Die Grundsteuer gehört zu den Real- oder Objektsteuern. Das bedeutet, dass die persönlichen Verhältnisse des Steuerpflichtigen oder der Ertrag, den das Grundstück erbringt, keine Rolle spielen. Jeder Grundbesitz in Deutschland unterliegt der Grundsteuer. Der Eigentümer des Grundstücks ist somit gleichzeitig der Steuerschuldner. Die Steuer fällt regelmäßig an und gehört deshalb zu den Betriebskosten eines Grundstücks und kann auf Mieter oder Pächter umgelegt werden.
Wie kann man die Grundsteuer berechnen?
Zunächst geht es darum, den Einheitswert zu berechnen. Das übernimmt das Finanzamt, das sich an den Vorschriften des Bewertungsgesetzes orientiert. Der Eigentümer erhält daraufhin den Einheitswertbescheid. Den Einheitswert nutzt das Finanzamt als Basis für den Grundsteuermessbetrag. Der Einheitswert wird hierbei mit einer Steuermesszahl multipliziert. Im Steuerbescheid wird der Eigentümer über den Grundsteuermessbetrag informiert, ebenso wie die zuständige Gemeinde. Im letzten Schritt ermittelt jetzt die Gemeinde den Betrag der Steuer, indem sie ihren Hebesatz anwendet. Der Hebesatz ist der Prozentsatz, mit dem die Grundsteuer auf Basis des Grundsteuermessbetrags zu berechnen ist und kann zwischen den Gemeinden erheblich variieren.
Die Grundsteuer wird für ein Kalenderjahr festgelegt und muss vierteljährlich an die Gemeinde gezahlt werden. Ändert sich etwas auf dem Grundstück, das zu einer Veränderung der Bemessungsgrundlage führt, kann für das folgende Kalenderjahr die Grundsteuer neu festgesetzt werden. Zu den Änderungen an der Immobilie, die eine Änderungen der Grundsteuer nach sich ziehen, gehören:
- Anbauten
- Umbauten
- Bebauung eines bisher unbebauten Grundstücks
- Mietausfall
- Schäden (Wasserschaden, Brände usw.)
Wenn Sie also anbauen oder auf einem Grundstück, das jahrelang unbebaut in Ihrem Eigentum war, ein Haus bauen, wird diese Immobilie neu bewertet. Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet, dem Finanzamt die Wertänderungen mitzuteilen. Eigentümer von kriegsgeschädigten oder –zerstörten Gebäuden können übrigens gemäß Grundsteuererlassverordnung die Grundsteuer ganz oder teilweise erlassen bekommen. Auf Antrag ist seit dem 01.01.1974 auch ein Erlass der Grundsteuer für bebaute Grundstücke möglich, sofern der normale Rohertrag durch vom Eigentümer nicht zu vertretenen Gründen um mehr als 20% gemindert wird. Laut Städtebauförderungsgesetz sind zum Beispiel Leerstände infolge von Stadtentwicklung und –sanierung Gründe für einen Erlass der Grundsteuer.
Inwieweit beeinflusst eine Immobilienbewertung die Höhe der Grundsteuer?
Der Einheitswert liegt deutlich unter dem Verkehrswert, da seine Berechnung auf veralteten Grundlagen basiert. Aus diesem Grund ist er als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer umstritten. Der Bundesfinanzhof hat im Jahr 2008 festgestellt, dass diese Methode, die Grundsteuer zu berechnen, verfassungswidrig ist. Seit 2012 werden die Grundsteuerbescheide deshalb nur noch unter Vorbehalt ausgestellt. Eine aktuelle Ermittlung der Grundstückswerte wird gefordert. Die Verfahrensweise ist noch nicht fixiert, wird aber aller Voraussicht nach dazu führen, dass eine neue Immobilienbewertung erforderlich wird. Wir werden Sie hierzu weiter auf dem Laufenden halten.