Die Wertermittlung einer Immobilie ist bei jeder Art von Eigentumsübertragung aber auch als Basis, um die Gewerbesteuer und die Grundsteuer zu berechnen, unverzichtbar. Mit einem Immobiliengutachten wird der Immobilienwert rechtssicher festgestellt. Anders als bei der Feststellung des Wertes von privaten Immobilien wird bei Gewerbeimmobilien das sogenannte Ertragswertverfahren eingesetzt. Somit ist die Wertermittlung dieser Immobilien sehr viel schwieriger und bedarf eines Höchstmaßes an Expertise.
Wenn Sie ein Immobiliengutachten für Gewerbeimmobilien benötigen, sollten Sie bei der Wahl des Sachverständigen auf eine hervorragende Ausbildung und regionale Kenntnisse achten. Nur so kann diese wichtige Aufgabe auch zu Ihrer vollsten Zufriedenheit erledigt werden. Insbesondere die Kenntnis regionaler Besonderheiten ist ein wichtiger Faktor, der bei der Wahl des Gutachters berücksichtigt werden sollte. Im Folgenden wird erläutert, was die Besonderheiten von Gewerbeimmobilien sind und welche Einflüsse diese auf die Ermittlung des Immobilienwertes haben.
Was sind Gewerbeimmobilien?
Eine Gewerbeimmobilie wird überwiegend zu gewerblichen Zwecken genutzt. Die grundlegende Eigenschaft der gewerblichen Nutzung einer Immobilie ist die Absicht einer Gewinnerzielung. Bei privaten Immobilien steht dagegen die Nutzung als Wohnraum im Vordergrund. Gewerbeimmobilien dienen Investoren als Anlageobjekt und werden vor dem Hintergrund künftiger Gewinne beurteilt. Alle Unternehmensimmobilien sind somit Gewerbeimmobilien. Zum Teil gehören außerdem Spezialimmobilien in diesen Bereich. Aber auch Immobilien, die nicht einem Unternehmen, sondern einer natürlichen Person gehören, fallen in diese Gruppe. Das ist dann der Fall, wenn diese Personen als Selbstständige oder Freiberufler tätig sind und die Immobilien für die Ausübung ihrer Tätigkeiten eingesetzt werden. Es müssen hierbei jedoch mindestens 80 Prozent der Immobilie als Gewerbeflächen genutzt werden.
Gewerbeimmobilien sind beispielsweise:
- Einkaufszentren
- Supermärkte
- Läden jeder Art
- Industriegrundstücke
- Lagerhallen
- Gewerbe- und Industrieparks
- Verwaltungs- und Bürogebäude
- Arztpraxen
- Anwaltskanzleien
- Privatschulen
Was ist bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien zu beachten?
Das wesentliche Merkmal von Gewerbeimmobilien ist die Absicht, mit ihnen Gewinne zu erzielen. Die Wertermittlung berücksichtigt somit nicht nur den tatsächlichen materiellen Wert, sondern darüber hinaus die Chancen und Risiken einer möglichen Gewinnerzielung mit den Gewerbeflächen. Dabei wird der Wert der Gebäude isoliert von den Gewerbeflächen, also dem Bodenwert, betrachtet. Der Wert der Gebäude wird im Hinblick auf den zu erwirtschaftenden Ertrag bewertet.
Was fließt beim Ertragswertverfahren in die Immobilienbewertung mit ein?
Die Drittverwendungsfähigkeit ist dabei ein zentraler Faktor, denn sie beantwortet die Frage, welche alternativen Verwendungsmöglichkeiten die Gewerbeimmobilie bietet. Eine relativ einfache Nutzungsänderung erhöht oft den Wert der Immobilien ganz erheblich. Je vielseitiger die Gewerbeflächen genutzt werden können, desto wertvoller ist die Gewerbeimmobilie. Der Wechsel zur neuen Nutzungsart sollte dabei schnell und einfach erfolgen können. Die Sachverständigen, die mit der Wertermittlung der Immobilie beauftragt werden, analysieren hierbei betriebswirtschaftliche Betreiberkonzepte, um dann Pachtkonzepte zu generieren. Die Einbeziehung regionaler Faktoren spielt dabei eine wichtige Rolle. Ein Einkaufszentrum in einer bevorzugten Lage bietet einem Kaufinteressenten bessere und vor allem schneller realisierbare alternative Nutzungsmöglichkeiten als ein Flughafen am Rande der Stadt.
Neben den Gewinnen, die mit den Gewerbeimmobilien erwirtschaftet werden können, müssen auch die künftigen Kosten bei der Wertermittlung der Immobilie einbezogen werden. Ein Investor möchte auch erfahren, was er in den nächsten Jahren aufwenden muss. Besonders wenn es keine Nachfrage für eine Nutzung gibt, benötigt der Sachverständige sehr viel Erfahrung, um zu ermitteln, welche Drittverwertung rentabel und marktfähig ist. Auf Basis der potentiellen Möglichkeiten muss der Immobiliengutachter dann ein Sachverständigengutachten erstellen, der für Kaufinteressenten nachvollziehbar ist und realistische Werte enthält.
Ferner ist das Ertragswertverfahren ein Verfahren, das auf den marktüblichen Mietverträgen basiert. Es müssen aber auch Faktoren wie die Restnutzungsdauer berücksichtigt werden. Dafür wird der Zustand der Gebäude betrachtet, um den Immobilienwert zu ermitteln. Die Infrastruktur ist ein weiterer Einflussfaktor, der bei der Wertermittlung der Immobilie berücksichtigt wird. Hier werden Fragen der Verkehrsanbindung und die Nähe zu den Ballungszentren beantwortet.
Beim Ertragswertverfahren wird außerdem der Bodenzins der Gewerbeflächen bei der Wertermittlung der Immobilie einbezogen. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass der Bodenwert ein vom Nutzwert der Gebäude unabhängig zu bewertender Faktor ist. Der Bodenzins ist der Liegenschaftszins, mit dem eine Immobilie marktüblich verzinst wird.
Immobilienwert ermitteln und Gewerbe- sowie Grundsteuer berechnen
Gewerbesteuer muss in Deutschland von jedem Gewerbetreibenden gezahlt werden. Mit der Gewerbesteuer wird der Gewerbeertrag des Unternehmens besteuert. Verkauft man innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilienobjekte gilt dies als gewerbsmäßiger Immobilienhandel, sodass die Gewerbesteuer auf den Ertrag fällig wird. Die Gewerbesteuer wird von den Kommunen erhoben, die auch den jeweiligen Hebesatz für die Gewerbesteuer festlegen.
Auch die Grundsteuer wird an die Gemeinde gezahlt. Sie wird für ein Jahr festgelegt und muss vierteljährlich abgeführt werden. Um die Grundsteuer zu berechnen, ist eine Kenntnis des Einheitswerts erforderlich, den das Finanzamt ermittelt und der unter dem Verkehrswert liegt. Wenn an einer Immobilie Veränderungen vorgenommen werden, ändert sich damit aber auch die Bemessungsgrundlage. Dann ist es wichtig, den neuen Immobilienwert zu ermitteln, um die Grundsteuer anzupassen. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebsausgaben und ist somit ertragsmindernd. Von der Höhe der Grundsteuer ist also auch eine Beurteilung des künftigen Ertrags abhängig. Bei der Wertermittlung einer Immobilie wird ein erfahrener Sachverständiger somit auch die Grundsteuer berechnen und in die Überlegungen mit einbeziehen.
Die professionelle Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie ist ein Fall für unsere Experten, die sich vor allen Dingen bestens im süddeutschen Raum auskennen. Vertrauen Sie im Bereich des Saarlands, in der Oberpfalz, in Frankfurt, München und dem gesamten süddeutschen Raum den Immobiliengutachtern der Ruof Immobilienbewertung. Sie können sich darauf verlassen, gerichtsfeste Gutachten für Ihre Gewerbeimmobilie zu erhalten. Diese dienen als verlässliche Grundlage für einen Verkauf oder zur Berechnung der Steuern.
