Das Vorkaufsrecht sichert Vorkaufsberechtigten das Recht zu, eine Immobilie oder ein Grundstück vor Dritten zu erwerben. Mit Abschluss eines Vertrages muss der bisherige Eigentümer prüfen, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Dann muss der Verkäufer dem Vorkaufsberechtigten den Kaufvertrag unverzüglich vorlegen. Der Vorkaufsberechtigte darf an die Stelle des vorherigen Käufers eintreten und den Vertrag übernehmen. Zur Ausübung hat er in der Regel zwei Monate Zeit. Das Vorkaufsrecht kann gesetzlich geregelt, vertraglich vereinbart oder im Grundbuch eingetragen werden. Ein Grundbucheintrag ist nicht immer erforderlich. In der Regel hat ein bestehendes Vorkaufsrecht nur einen untergeordneten Einfluss auf die Immobilienbewertung.
Welche Vorkaufsrecht-Arten gibt es?
Das Vorkaufsrecht von Häusern und Grundstücken kennt zumeist folgende vier unterschiedliche Arten:
- dingliches Vorkaufsrecht
- gesetzliches Vorkaufsrecht
- schuldrechtliches Vorkaufsrecht
- öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht
Je nach Art des Vorkaufsrechts können zu den Vorkaufsberechtigten zählen:
- Mieter
- Gemeinden
- Inhaber von Verträgen mit Vorkaufsrechtvereinbarungen
- Vorkaufsberechtigte laut Grundbucheintragung
Dingliches Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht ist eine verbindliche Vormerkung eines Vorkaufsberechtigten. Eine Umgehung ist nicht möglich, denn es bedarf einer Eintragung ins Grundbuch. Unter bestimmten Umständen erlischt das Vorkaufsrecht bei Versteigerung. Soll das Recht vererbt werden, muss das im Grundbuch vermerkt werden. Ansonsten erlischt das Recht mit dem Tod des Berechtigten. Ebenso erlischt das Vorkaufsrecht, wenn es durch beide Parteien gelöscht wird.
Gesetzliches Vorkaufsrecht
Das gesetzliche Recht ist mit seinen Regelungen im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) als Vorkaufsrecht für Mieter relevant. Soll ein Mietobjekt in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, müssen Vermieter die Mieter befragen. Bei einem Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts gilt das Vorkaufsrecht für Mieter nicht. Das Vorkaufsrecht erlischt, sobald der Mieter verstirbt oder kein Mietvertrag mehr besteht.
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird vertraglich festgehalten und ist nicht übertragbar. Es unterliegt Fristen und kann dadurch vererbt werden. Eine Eintragung ins Grundbuch wird nicht vorgenommen. Es erlischt nach Ablauf des festgesetzten Zeitraums.
Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht
In manchen Fällen besteht ein Vorkaufsrecht für Gemeinden, beispielsweise wenn das Grundstück im Hochwasserschutzgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt. Bei einer Veräußerung an Verwandte entfällt das Vorkaufsrecht für Gemeinden.
