abstandsflächen nicht zu bebauen
- Wegerechte bzw. Zufahrten über das Grundstück
- das Recht der Post Masten und Verteilerkästen zu errichten
Welche Vorteile hat die Eintragung im Baulastenverzeichnis?
Warum übernimmt ein Eigentümer freiwillig eine derartige Verpflichtung? Das ist damit zu erklären, dass die Baulast meist deshalb übernommen wird, damit eine ansonsten nicht zulässige Baugenehmigung erteilt werden kann. Bei hintereinander liegenden Grundstücken kann mit der Erteilung einer Baulast sichergestellt werden, dass die Erschließung des hinteren Grundstücks über das vordere erfolgt. Auch die Duldung einer Zufahrt für ein Grundstück, das nicht an einer öffentlichen Straße liegt, kann als Verpflichtung ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Es handelt sich also um die Verpflichtung, Verhältnisse herzustellen oder zu dulden, die Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung sind.
Auswirkungen einer Eintragung im Baulastenverzeichnis auf den Immobilienwert
Wenn eine derartige Verpflichtung eingetragen ist, kann dies den Immobilienwert erheblich mindern. Für das belastete Grundstück ergeben sich Beschränkungen, die den wirtschaftlichen Wert eines Grundstücks senken. Vor einem Kauf sollte man daher das Baulastenverzeichnis einsehen. Wenn Sie ein rechtssicheres Immobiliengutachten der Experten von Ruof Immobilienbewertung erstellen lassen, können Sie sicher sein, dass derartige Faktoren berücksichtigt wurden.
