Mit dem Ertragswertverfahren werden Gewerbeimmobilien bewertet.
Das Ertragswertverfahren wird angewendet, um eine Firmenimmobilie zu bewerten. Sind Sie Gründer und suchen die passenden Räumlichkeiten, wollen aber nicht zu viel bezahlen? Floriert Ihr Unternehmen und soll – auch räumlich – expandieren und Sie suchen nach einer passenden Gewerbeimmobilie? Oder erben Sie einen ganzen Betrieb? Erben eines Familienbetriebs z.B. sollten die Immobilie bewerten lassen, um Streitigkeiten zu vermeiden oder rechtssicher zu klären. Darüber hinaus ist es zur Festsetzung der Erbschaftssteuer notwendig zu berechnen, welchen Wert das Gewerbegrundstück hat.
Immer wenn sich die Eigentumsverhältnisse an einer Firmenimmobilie verändern, ist es sinnvoll, ein Wertgutachten anfertigen zu lassen. Das kann bei einem Kauf, einem Verkauf, einem Erbe oder gar einer Scheidung der Fall sein. Es sind allerdings viel Erfahrung und eine ausgezeichnete Qualifikation erforderlich, um ein gerichtsfestes Gutachten über ein Gewerbeimmobilie zu erstellen. Die Experten im Team von Ruof Immobilienbewertung sind im gesamten süddeutschen Raum die kompetenten Ansprechpartner. Sie fertigen mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ein qualifiziertes Sachverständigengutachten an.
Wann ist ein Sachverständigengutachten erforderlich?
Gewerbeimmobilien sind ein wichtiger Bestandteil jedes Unternehmens und binden darüber hinaus viel Kapital. Nur wenige Startups beginnen in der privaten Wohnumgebung der Gründer. Es muss also die Frage beantwortet werden, ob eine Firmenimmobilie gemietet oder gekauft werden soll. Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen entscheiden sich viele Gründer für die Option, ihre Firmenimmobilie zu kaufen. Meist ist für die Finanzierung einer Firmenimmobilie jedoch Fremdkapital erforderlich, was besonders junge Unternehmen vor Probleme stellt. Für die Verhandlungen mit der Bank ist es unerlässlich, die infrage kommende Immobilie bewerten zu lassen.
Aber auch bei der Erweiterung einer Firma stellt sich die Frage, ob ein bestimmtes Gewerbegrundstück geeignet und welcher Kaufpreis vertretbar ist. Um eine derartige Immobilie zu bewerten, müssen andere Einflussfaktoren berücksichtigt werden als bei privat genutzten Wohnhäusern. Mit dem Ertragswertverfahren wird ein Wertgutachten erstellt, das Klarheit über den Verkehrswert des Gewerbegrundstücks schafft. Keinesfalls sollten Firmeninhaber einfach auf den Preisvorschlag des Verkäufers eingehen oder nur auf das eigene Verhandlungsgeschick zählen.
Warum ein Gutachten beim Erben eines Familienbetriebs?
Wird ein Familienbetrieb vererbt, stellen sich mehrere Fragen. Zunächst muss beantwortet werden, ob das Familienunternehmen weitergeführt werden soll. Das hängt von der wirtschaftlichen Lage ab und wird auch vom Wert der Gewerbeimmobilien beeinflusst. Tritt eine Erbengemeinschaft gemeinsam das Erbe am Familienbetrieb an, stellt sich außerdem die Frage, wie hoch die Erbanteile sind. Wenn Miterben auf die Auszahlung ihres Anteils bestehen, muss zunächst der Unternehmenswert ermittelt werden.
Das Gewerbegrundstück und die darauf befindlichen Immobilien fließen in die Ermittlung dieses Werts ein und werden mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Außerdem ist es nötig, die Immobilie zu bewerten, um eine rechtssichere Basis für die Berechnung der Erbschaftssteuer zu ermitteln. Ein entsprechendes gerichtsfestes Verkehrswertgutachten auf Basis des Ertragswertverfahrens wird vom Finanzamt anerkannt.
Ertragswertverfahren – Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Das Ertragswertverfahren wird zur Bewertung von Gewerbeimmobilien angewandt.
Firmeninhaber lassen eine Immobilie bewerten, um kein überteuertes Angebot zu akzeptieren. Außerdem wird durch die Anwendung
des Ertragswertverfahrens gleichzeitig geprüft, inwieweit die Immobilie für die Nutzung durch eine Firma geeignet ist.
Folgende Faktoren gehen in das Sachverständigengutachten ein:
- Bodenwert
- Wert der baulichen Anlagen
Der Bodenwert wird meist mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt, wobei von einer “unendlichen” Nutzung ausgegangen wird. Beim Wert der baulichen Anlagen wird die Restnutzungsdauer einbezogen. Um die Immobilie zu bewerten, muss beurteilt werden, welche Drittverwendungsfähigkeit möglich ist. Eine sehr spezielle Firmenimmobilie wie beispielsweise eine Müllverbrennungsanlage bietet wesentlich weniger Drittverwendungsmöglichkeiten als ein Bürogebäude. Dies wirkt sich dann nachteilig auf den Immobilienwert aus.
Um ein Gewerbegrundstück zu bewerten, müssen verschiedene Faktoren einbezogen werden:
- Restnutzungsdauer im Hinblick auf den Zustand der Gebäude
- Anschluss an die Infrastruktur
- Nähe zu Ballungszentren und Hauptverkehrsachsen
- technische Determinanten der Gebäude (Hallenhöhe, Belastbarkeit der Böden)
- weitere Faktoren, die den Kauf oder das Anmieten beeinflussen
Die Bewertung erfolgt dann mit dem Ertragswertverfahren, einem diskontierenden Barwertverfahren. Das Ertragswertverfahren beurteilt künftig erzielbare, marktübliche Mieteinnahmen der Gewerbeimmobilie. Bei sehr speziellen Firmenimmobilien ist es extrem herausfordernd, eine marktübliche Monatsmiete zu berechnen. Dafür ist eine ausgezeichnete Kenntnis regionaler Gegebenheiten erforderlich. Aus diesem Grund ist die Anfertigung eines Gutachtens ein Fall für fachkundige Sachverständige.
Ertragswertverfahren für Firmenimmobilien
Der Ertragswert determiniert den Preis, zu dem es lohnend ist, eine Firmenimmobilie zu erwerben. Dabei wird berücksichtigt, welche abgezinsten Überschüsse künftig mit diesen Gewerbeimmobilien erwirtschaftet werden können. Für das in der Firmenimmobilie gebundene Kapital soll eine angemessene Rendite erzielt werden. Bewirtschaftungskosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen.
Die Firmenimmobilie ist ein wichtiger Bestandteil des Unternehmens. Deshalb sollte sie vor dem Erwerb sorgfältig im Zuge einer Immobilienbewertung hinsichtlich ihrer Eignung und eines adäquaten Kaufpreises bewertet werden. Das gilt ebenfalls für den Fall, dass ein Familienbetrieb vererbt wird. Denn dann stehen die Erben vor der Frage stehen, ob dieser weitergeführt werden soll. Bei mehreren Erben muss zudem ermittelt werden, wie hoch die Erbanteile sind.
Die Experten von Ruof Immobilienbewertung sind die passenden Ansprechpartner im Bereich Saarland, Oberpfalz, Frankfurt und München sowie im gesamten süddeutschen Raum. Sie verfügen über die nötigen regionalen Kenntnisse und Erfahrungen, um ein Gewerbegrundstück zu bewerten.
