Die Ermittlung des Grundstückswerts (auch Bodenwert genannt) ist gesetzlich in Paragraph 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) geregelt. Um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, muss der Immobiliengutachter zunächst den Grundstückswert ermitteln. Dieser entspricht dem Wert des unbebauten Grundstücks. Es werden also keine baulichen Anlagen berücksichtigt, sondern es wird gedanklich davon ausgegangen, dass das Grundstück unbebaut ist.
Von welchen Faktoren hängt der Grundstückswert ab?
Folgende Einflussgrößen bestimmen die Höhe des Grundstückswerts und müssen in einem Immobiliengutachten berücksichtigt werden:
- Grundstücksgröße
- Lage des Grundstücks
- Zuschnitt des Grundstücks
- bauliche Nutzbarkeit (Art und Maß)
- Erschließungsgrad
- Altlasten
- Umweltschutzauflagen
- Grundbuchstand und eingetragene Belastungen
- Bodenverhältnisse
- Topographie
Den Grundstückswert ermitteln – gesetzlich vorgeschriebene Methoden
Der Grundstückswert kann mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren oder einer Kombination dieser Verfahren berechnet werden. Vorzugsweise sollte das Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung des Verfahrens der Bodenwertermittlung herangezogen werden. Vergleichswerte sind bereits erzielte Verkaufspreise von ähnlichen Grundstücken. Aus diesen wird ein Durchschnittspreis berechnet.
Den Grundstückswert ermitteln anhand der Bodenrichtwerte
Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden, müssen die Bodenrichtwerte als Berechnungsgrundlage genutzt werden. Diese Bodenrichtwerte dienen bei der Ermittlung des Grundstückswerts als Hilfswerte und werden jeweils für einen Quadratmeter unbebauten Bodens angegeben. Grundlage für die Bodenrichtwerte sind amtliche Sammlungen von Kaufpreisen, die bundesweit von Gutachterausschüssen zusammengestellt werden. Es handelt sich dabei um Durchschnittswerte, die für ein konkretes Grundstück angepasst werden müssen. Wertmindernde und werterhöhende Faktoren werden als Zuschläge oder Abzüge berücksichtigt.
Wie fließt der Grundstückswert in das Immobiliengutachten ein?
Der Bodenwert ist ein Teil des Gesamtwerts der Immobilie. Es reicht jedoch nicht aus, den Grundstückswert zu ermitteln. Die Immobilienbewertung beinhaltet auch eine präzise und detaillierte Bewertung der Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden. Bei bisher unbebauten Grundstücken entspricht der Bodenwert dem Verkehrswert und dient als Basis für die Aushandlung eines Kaufpreises.
