Kaufnebenkosten: So könnten Käufer von Immobilien künftig entlastet werden
Im Durchschnitt bezahlen Käufer von Immobilien ein Siebtel des Kaufpreises zusätzlich als Kaufnebenkosten. Die Bundesregierung plant verschiedene Maßnahmen, um diesen Preistreiber zu entschärfen. Ziel ist es, der jüngeren Generation den Erwerb von Immobilieneigentum zu erleichtern. Für junge Familien ist es besonders in den Großstädten kaum noch möglich, Wohneigentum zu erwerben. Das bedeutet jedoch, dass dieser Generation die Chance verwehrt wird, diese wichtige Säule der Altersvorsorge zu nutzen. Das soll sich nach dem Willen der Bundesregierung jedoch noch in dieser Legislaturperiode ändern.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Ein Blick in die Inserate von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen lässt die meisten Kaufinteressenten zusammenzucken. Kaufpreise von 500.000 Euro für eine einhundert Quadratmeter große Altbauwohnung in Berlin sind mittlerweile die Regel. In Städten wie Hamburg oder München werden noch höhere Preise verlangt. Doch auch im Speckgürtel der Großstädte steigen die Preise für Häuser und Wohnungen seit Jahren. Das hängt auch mit den Baunebenkosten zusammen, die ebenfalls stark gestiegen sind und die den Immobilienpreis erhöhen.
Zu den hohen Kaufpreisen kommen folgende Kaufnebenkosten hinzu:
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision
- Notarkosten
Kaufnebenkosten werden zur unüberwindbaren Hürde
Die Folgen sind dramatisch. Denn bei Kaufnebenkosten von durchschnittlich 13 Prozent müssen Käufer neben dem Kaufpreis von beispielsweise 500.000 Euro zusätzlich 65.000 Euro Kaufnebenkosten einkalkulieren. Dabei sind die Baunebenkosten wie Kosten für Bodengutachten, die Entfernung von Altlasten oder die Einrichtung der Baustelle sowie die Erschließungskosten noch gar nicht einberechnet. Rechnet man die Baunebenkosten zu den Kaufnebenkosten hinzu, ergibt sich ein Aufschlag von bis zu 20 Prozent auf die Baukosten oder den Kaufpreis. Im gewählten Beispiel wäre das Haus dann um 100.000 Euro teurer.
Die Versuche der Bundesregierung, junge Familien durch die Einführung des Baukindergelds zu entlasten, sind wenig effektiv. Eine Familie bräuchte sechs Kinder, um allein die Kaufnebenkosten im obigen Beispiel zu bezahlen.
Wie will die GroKo die Kaufnebenkosten senken?
Kaufnebenkosten sind längst ein Kostenfaktor geworden, der darüber entscheidet, ob sich der Traum vom Eigenheim realisieren lässt. Prinzipiell kann die Bundesregierung an allen einzelnen Arten von Kaufnebenkosten ansetzen.
Grunderwerbsteuer senken
Besonders einfach wäre es, die Grunderwerbsteuer zu senken. Diese beträgt in den Bundesländern zwischen 3,5 Prozent (in Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen). Da diese Steuer als Ländersteuer von jedem einzelnen Bundesland festgelegt wird, stehen die Chancen, dass man sich einigt, die Grunderwerbsteuer zu senken, leider schlecht. Die Bundesländer beharren darauf, auf diese Einnahmequelle angewiesen zu sein und haben keine Veranlassung, die Grunderwerbsteuer zu senken.
Auch der Antrag der FDP auf Einführung eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer wurde vom Finanzausschuss des Bundestags abgelehnt. Obwohl die Forderung danach, die Grunderwerbsteuer zu senken, immer wieder geäußert wird, kann mit einer derartigen Maßnahme in näherer Zukunft nicht gerechnet werden.
Einführung des Makler-Bestellerprinzips bei Immobilienkäufen
Makler-Bestellerprinzip – wie wird die neue Regelung beim Immobilienkauf helfen?
Auch die Gebühren für den Makler treiben den Kaufpreis in die Höhe. Im Durchschnitt verlangen Makler zwischen 5,95 und 7,14 Prozent Gebühren. Bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro müssen somit zwischen 29.750 und 35.700 Euro an den Makler überwiesen werden. Beim Bestellerprinzip würde der Verkäufer diese Kosten bezahlen.
Neben der Einführung des Bestellerprinzips wäre auch eine Deckelung der Gebühren möglich, wie dies von den Grünen gefordert wird. Diese verweisen auf die Niederlande, wo das Verbot von Preisabsprachen dazu geführt hat, dass sich die Maklergebühren zwischen einem und zwei Prozent eingependelt haben.
Kritiker der Einführung des Bestellerprinzips wenden ein, dass die Käufer die Kosten wahrscheinlich auf den Kaufpreis aufschlagen würden. So würde durch diese Maßnahme zusätzlich die Grunderwerbsteuer steigen.
Notarkosten senken
Wenn es nicht gelingt, die Grunderwerbsteuer zu senken, wären die Notarkosten ein weiterer Ansatzpunkt. Die Erstellung und Beurkundung von Kaufverträgen für Immobilien sowie die Eintragung ins Grundbuch sind Standarddienstleistungen. Sie sollten dementsprechend gemäß dem Dienstleistungsprinzip vergütet werden. Dabei würde der konkrete Aufwand betrachtet werden, anstatt wie bisher die Abrechnung am Verkaufspreis der Immobilie zu orientieren.
Bisher ist noch keine Maßnahme dieser Art von der Bundesregierung geplant. Die SPD plant allerdings, die bisherigen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch und die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags durch Pauschalen zu ersetzen.
Finanzierung der Kaufnebenkosten
Es wird davon abgeraten, die Baunebenkosten und die Kaufnebenkosten zu finanzieren, denn diese erhöhen den Immobilienwert nur indirekt. Muss die Immobilie bereits nach einigen Jahren verkauft werden, ist die Situation denkbar, dass noch nichts von den Kauf- oder Baukosten abgezahlt wurde. Schlimmstenfalls sind sogar die Baunebenkosten und Kaufnebenkosten noch nicht gedeckt. Dann endet ein Verkauf der Immobilie unweigerlich mit einem finanziellen Verlust. Aus diesem Grund sollten die Kauf- und Baunebenkosten unbedingt durch Eigenkapital finanziert werden.
Welchen Einfluss hat die Immobilienbewertung auf die Kaufnebenkosten?
Die Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Wird dieser Marktwert beim Verkauf realisiert, hat die Immobilienbewertung indirekt Einfluss auf die Kaufnebenkosten, die sich am Kaufpreis orientieren.
Die Immobilienbewertung berücksichtigt die Baunebenkosten, die den Immobilienwert unmittelbar erhöhen. Das ist beispielsweise bei den Erschließungskosten, den Kosten für Bodengutachten oder für die Baugenehmigung der Fall. Diese Baunebenkosten fallen vor Fertigstellung der Immobilie an und werden somit werterhöhend berücksichtigt.
Es gibt unterschiedliche Ansatzpunkte, mit denen die Kaufnebenkosten gesenkt werden könnten. Bisherige Bemühungen wie beispielsweise der Vorschlag, die Grunderwerbsteuer zu senken, scheiterten jedoch daran, dass keine Einigung erzielt werden konnte. Die Kauf- und Baunebenkosten von privat genutzten Immobilien sind auch nicht von der Steuer absetzbar. Somit bleibt den Kaufinteressenten nur die Hoffnung, dass sich die Groko in absehbarer Zeit auf Maßnahmen einigen wird.
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