Die Wertermittlung von Immobilien ist kompliziert und sollte aus diesem Grund in die Hand qualifizierter Fachleute gelegt werden. Bei jeder Veränderung der Eigentumsverhältnisse ist es sinnvoll, ein Immobiliengutachten anfertigen zu lassen. Sie hatten einen Todesfall in der Familie? Sie stehen vor einer Scheidung und wollen wissen, wer was bekommt? Sie wollen ein Haus oder eine andere Immobilie kaufen oder verkaufen? Ein professionelles Gutachten gibt Auskunft über den Verkehrswert einer Immobilie und ist somit Basis für jede Art von Eigentumsübergang. Das kann die Aushandlung eines Kaufpreises sein, die Berechnung von Erbanteilen oder Zugewinnausgleichen bei Scheidungen sowie der Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbssteuern.
Auch in der Immobilienbranche gibt es regelmäßig gesetzliche Neuerungen, die bei der Wertermittlung der Immobilien berücksichtigt werden müssen. Im Folgenden wird näher erläutert, welche Änderungen es in den Bereichen Grundstückspreise, Erbbaurecht, BauNVO sowie Baurecht gibt. Wir erläutern ferner, wie sich diese Änderungen auf die Ermittlung des Immobilienwertes auswirken. Außerdem soll auf allgemeine Tendenzen in der Immobilienbranche eingegangen werden.
Wertermittlung von Immobilien – Welche Bereiche sind von Änderungen betroffen?
Die Immobiliengutachter müssen unterschiedliche gesetzliche Vorgaben und Normen beachten, um eine rechtssichere Wertermittlung von Immobilien vornehmen zu können. Der Gesetzgeber passt diese Regelungen an sich verändernde Rahmenbedingungen an. Von diesen Änderungen sind folgende Bereiche betroffen:
- Grundstückspreise
- Erbbaurecht
- BauNVO
- Baurecht
Wie beeinflussen Grundstückspreise die Wertermittlung von Immobilien?
Mit Hilfe von Bodenrichtwerten kann der Marktwert eines Grundstücks ermittelt werden. In diese Bodenrichtwerte fließen die in der Vergangenheit erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke ein. Da die Grundstückspreise vor allem in den begehrten Lagen der Ballungsgebiete teilweise rasant steigen, beeinflusst dies die entsprechenden Bodenrichtwerte. Somit haben die bereits erzielten Grundstückspreise erheblichen Einfluss auf die Wertermittlung einer Immobilie, die auf den Bodenrichtwerten basiert
Erbbaurecht – Neue Möglichkeiten der Berücksichtigung bei der Immobilienbewertung
Muss bei der Wertermittlung von Immobilien das Erbbaurecht berücksichtigt werden, ist es noch schwieriger, ein Immobiliengutachten zu erstellen. Aus diesem Grund wird die Entwicklung moderner Softwarelösungen vorangetrieben, die es dem Immobiliengutachter erleichtern, die Regelungen des Erbbaurechts einzubeziehen. Mittlerweile gibt es Anwendungen, die für Standardimmobilien das Erbbaurecht und den Erbbauzins bei der Bewertung automatisch berücksichtigen.
BauNVO – Welche Neuerungen gibt es bei der Baunutzungsverordnung?
Um eine EU-Norm umzusetzen, wurde 2017 die BauNVO geändert. Damit soll vor allem erleichtert werden, eine gemischte Bebauung im Außenbereich von Städten zu ermöglichen. Ziel ist ein näheres Zusammenrücken von Wohn- und Gewerbebebauung, um die weitere Ausdehnung von Schlaf- und Geisterstädten zu vermeiden. Durch eine sogenannte Nachverdichtung soll ein neuer Gebietstyp, das „urbane Gebiet“, geschaffen werden. Wohn- und Gewerbegebiete rücken dabei wieder näher zusammen. Dafür ist beispielsweise die Erhöhung zulässiger Lärmpegel erforderlich. Das gilt insbesondere im Bereich von Sportstätten, die vermehrt in die urbanen Gebiete integriert werden sollen.
Des Weiteren soll das Verfahren zur Genehmigung von Wohnflächen in den Außenbereichen vereinfacht und beschleunigt werden. Zum 01. Januar 2018 traten Änderungen der BauNVO in Kraft, die Fragen des Hochwasserschutzes und der Umweltverträglichkeitsprüfung klären.
Änderungen beim Baurecht
Ebenfalls zum 01. Januar 2018 traten Neuregelungen hinsichtlich des Bauvertragsrechts und der kaufrechtlichen Mängelgewährleistung in Kraft. Mit diesen sollen der Verbraucherschutz und die Rechte der Bauherren gestärkt werden. Die Änderungen betreffen drei Bereiche des Baurechts:
- Regelungen der Aus- und Einbaukosten
- Verbraucherschutz
- Bauvertragsrecht
Die Reform betrifft alle Arten von Verträgen im Bereich des Bauwesens. Außerdem wird in diesem Zusammenhang auch das Werkvertragsrecht reformiert. Das Baurecht wird somit völlig neu strukturiert und in vier Vertragsformen aufgeteilt:
- Bauvertrag
- Verbraucherbauvertrag
- Architekten- und Ingenieurvertrag
- Bauträgervertrag
Den Bauherren wird ein Anordnungsrecht eingeräumt, das es erlaubt, auch nach Vertragsabschluss Änderungen vorzunehmen. Die Baufirmen müssen den Bauherren verbindliche Baubeschreibungen und Angaben zur Bauzeit übermitteln. Alles in allem stärkt die Reform des Baurechts den Verbraucherschutz.
JVEG – Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen
Änderungen im JVEG bewirken, dass sich der Abrechnungsmaßstab für Gerichtssachverständige verändert. Die Gutachter sollen bei der Wertermittlung der Immobilien ihre Leistungen minutengenau abrechnen.
Was bewirkt die Einführung der DIN EN 16775?
Die von einer EU-Norm abgeleitete DIN EN 16775 definiert die Mindestanforderungen, die der Kunde an die Arbeit von Sachverständigen stellen kann. Die Euronorm verfolgt das Ziel, staatenübergreifend die Qualität sicherzustellen. Da deutsches Recht jedoch zum großen Teil strenger ist als die Euronorm, besteht für Immobiliengutachter hierzulande kaum Handlungsbedarf. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es Sachverhalte betrifft, die im deutschen Recht nicht geregelt sind. In diesen Fällen obliegt es der vertraglichen Ausgestaltung, sich rechtlich abzusichern.
Was ist das Automated Valuation Model (AVM)?
Mit dem AVM zieht Big Data auch in den Bereich der Wertermittlung von Immobilien ein. Es handelt sich dabei um eine innovative Software, die Angebotsdaten aus weltweiten Immobilienportalen aufnimmt. Mithilfe mathematischer Auswertungs-Algorithmen werden Muster in den Datenbeständen erkannt. Mit diesen können bei der Wertermittlung von Immobilien schnell valide Basiswerte berechnet werden.
Im gesamten süddeutschen Raum sind die Experten von Ruof Immobilienbewertung die passenden Ansprechpartner für alle Bereiche der Wertermittlung einer Immobilie. Neben den regionalen Kenntnissen und Erfahrungen verfügen die Experten durch ständige Qualifizierungsmaßnahmen über alle Kenntnisse hinsichtlich der Veränderungen der BauNVO, des Baurechts, Erbbaurechts oder der dynamischen Entwicklung der Grundstückspreise.
