Damit beim Hausverkauf der Ablauf nicht den Erfolg gefährdet, ist eine gute Vorbereitung unabdingbar. Wer sein Haus verkaufen will und privat am Ablauf interessiert ist, sollte einige Dinge beachten. Das dient nicht nur der verbesserten Organisation, sondern schützt auch vor kostspieligen Fehlern. Der private Hausverkauf Ablauf ist nicht zu unterschätzen. Dieser erfordert viel Zeit, Aufwand und ebenso Verhandlungsgeschick. Zusätzlich können Fachkenntnisse hilfreich sein, beispielsweise um die Bewertung und Vermarktung professionell in die Wege leiten zu können und den Verkaufspreis zu erhöhen.
Haus verkaufen privat: Der Ablauf in strukturierten Schritten
Wer sein Haus verkaufen und privat den Ablauf plant, dem stellen sich in der Regel stets die gleichen Anforderungen. Der Hausverkauf Ablauf setzt sich dabei grundlegend aus den folgenden drei Phasen zusammen:
- die Vorbereitungsphase
- die Verkaufsphase
- die Verkaufsabwicklung
Diese Phasen lassen sich wiederum in mehrere Schritte unterteilen, wodurch ein strukturierter Hausverkauf Ablauf entsteht.
1. Die Vorbereitungsphase des Immobilienverkaufs
In dieser Phase des Hausverkauf Ablaufs kommt es insbesondere darauf an, alle erforderlichen Daten und die Hausverkauf-Unterlagen zu sammeln. Ebenso wichtig ist es, eine passende Vermarktungsstrategie zu erarbeiten und sich zu entscheiden, ob professionelle Hilfe, beispielsweise durch einen Makler in Anspruch genommen wird oder nicht.
Welche Daten und Unterlagen werden benötigt?
Bevor eine Immobilie zum Verkauf angeboten werde kann, sollten alle erforderlichen Daten und Unterlagen für den Hausverkauf bereitstehen. Zu diesen zählen insbesondere:
- Auszug aus dem Grundbuch
- Grundriss
- Objektunterlagen wie der Lageplan und der Bauplan
- Katasterplan
- Baulastenverzeichnis
- Abwasserplan
- Energieausweis
- Unterlagen zu den Versicherungen des Objektes
- Belege über erfolgte Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen
- Übersicht der Nebenkosten
- Denkmalschutzbelege
Darüber hinaus können je nach Objekt auch weitere Unterlagen erforderlich sein. Für potenzielle Käufer sind beispielsweise auch Gebrauchsanweisungen sowie Kauf- und Garantiebelege für Geräte und Anlagen, wie der Heizung oder eines kürzlich angebauten Carports interessant. Ebenso sind Prüfprotokolle der regelmäßigen Schornstein- und Heizungswartungen, Wartungsnachwiese und Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten hilfreich.
Den Verkaufspreis ermitteln
Die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises nimmt für den Erfolg des Verkaufs einen elementaren Stellenwert ein. Ein zu niedriger, aber auch ein zu hoher Preis können sich negativ auf das Verfahren auswirken. Bei einem zu niedrigen Verkaufspreis besteht die Gefahr, dass der Verkaufserlös zu gering ist. Zudem ist der Spielraum für anschließende Verhandlungen sehr gering und kann Käufer abschrecken. Ein zu hoher Angebotspreis sorgt hingegen für eine geringere Anzahl von Kaufinteressenten. Das kann dazu führen, dass die Wohnung oder das Haus nicht oder erst nach langer Zeit verkauft wird. Unnötige Zeitverzögerungen können Folgekosten für den Eigentümer verursachen und sollten möglichst vermieden werden.
Lässt sich der Wert einer Immobilie beeinflussen?
Viele Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie. An entscheidenden Faktoren wie dem Alter, der Lage oder der regionalen Nachfrage lässt sich nichts ändern. Jedoch gibt es wertsteigernde Faktoren, die sich auch kurzfristig, im Zuge der Verkaufsvorbereitung beeinflussen lassen. Dazu zählt insbesondere, dass notwendige Reparaturarbeiten und Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Ebenso ist auf Ordnung und Sauberkeit zu achten. Denn auch beim Verkauf entscheidet häufig der erste Eindruck. Das betrifft das Innere des Gebäudes, aber auch den Außenbereich, beispielsweise den Garten. Manchmal lässt sich durch relativ einfache Maßnahmen eine Wertsteigerung der Immobilie erreichen. Zum Beispiel durch das Kehren des Laubes, das Mähen des Rasens oder den Rückschnitt der Hecke wirkt das Objekt gepflegt und ansprechend. Darüber hinaus besteht je nach Objekt auch die Möglichkeit, sich für eine ansprechende Optik professionelle Hilfe zu holen. Mithilfe von Home Staging lässt sich beispielsweise das Erscheinungsbild beeinflussen. Einzelne Räume werden dabei gezielt durch Möbel, Licht oder andere Einrichtungselemente in Szene gesetzt. Mit wenigen Veränderungen lässt sich dadurch eine wohnliche Atmosphäre schaffen.
Welche Vorteile hat eine professionelle Bewertung?
Anhand der Hausverkauf-Unterlagen und dem Objekt fällt es vielen privaten Verkäufern schwer, einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Ein Gutachter führt im Auftrag des Eigentümers eine professionelle Bewertung durch und ermittelt einen realistischen Zeitwert. Der Zeitwert wird häufig auch als Verkehrswert bezeichnet. Er gibt den Wert an, welcher zum jeweiligen Zeitpunkt für das Objekt als Verkaufserlös erzielt werden kann. Dabei werden nicht nur objekttypische Merkmale berücksichtigt, sondern auch die Marktsituation spielt eine Rolle.
Eine professionelle Wertermittlung für eine Immobilie kann dazu beitragen, den Verkaufserfolg zu erhöhen und mitunter höhere Verkaufspreise zu erzielen. Professionelle Immobiliensachverständige führen die Wertermittlung je nach Objekt nach dem Sachwert-, dem Ertrags- oder Vergleichswertverfahren durch. Welches Verfahren gewählt wird, hängt insbesondere von der Art des Objektes sowie von der Nutzungsweise ab. So müssen bei privat genutzten Immobilien andere Faktoren berücksichtigt werden als beispielsweise bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien.
Welche Unterlagen werden zur Immobilienbewertung benötigt?
Damit ein Gutachter eine professionelle Immobilienbewertung durchführen kann, werden Unterlagen zum Objekt benötigt. Dazu zählen je nach Objekt beispielsweise:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Bauzeichnungen
- Flurkartenauszug
- Baulastenverzeichnisauszug
- Modernisierungsnachweise
- Wohnflächenberechnung
- Denkmalschutzbescheid bei Denkmalschutzimmobilien
- Erbbauchrechtsverträge
Handelt es sich um ein Mietobjekt, werden zusätzlich die Mietverträge und eine Aufstellung der Mieten benötigt. Bei Eigentumswohnungen sind Nebenkostenabrechnungen, Aufteilungspläne und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen relevant.
Die Vermarktungsstrategie
Die Wahl der Vermarktungsstrategie richtet sich insbesondere nach dem Objekt und der Zielgruppe. In vielen Fällen entscheiden sich private Käufer dazu, ihr Objekt Interessenten online zu präsentieren. Sollen kostenpflichtige Anzeigen geschaltet werden oder besteht die Möglichkeit, die Immobilie über einen Makler zu vermitteln?
2. Das Haus verkaufen: privater Ablauf
Nachdem alle Hausverkauf-Unterlagen und relevante Daten für den Verkauf bereitstehen und eine passende Vermarktungsstrategie gewählt wurde, beginnt die eigentliche Verkaufsphase. In dieser kommt es darauf an, das Objekt potenziellen Interessenten zu präsentieren, beispielsweise durch Anzeigen in Zeitungen und im Internet. Nachdem die Anzeige geschaltet wurde, lassen die ersten Anfragen häufig nicht lange auf sich warten. Dementsprechend wichtig ist es, zeitnah zu reagieren und sich gut auf etwaige Nachfragen vorzubereiten. Eine umfassende und zügige Beantwortung der Fragen wirkt seriös und kann zu einem schnellen Verkaufserfolg beitragen.
Im Anschluss stehen in der Regel Besichtigungstermine an. Auch diese sollten zeitnah vereinbart und gut vorbereitet werden. Das bedeutet im Detail, dass alle Daten und Unterlagen zum Objekt zu diesem Zeitpunkt vorhanden sein sollten. Im Zuge des Termins kann es hilfreich sein, die Vorzüge des Objektes herauszustellen. Darüber hinaus ist es aber auch erforderlich, auf etwaige Mängel hinzuweisen.
Vorbereitung auf das Verkaufsgespräch
Nicht jeder Interessent, der zum Besichtigungstermin erscheint, ist tatsächlich am Kauf interessiert. Bei ernsthaftem Interesse wird mit den potenziellen Käufern ein Verkaufsgespräch geführt. Dieses findet manchmal direkt während des Besichtigungstermins statt, kann jedoch auch erst im Anschluss geführt werden. Im Zuge des Verkaufsgesprächs kann es sich als vorteilhaft erweisen, detaillierter auf die Vorzüge des Objektes einzugehen. Bei Familien mit Kindern kann dabei beispielsweise die Nähe zur Schule, zum Kindergarten oder Spielplatz genannt werden. Für Senioren kann sich die Barrierefreiheit oder die ruhige und mitunter auch die zentrale Lage als vorteilhaft erweisen.
In der Regel steht beim Besichtigungstermin bereits ein Angebotspreis fest. Dabei sind Verhandlungen durchaus üblich. Bei der Ermittlung des Angebotspreises sollte deshalb ein entsprechender Verhandlungsspielraum eingeplant werden. Gibt ein potenzieller Käufer ein Gegengebot ab, ist es hilfreich, sich zunächst Bedenkzeit einzuräumen. Als Basis sollte dem Eigentümer dabei der ermittelte Immobilienwert dienen. Liegt das Angebot deutlich unter diesem Wert, können Nachverhandlungen angestrebt oder der Angebotspreis abgelehnt werden. Bei Verkaufsverhandlungen sollten sich Eigentümer nicht von Emotionen leiten lassen. Eine sachliche Verhandlungsweise kann vor teuren Fehlern und ungewollten Zugeständnissen bewahren. Im Zweifel ist es angebracht, diese Verhandlungen durch eine unbeteiligte Person durchführen zu lassen. Wurde ein Makler beauftragt, kann dieser das Verkaufsgespräch führen.
Wie überprüfe ich die Zahlungsfähigkeit eines Käufers?
Bevor der Verkaufsprozess in die Wege geleitet werden kann, sollten Verkäufer die Zahlungsfähigkeit des Käufers überprüfen. Dadurch lässt sich sicherstellen, dass der Vertragspartner tatsächlich über die erforderliche Bonität verfügt. Eine Überprüfung der Bonität schützt vor unangenehmen Überraschungen und kann durch folgende Maßnahmen erfolgen:
- Selbstauskunft einer Wirtschaftsauskunftei durch den Käufer (beispielsweise Schufa-Auskunft)
- Konto- und Depotauszüge
- Finanzierungsbestätigung einer Bank
- Einrichtung eines Notaranderkontos
3. Den Verkauf abwickeln
Sind sich Verkäufer und Käufer einig, kann der Verkauf abgewickelt werden. Der Kaufvertrag nimmt dabei einen elementaren Stellenwert ein. In diesem müssen alle Details und Absprachen aufgeführt werden. Käufer und Verkäufer können den Kaufvertrag nicht selbst aufsetzen, sondern in Deutschland ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich. Dieser benötigt alle Daten und Unterlagen zum Objekt. Dazu zählen beispielsweise:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Grundrisse und Baupläne
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Unterlagen zur Gebäudeversicherung
- Grundsteuerbescheid
- Beleg über die Löschung der Grundschuld
- Betriebskostenaufstellung
- Nachweise über erfolgte Modernisierungen und Sanierungen
- Energieausweis
- Ursprünglicher Kaufvertrag
Darüber hinaus muss der Notar über den vereinbarten Verkaufspreis, den geplanten Übergabetermin und weitere Vereinbarungen informiert werden, die vertraglich festgehalten werden sollen.
Wie erfolgt die Eigentumsübertragung?
Sind sich beide Parteien einig und wurde der Kaufvertrag aufgesetzt, dann kann das Eigentum übertragen werden. Die Eigentumsübertragung wird jedoch erst mit Beurkundung durch einen Notar wirksam. Der Termin ist auch relevant zur Regelung der Zahlungsmodalitäten. Wie werden die Zahlungen geleistet? Wann muss das Geld überwiesen werden? Das sind Fragen, die zu diesem Zeitpunkt festgelegt werden. Somit ist der Beurkundungstermin beim Notar entscheidend für den Abschluss des Immobilienverkaufs.
In der Regel bestimmt der Käufer den Notar. Diesem werden vorab alle erforderlichen Unterlagen und der Vertragsentwurf übermittelt. Im Zuge des Termins verliest der Notar den vereinbarten Vertrag. Zugleich wird dabei auf etwaige Fragen, beispielsweise zum Vertrag und zu juristischen Begriffen eingegangen. Der Termin dient beiden Parteien dazu, sich über die juristischen Schritte zu informieren und die Eigentumsübertragung in die Wege zu leiten.
Wie wird der Kaufvertrag abgewickelt?
Nach dem Notartermin lässt sich der Verkauf nicht direkt abwickeln. Zunächst müssen noch weitere Formalitäten geklärt werden. Erst wenn folgende Vorgänge und Unterlagen dem Notar vorliegen, kann die Eigentumsübertragung durchgeführt werden:
Die Auflassungsvormerkung
Dazu wird der Notar zunächst das Grundbuchamt kontaktieren und eine Auflassungsvormerkung veranlassen. Mit dieser Eintragung hat der Käufer Anspruch auf die abschließende Eigentumsübertragung. Selbst im Falle einer Insolvenz wird somit sichergestellt, dass die Immobilie dem Käufer übertragen werden kann.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung
Der Notar wird die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes über die bevorstehende Eigentumsübertragung informieren. Das Finanzamt erhält dadurch alle steuerrelevanten Daten mitgeteilt, wodurch die Grunderwerbsteuer festgelegt werden kann. Mit erfolgter Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese wird direkt an den Notar versandt. Erst mit dieser Bescheinigung ist es möglich, das Eigentum zu übertragen.
Die Verzichtserklärung auf Vorkaufsrecht
Bei Eigentumsübertragungen kann dritten Parteien ein Vorkaufsrecht zustehen. Das kann vertraglich vereinbart werden oder sich aus den Umständen ergeben. Beispielsweise könnten Mieter einen Anspruch auf das Vorkaufsrecht haben, wenn ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Darüber hinaus kann auch die Gemeinde über ein Vorkaufsrecht verfügen. Dementsprechend wird vor der Eigentumsübertragung in manchen Fällen auch eine Bestätigung der Kommune benötigt, dass diese über kein Vorkaufsrecht verfügt.
Zahlungseingang des Kaufpreises
In vielen Fällen wird der vereinbarte Kaufpreis nicht direkt vom Käufer an den Verkäufer übertragen. Die Überweisung erfolgt zunächst auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Dieses wird durch den Notar treuhänderisch verwaltet und stellt sicher, dass der Käufer die zu übertragene Immobilie erst erhält, wenn das Geld gezahlt wurde. Das beugt Zahlungsausfällen vor.
Der Grundbucheintrag
Mit Zahlung des Kaufpreises wird der Notar eine Grundbucheintragung vornehmen. Mit dieser wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dies Eintragung erfolgt durch einen Antrag durch den Notar. Mit der Grundbucheintragung wird auch die Auflassungsvormerkung wieder gelöscht.
Die Eigentumsumschreibung
Mit Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs wird der Notar den bereits gezahlten Kaufbetrag vom Notaranderkonto an den Verkäufer überweisen. Sobald dieser den Betrag erhalten hat, erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch in Abteilung I. Im Anschluss erfolgt in der Regel die Übergabe des Objektes vom Verkäufer an den Käufer.
Wann ist der Verkaufsprozess vollendet?
Sobald alle vertraglichen Vereinbarungen erfüllt sind und das Objekt letztendlich übergeben wurde, ist der Verkaufsprozess vollendet. Der Käufer ist rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer und verfügt damit auch über alle Rechte und Pflichten, die mit der Immobilie einhergehen. Mit der Schlüsselübergabe endet somit in der Regel der Verkaufsprozess. Damit ist der neue Eigentümer auch für alle anfallenden Kosten zuständig, die das Objekt betreffen, beispielsweise für die Zahlung der Müllgebühren.
Privat das Haus verkaufen oder mit einem Makler?
Viele Eigentümer, die planen, ihr Haus zu verkaufen und den privaten Ablauf planen, stehen vor der Frage, ob sie das Objekt mit oder ohne Makler verkaufen möchten. Diese Entscheidung ist mit Vor- und Nachteilen verbunden. Zu den Vorteilen für den Eigentümer zählen:
- Hohe Zeitersparnis
- In der Regel schnellere Verkaufserfolge
- Erstellung professioneller Fotos und Exposés
- Kunden werden über ein Interessenten-Pool des Maklers schneller gefunden
- Der Makler verfügt über Fachkenntnisse und kennt die Besonderheiten des Immobilienmarktes der Region
- Preisverhandlungen werden durch einen Experten durchgeführt
- Koordination der Besichtigungs- und Notartermine erfolgt durch den Makler
Der Kunde wird somit Schritt für den Schritt durch den Prozess geleitet und muss keine eigenen Fachkenntnisse mitbringen. Je nach Bedarf ist es möglich, den gesamten Prozess oder auch nur einzelne Schritte an einen Makler zu übergeben. Das erspart Zeit und in der Regel lassen sich dadurch höhere Verkaufspreise erzielen. Zu den Nachteilen wird häufig angeführt, dass durch einen Makler Kosten entstehen. Zudem lassen sich einige Käufer von einer bevorstehenden Maklergebühr abschrecken. Allerdings hat diese Gebühr bei einem Hauskauf in der Regel nur einen geringen Stellenwert. Zudem verfügt ein Makler zumeist über eine große Anzahl an Interessenten oder weiß durch seine Erfahrung, wie er die jeweilige Zielgruppe erreichen kann.
Tipps für den Hausverkauf-Ablauf
- Zeit einplanen: Der Verkauf einer Immobilie braucht Zeit. Zu einem optimierten Hausverkauf Ablauf zählt es deshalb auch, sich ausreichend Zeit einzuplanen. Innerhalb weniger Tage lässt sich keine Immobilie verkaufen.
- Hausverkauf-Unterlagen frühzeitig zusammenstellen: Bis alle Unterlagen bei den verschiedenen Ämtern beantragt wurden, können mehrere Wochen vergehen.
- Erst bei Verkauf ausziehen: Leere Objekte verkaufen sich schlechter. Deshalb kann es sich lohnen, erst mit dem Verkauf auszuziehen. Bei leeren Räumen fällt es vielen Menschen schwer, sich diese im bewohnten Zustand vorzustellen.
- Erreichbarkeit sicherstellen: Kaufinteressenten sehen sich in der Regel mehrere Objekte an. Deshalb kann es sich als entscheidend erweisen, stets gut erreichbar zu sein.
- Vorbereitung: Eine gute Vorbereitung auf Preisverhandlungen kann zum Erfolg des Verkaufs beitragen.
- Ohne Druck verhandeln: Niemand sollte sich in Preisverhandlungen unter Druck setzen lassen. Die Vereinbarung einer Bedenkzeit schützt vor vorschnellen Zusagen.
- Rechtlichen Beistand einholen: Bei Zweifeln und Unsicherheiten zu vertraglichen Vereinbarungen sollte frühzeitig ein Experte zu Rate gezogen werden. Dieser kann Verkäufer vor kostspieligen Fehlern bewahren.
- Sachmängelausschluss: Ein Sachmängelausschluss im Kaufvertrag führt dazu, dass Verkäufer nicht nachträglich für Mängel haften müssen. Davon ausgenommen sind Mängel, die arglistig verschwiegen wurden.
- Anteilige Zahlung der Grundsteuer: Die Grundsteuer wird in der Regel zum 1. Januar eines Jahres berechnet und gilt für das gesamte Kalenderjahr. Bei einem unterjährigen Verkauf zahlt dadurch der vorherige Eigentümer für das gesamte Jahr. Eine Vereinbarung im Kaufvertrag über eine anteilige Bezahlung sorgt dafür, dass sich auch der Käufer an der Grundsteuer beteiligt.
- Übergabe bei erfolgter Zahlung: Zahlungsschwierigkeiten des Käufers können den Verkaufserfolg gefährden. Die Schlüsselübergabe sollte deshalb erst erfolgen, wenn der vereinbarte Kaufpreis gezahlt wurde.
- Übergabeprotokoll: Die Anfertigung eines detaillierten Protokolls am Übergabetermin belegt den Zustand des Objektes während der Übergabe und schützt vor rechtlichen Auseinandersetzungen.