Eigentumsübertragungen von Immobilie haben viele Anlässe. Ob Kauf oder Verkauf, Erbschaft oder Scheidung, oft ist hierbei die Wertermittlung einer Immobilie sinnvoll und notwendig. In jedem Fall aber bedarf eine Eigentumsübertragung der notariellen Beurkundung. Nur mit dieser Bestätigung und der folgenden Eintragung ins Grundbuch wird das Rechtsgeschäft gültig. Der Gesetzgeber wollte damit dem Umstand Rechnung tragen, dass beim Erwerb von Immobilieneigentum ein großer Teil des Vermögens eingesetzt wird. Oft ist die Eigentumsübertragung damit verbunden, dass der neue Eigentümer ein Darlehen aufnehmen und jahrzehntelang abzahlen muss.
Aufgrund der enormen Tragweite einer Eigentumsübertragung ist es empfehlenswert, vorher mit einem Wertgutachten das Haus begutachten zu lassen. Nur so kann der Verkehrswert, der die Basis für die finanzielle Abwicklung der Eigentumsübertragung bildet, rechtssicher und zweifelsfrei festgestellt werden.
Was ist bei der Eigentumsübertragung von Immobilien zu beachten?
Eine Hausbewertung wird vorgenommen, um den Marktwert, auch Verkehrswert genannt, festzustellen. Sie ist die Grundlage für alle Arten von Immobilientransaktionen. Erscheint Ihnen die Forderung vom Finanzamt oder die Erbschaftssteuer zu hoch? Bekommen Sie eine Immobilie geschenkt, vererbt oder übertragen? Beabsichtigen Sie einen Kauf oder Verkauf einer Immobilie?
Eine Hausbewertung bildet die Basis des Rechtsgeschäfts sowie die Grundlage der mit diesem Rechtsgeschäft verbundenen Steuern. Bei folgenden Anlässen kann eine Eigentumsübertragung von Immobilien erfolgen:
Kauf / Verkauf
Scheidung
Erbschaft
Schenkung
Vormundschaft
Kauf / Verkauf
Bei dieser Art der Eigentumsübertragung muss zunächst ein Kaufvertrag geschlossen und notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag werden alle relevanten Details wie der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und der Zeitpunkt des Kaufs festgehalten. Nach diesem sogenannten Verpflichtungsgeschäft erfolgt die eigentliche Eigentumsübertragung im zweiten Schritt mit der Eintragung ins Grundbuch. Erst mit diesem Eintrag ist der Rechtsakt abgeschlossen.
Scheidung
Eine Eigentumsübertragung bei einer Scheidung erfolgt nur dann zwingend, wenn beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind. Beide sind Eigentümer der Immobilie und müssen sich darauf einigen, wer nach der Scheidung Eigentümer bleibt. Da ein gemeinsames Haus oft den größten Teil des in der Ehe erworbenen Vermögens ausmacht, wird es bei einer Scheidung oft zum heftig umstrittenen Objekt.
Stehen beide im Grundbuch, muss zunächst Einigkeit darüber erzielt werden, wer im Haus wohnen bleibt oder ob das Haus nach der Scheidung verkauft wird. Soll das Haus verkauft werden, erfolgt die Verteilung des Erlöses nach dem Zugewinnprinzip. Möchte jedoch einer der Partner weiterhin im Haus wohnen, so überträgt derjenige, der das Haus verlässt, seinen Anteil auf den anderen Ehepartner. Im Gegenzug erhält er nach der Scheidung eine finanzielle Abfindung in Höhe des Zugewinnausgleichs. Damit der Zugewinnausgleich berechnet werden kann, muss mit einem Wertgutachten das Haus bewertet werden.
Die Eigentumsübertragung im Falle einer Scheidung muss ebenfalls notariell beurkundet und durch einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch bestätigt werden. Für beide Rechtsakte fallen Kosten an. Da Ehepartner bei einer Eigentumsübertragung von der Grunderwerbssteuer befreit sind, sollten sie sich bereits vor der Scheidung auf die Eigentumsübertragung und Überschreibung einigen. Auf diese Weise kann die Grunderwerbssteuer gespart werden.
Erbschaft
Ein Haus zu erben, ist eine weitere Möglichkeit Eigentümer einer Immobilie zu werden. Bei einer Erbschaft erfolgt die Eigentumsübertragung durch Annahme des Erbes und Eintragung ins Grundbuch. Wenn mehrere Personen das Haus erben, entsteht dadurch eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam über die Immobilie verfügen kann. Eine Einigung hinsichtlich der Nutzung des Hauses ist Voraussetzung für die endgültige Eigentumsübertragung. Gelingt diese Einigung nicht, muss das Erbe im Zuge der Teilungsversteigerung veräußert werden, damit der Versteigerungserlös entsprechend der Erbquote verteilt werden kann.
Auch im Falle der Erbschaft sollte zunächst mit einer Hausbewertung geklärt werden, wie hoch der Marktwert des Hauses ist. Wird mit dem Wertgutachten das Haus rechtssicher bewertet, kann die Berechnung der Erbteile erfolgen. Außerdem ist dieser bei der Hausbewertung festgestellte reale Immobilienwert Basis für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Bei der Bemessung der Erbschaftssteuer werden je nach Verwandtschaftsgrad Freibeträge berücksichtigt. Wenn Kinder oder der Ehepartner ein Haus erben, können sie sogar ohne Zahlung von Erbschaftssteuer weiter im Familienhaus wohnen bleiben. Allerdings muss das Haus für weitere zehn Jahre bewohnt werden, und die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht überschreiten.
Schenkung
Um die Erbschaftssteuer zu vermeiden, wählen Hauseigentümer teilweise den Weg der Schenkung zu Lebzeiten. Dabei fallen Schenkungssteuern an, die in der Höhe den Erbschaftssteuern entsprechen. Alle zehn Jahre können jedoch erneut Freibeträge angerechnet werden, solange das Haus in dieser Zeit weiterhin selbst bewohnt wird. Derartige Schenkungen wirken sich allerdings darauf aus, wie hoch der Pflichtanteil der anderen Erben ist. Sie sollten daher darauf dringen, durch ein Wertgutachten das Haus schätzen zu lassen, damit ihre Rechte beim späteren Erbe gesichert sind. Eine Reduzierung der Erbmasse führt außerdem zu einem Pflichtteilsergänzungsanspruch.
Eigentumsübertragung durch Vormundschaft
Bei einer Vormundschaft übernimmt ein gesetzlicher Vertreter die Wahrnehmung der Rechte und Pflichten einer nicht volljährigen Person oder eines nicht geschäftsfähigen Erwachsenen. Da diese Menschen vor dem Gesetz als nicht geschäftsfähig gelten, muss der Vormund an ihrer Stelle Rechtsgeschäfte abwickeln. Für Eigentumsübertragungen von Immobilien bedarf es allerdings der Zustimmung eines Familiengerichts.
Warum ist eine Hausbewertung bei jeder Eigentumsübertragung angeraten?
Wechselt eine Immobilie ihren Eigentümer, ist dies ein verbindliches Rechtsgeschäft, dessen Gegenstand einen großen Vermögenswert darstellt. Außerdem ist es mit Pflichten wie der Zahlung von Grundsteuern, Grunderwerbs-, Erbschafts- oder Schenkungssteuern verbunden. Basis aller rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen, die sich aus der Übertragung des Eigentums ergeben, ist der Verkehrswert der Immobilie. Es ist jedoch schwierig, diesen Verkehrswert festzustellen, und der Gesetzgeber hat an die rechtliche Verbindlichkeit der Hausbewertung die Einhaltung genauer Vorschriften geknüpft. Aus diesem Grund sollte ein fachlich versierter Immobiliengutachter das Wertgutachten des Hauses erstellen. Eine derartige Hausbewertung ist gerichtsfest und sorgt dafür, dass alle Parteien zu ihrem Recht kommen.
Die Kosten für das Wertgutachten eines Hauses sind gut investiertes Geld. Mit der Immobilienbewertung wird der Verkehrswert des Hauses rechtssicher festgestellt. Damit schafft letztlich die Immobilienbewertung die Grundlage für die Festlegung eines Kaufpreises, die Berechnung von Erbanteilen oder Zugewinnanteilen bei einer Scheidung. Die Hausbewertung ist außerdem Basis für die Berechnung der Versicherungsbeiträge und die Finanzierung durch ein Immobiliendarlehen, um Miterben oder Ehepartner auszuzahlen. Teilweise ist es sogar erforderlich, die eigenen Rechte bei rechtlichen Auseinandersetzungen mit einem Gegengutachten zu sichern.
Wird eine Gewerbeimmobilie verkauft, vererbt, verschenkt oder bei einer Scheidung geteilt, beantwortet die Hausbewertung die Fragen nach der Wertentwicklung und den Renditeaussichten. In diesem Zusammenhang wird der Immobiliengutachter auch Mieterträge berücksichtigen und Zinsen für Instandhaltungen einbeziehen.
Das Wertgutachten des Hauses ist somit extrem wichtig und kann nur mit den nötigen Fachkenntnissen und jahrelanger Erfahrung rechtssicher erstellt werden. Um rechtlich jederzeit auf der sicheren Seite zu sein, beauftragen Sie für die Hausbewertung kompetente Sachverständige, wie die Mitarbeiter der Ruof Immobilienbewertung.
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