Die Wertermittlung des Bodenrichtwerts erfolgt auf Grundlage von Paragraph 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) und den Paragrafen 193 ff. des Baugesetzbuches (BauGB). Der Bodenrichtwert, angegeben in Euro je Quadratmeter, ist die wichtigste Determinante des Grundstückswerts und somit wesentlicher Faktor bei der Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie.
Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte und geben Auskunft darüber, wie hoch die Grundstückswerte in einer bestimmten Region sind. Ein amtlicher Gutachterausschuss hat die Aufgabe, den Bodenrichtwert zu ermitteln.
Bodenrichtwert ermitteln: Welche Faktoren bestimmen den Grundstückswert?
Bodenrichtwerte sind amtlich ermittelte Durchschnittswerte, die auf Basis einer Kaufpreissammlung berechnet werden. Zusätzlich zu den realisierten Kaufpreisen für Grundstücke in der betreffenden Region werden weitere Faktoren berücksichtigt, um den Bodenrichtwert zu ermitteln:
- Größe des Grundstücks
- Zuschnitt des Grundstücks
- Beschaffenheit des Bodens
- vorhandene Bepflanzung
- Lage des Grundstücks
- Altlasten
- Auflagen des Umweltschutzes
- Zustand der Erschließung
Wichtigster Einflussfaktor: Lage des Grundstücks
Die Lage des Grundstücks hat einen entscheidenden Einfluss auf den Bodenrichtwert, der auch innerhalb einer Region sehr unterschiedlich sein kann. Es ist beispielsweise in Nordfriesland ein erheblicher Unterschied, ob man ein Grundstück auf Sylt oder in einer ländlichen Region auf dem Festland erwerben möchte.
Generell sind die Bodenrichtwerte in den begehrten Lagen der Ballungsgebiete am höchsten und in ländlichen Regionen am niedrigsten. Wenn der Bodenrichtwert ermittelt wird, spielen außerdem Faktoren wie die Nähe zu Industriegebieten oder Autobahnen eine Rolle, die sich negativ auswirken können. Positiv ist das Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Schulen, Kindergärten und kulturellen Einrichtungen.
Bodenrichtwerte sind abhängig von den Nutzungsmöglichkeiten
Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, muss man wissen, welche Nutzungsmöglichkeiten das Grundstück bietet. Nicht überall darf man beispielsweise ein Einfamilienhaus bauen, und teilweise sind die Nutzungsmöglichkeiten durch Eintragungen im Grundbuch eingeschränkt. Diese Faktoren beeinflussen den Grundstückswert und werden von qualifizierten Immobiliengutachtern bei der Verkehrswertermittlung einbezogen.
Bodenrichtwert ermitteln: Vorgehensweise
In Paragraf 193 des Baugesetzbuches ist festgelegt, dass es die Aufgabe des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ist, den Bodenrichtwert zu ermitteln. Liegen genügend Daten über die erzielten Verkaufspreise von Grundstücken in der Region vor, ermittelt der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert, indem ein Durchschnittswert gebildet wird.
Kann der Gutachterausschuss nicht auf eine entsprechend aussagekräftige Kaufpreissammlung zurückgreifen, muss er die oben genannten Faktoren in die Wertermittlung einbeziehen.
Wo kann man sich über die Bodenrichtwerte informieren?
Im Baugesetzbuch wurde in Paragraf 196 festgelegt, dass die Werte in den Bodenrichtwertkarten aufgezeichnet, veröffentlicht und dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt werden müssen. Alternativ zur Veröffentlichung in einer Bodenrichtwertkarte werden die Werte in Bodenrichtwerttabellen publiziert. Die Werte können von jedem Bürger bei der zuständigen Kommune erfragt werden.
Die Relevanz des Bodenrichtwerts für steuerliche Belange
Die Grundstückswerte werden zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie herangezogen, und der Verkehrswert ist die Grundlage für die Berechnung verschiedener Steuerarten:
- Grunderwerbsteuer
- Grundsteuer
- Erbschaftssteuer
- Schenkungssteuer
Bei einer gewerblich genutzten Immobilie kann der Eigentümer den Kaufpreis mit 2,5 Prozent im Jahr abschreiben. Das gilt allerdings nur für das Gebäude. Der Grundstückswert wird vom Gesamtwert abgezogen, und das Finanzamt zieht den Bodenrichtwert heran, um diesen Wert zu ermitteln.
Bodenrichtwert ermitteln: Wie häufig erfolgt die Wertermittlung?
In Deutschland ist gesetzlich vorgeschrieben, regelmäßig alle zwei Jahre den Bodenrichtwert zu ermitteln, damit die Wertentwicklung adäquat berücksichtigt wird. Der Gutachterausschuss der betreffenden Kommune berechnet den Wert zu einem Stichtag (31.12. oder 01.01.). In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann man sich über die Bodenrichtwerte informieren.
Die Werte variieren, weil sich die Faktoren, die zur Wertermittlung herangezogen werden, verändern. Wird aus einer ländlichen Lage eine begehrte Wohnlage, weil sich die Infrastruktur verbessert hat und sich potentielle Arbeitgeber angesiedelt haben, steigen die Werte. In den Großstädten sind seit Jahren ständig steigende Grundstückswerte zu beobachten. Ländliche Gebiete hingegen haben häufig sinkende Werte zu verzeichnen, weil die Grundstücke dort nicht mehr nachgefragt werden.
Einfluss des Bodenrichtwerts auf den Verkehrswert bebauter Grundstücke
Der Bodenrichtwert ist entscheidend für die Berechnung des Bodenwerts eines unbebauten Grundstücks. Soll der Verkehrswert eines Hauses ermittelt werden, muss neben dem Bodenwert der Gebäudewert berechnet und addiert werden. Ein Immobiliensachverständiger ermittelt den Gebäudewert anhand des Vergleich- oder des Sachwertverfahrens. Bei gewerblich genutzten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
Bodenrichtwert ermitteln: Straßen und Verkehrsflächen
Straßen und Verkehrsflächen gehören zu den Gemeindebedarfsflächen und sind dauerhaft von einer privaten Nutzung ausgeschlossen. Auch für diese Flächen gibt es Bewertungsgrundsätze, wobei Vergleiche zu privatwirtschaftlich genutzten Flächen sowie die Anschaffungs- und Herstellungskosten herangezogen werden, um Bodenrichtwerte zu ermitteln.
Bodenrichtwerte beeinflussen den Verkehrswert
Die Bodenwerte haben einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert von Immobilien. Während in ländlichen Gebieten teilweise Quadratmeterwerte von unter 50 Euro gelten, werden in innerstädtischen Gebieten mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter erzielt. Um den Grundstückswert rechtssicher zu ermitteln, bedarf es eines Höchstmaßes an Expertise und Erfahrung und deshalb sollte ein Immobiliensachverständiger mit dieser Aufgabe betraut werden.
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