Der Liegenschaftszins dient als Zinssatz der Immobilienbewertung und zeigt das Verhältnis zwischen den Einnahmen aus der Liegenschaft und dem Kaufpreis an. Damit ist der Liegenschaftszinssatz eine wichtige Größe bei der Wertermittlung von Immobilien im Ertragswertverfahren. Damit lassen sich jene Objekte bewerten, mit welchen Renditeabsichten erzielt werden. Er kommt also vor allem zum Tragen, wenn Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien bewertet werden.
Wozu dient der Liegenschaftszins?
Eine Liegenschaft bezeichnet ein bebautes Grundstück, auf welchem sich vermietete Objekte befinden. Beim Liegenschaftszins handelt es sich um einen Zinssatz. Dieser steht für die marktübliche Verzinsung der Verkehrswerte von Grundstücken. Anhand des Liegenschaftszinses lässt sich die Wertstabilität und Wertentwicklung einer Immobilie abschätzen. Immobiliengutachter benötigen den Liegenschaftszinssatz im Rahmen der Wertermittlung einer Immobilie, die beispielsweise beim Verkauf, einer Finanzierung oder bei Erbengemeinschaften erforderlich wird.
Wo ist der Liegenschaftszinssatz einsehbar?
Der Liegenschaftszins wird vom Gutachterausschuss einer Gemeinde ermittelt und ist öffentlich einsehbar. Zur Ermittlung werden zurückliegende Käufe herangezogen.
Wie hoch der Liegenschaftszinssatz ist, fällt je nach Region und Objektart unterschiedlich aus. Oftmals liegt der Zinssatz für freistehende Einfamilienhäuser beispielsweise bei 1 bis 3,5 Prozent und für Doppel- und Reihenhäuser bei bis zu 4 Prozent. Bei Büro- und Geschäftshäusern kann dieser aufgrund der höheren Renditeerwartungen höher ausfallen. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz ist, desto niedriger ist die Rendite. Fallen die Zinssätze, kann das jedoch den Ertragswert erhöhen. Ein niedriger Liegenschaftszins steht für Wertstabilität und das Risiko von Mietausfällen ist geringer. Steigende Zinssätze erhöhen die Rendite, aber auch das Risiko.
Liegenschaftszins: Worin liegen die Vorteile eines professionellen Gutachtens?
Zur Ermittlung des Liegenschaftszinses wird der Jahresreinertrag mit 100 multipliziert und durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt. Das Ergebnis liefert einen groben Anhaltspunkt. Für eine professionelle Berechnung sind weitere Faktoren zu berücksichtigen, beispielsweise:
- die Art und Größe des Objektes
- das Baujahr und die Restnutzungsdauer
- die Verkehrsanbindung
- der Grundstückswert
Je mehr Faktoren berücksichtigt werden, desto präziser fällt der Liegenschaftszins aus. Dieser wird für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren benötigt. Der Ertragswert berechnet sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Der Liegenschaftszins ist eine wichtige Rechengröße zur Ermittlung der Bodenwertverzinsung und des Vervielfältigers. Der Vervielfältiger besteht aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins. Insbesondere bei einem Verkauf kann sich eine professionelle Berechnung lohnen und zu höheren Verkaufserlösen führen.
Mehr dazu auch in unserem Blogbeitrag: Liegenschaftszins – Wie hoch ist der Verkehrswert meiner Immobilie?.
