Die Festlegung von Abstandsflächen im Baurecht ist von großer Bedeutung und in den Landesbauordnungen in Paragraf 6 verankert. Da die Einhaltung der Mindestabstände zu Nachbargrundstücken oder öffentlichen Bereichen oft Gegenstand von Streitigkeiten ist, gibt es dazu eine umfangreiche Rechtsprechung, die insgesamt komplex ist. Dennoch bieten einige Regelungen eine allgemeine Orientierung.
Warum Abstandsflächen gut sind
Der Zweck der Abstandsflächen ist vielfältig. Sie dienen dem Brandschutz, der Belüftung und Belichtung des Gebäudes sowie der Wahrung des Sozialabstands und der Privatsphäre. Abstandsflächen werden in unterschiedliche Arten unterteilt.
Die Größe der Abstandsflächen wird durch die Wandhöhe (1H) des Gebäudes bestimmt. Diese Höhe wird an der Stelle gemessen, an der das Gebäude am weitesten herausragt. Bauteile wie Erker oder Balkone werden in der Regel nicht berücksichtigt, sofern sie nicht mehr als 150 Zentimeter hervorspringen. Auch flach geneigte Dächer mit einer Neigung von weniger als 70 Grad und Dachaufbauten, die mehr als 50 Zentimeter hinter der Außenwand errichtet wurden, zählen nicht zur Höhe der Außenwand.
Die Wandhöhe wird mit einem Multiplikator zwischen 0,2 und 1 multipliziert, der in der jeweiligen Bauordnung festgelegt ist. Welcher Multiplikator verwendet wird, hängt von der Lage des Grundstücks ab. Generell gilt jedoch ein Mindestabstand von drei Metern von der Grundstücksgrenze, der auch einzuhalten ist, wenn das Gebäude niedriger als drei Meter ist.
Ausnahmen bestätigen die Regel
Es gibt jedoch Ausnahmen von der Einhaltung der Abstandsflächen, die in den Regeln zur Grenzbebauung definiert sind. Diese Ausnahmen gelten oft für kleinere Gebäude wie Gartenhäuser oder Garagen, die auf dem Grundstück errichtet werden. Auch der Bebauungsplan kann festlegen, dass die Mindestabstände entlang bestimmter Baulinien nicht gelten, um eine einheitliche Blockrandbebauung zu gewährleisten, beispielsweise in den Innenstadtbereichen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Abstandsflächen die Möglichkeit der Bebauung eines Grundstücks begrenzen und daher bei der Erstellung eines Immobiliengutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts berücksichtigt werden müssen. Die genauen Regelungen und Ausnahmen variieren je nach Landesbauordnung und Bebauungsplan, daher ist es ratsam, sich bei Bauvorhaben immer mit den örtlichen Vorschriften vertraut zu machen, um mögliche Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
