Baumängel sind ein häufiger Grund für Streitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmern. Schaden tun diese Auseinandersetzungen immer beiden Seiten, denn sie kosten nicht nur Nerven und Zeit, sondern in vielen Fällen auch Geld. Der Begriff Baumangel ist juristisch genau definiert. Mit dieser Definition sollte man sich beschäftigen.

Baumängel im gesetzlichen Sinne

Wie so oft, wenn man Gesetze liest, ist auch bei der Regelung von Baumängeln Platz für unterschiedliche Interpretationen. Der Gesetzgeber spricht von einem Baumangel, wenn die Bauwerksleistung

• nicht über die Beschaffenheit verfügt, die im Vertrag verabredet wurde
• die Erfüllung des vorgesehenen Verwendungszwecks fehlt oder
• es von vornherein für den gewöhnlichen Verwendungszweck ungeeignet ist

Diese Formulierungen machen bereits deutlich, dass die Ansichten über Baumängel voneinander abweichen können. Die Folge waren und sind immer wieder Streitfälle, die aus Differenzen in der Interpretation resultieren. Der „Deutsche Verdingungs- und Vergabeausschuss“ hat daher eine Verordnung ins Leben gerufen, die helfen soll, Streitigkeiten beizulegen oder gar nicht erst entstehen zu lassen. Die „Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB)“ regelt Bauleistungen durch die öffentliche Hand, sie reglementiert allgemeine Vertragsbedingungen von Bauleistungen und legt die technischen Voraussetzungen fest. Die „VOB“ sind aber keinesfalls ein Grund, die Vertragsinhalte zu vernachlässigen.

Schein und Wirklichkeit

Der Gedanke an die eigenen vier Wände kann zuweilen zu einer etwas verklärten Sicht der Dinge führen. Wenn sich die gedanklichen Vorstellungen des Bauherrn nicht mit denen des Bauunternehmers decken, kann es zu Auseinandersetzungen kommen. Letztlich ist der Inhalt des Vertrages maßgeblich, auf den sich im Zweifel beide Parteien berufen. Um als Bauherr eine Chance auf Erfolg zu haben, muss daher zunächst einmal ein „Bausoll“ festgelegt werden. Wird das aus Sicht des Bauherren nicht erreicht, kommt es zu einer Ermittlung des Ist-Zustandes, man spricht auch vom „Bauist“. Wenn zwischen Bausoll und Bauist eine Differenz entsteht, kann der Bauherr den Schaden geltend machen. Vor dem Einsatz harter Bandagen sollte der Bauunternehmer auf das Problem angesprochen und schriftlich darauf hingewiesen werden. Baumängel, die bei der Bauabnahme erkannt werden, werden in einem Protokoll festgehalten. Dem Bauunternehmer wird eine angemessene Frist gesetzt, um die Baumängel zu beheben. Die Ursache für die Baumängel muss der Bauherr im Übrigen nicht nachweisen. Nur den Mangel selbst.

Die Gewährleistung für Baumängel, die erst nach der Bauabnahme zu Tage treten, ist je nach Vertragsart gesondert geregelt. So verjähren Baumängel aus Verträgen gemäß VOB nach 2 Jahren und bei Verträgen gemäß BGB nach 5 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt jeweils mit dem Tag der Bauabnahme. Für den Architekten bzw. den Bauherren kann es vorteilhaft sein, wenn ein Bautagebuch geführt wird, da dieses vor Gericht als Beweis angeführt werden kann.