Inwieweit beeinflussen Immobiliengutachten die Steuerbemessung?

Als Immobilieneigentümer gehört es zu den Pflichten, verschiedene mit dem Immobilieneigentum zusammenhängende Steuern zu bezahlen. Da die Bemessungsgrundlagen für die Berechnung dieser Steuern meistens vom Immobilienwert abhängen, ist es wichtig, diesen Wert rechtssicher in einem Guutachten festzustellen. Die Immobilienbewertung ist eine komplexe Aufgabe und sollte ausschließlich von Experten durchgeführt werden.

Im gesamten süddeutschen Raum ist das Team von Immobilienbewertung Ruof & Kollegen Ihr kompetenter Partner. Wir nehmen Immobilienbewertungen von Grundstücken, Ein- und Mehrfamilienhäusern, aber auch von Gewerbe- und Spezialimmobilien vor. Unsere Immobiliengutachten sind gerichtsfest und bilden die Basis für die Festlegung von verschiedenen Steuern, wie beispielsweise der Erbschaftssteuer. Im Folgenden wird erläutert, welche Steuern beim Immobilieneigentum anfallen.

Die Immobilienbewertung als Grundlage der Steuerbemessungen

An das Eigentum von Immobilien sind verschiedene Steuerarten geknüpft. Die Steuern gehören zu den Faktoren, die das Wohnen erheblich verteuern. Teilweise können die Steuern auf Mieter umgelegt werden und gehören zu den laufenden Betriebskosten.

Folgende Steuern müssen von Immobilieneigentümern bezahlt werden:

• Grunderwerbsteuer
• Grundsteuer
• Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
• Spekulationssteuer
• Einkommensteuer

Grunderwerbsteuer – abhängig vom Standort der Immobilie

Direkt nach dem notariell bestätigten Kauf einer Immobilie fallen einmalig Grunderwerbsteuern an. Dabei handelt es sich um eine Ländersteuer, die von der Höhe des Kaufpreises abhängt. Jedes Bundesland kann einen eigenen Satz für die Grunderwerbsteuer festlegen. Derzeit beläuft sich dieser Steuersatz auf mindestens 3,5 und maximal auf 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Meist ist ein Immobiliengutachten die Basis für die Aushandlung eines Kaufpreises, sodass die Immobilienbewertung auch indirekten Einfluss auf die Höhe der Grunderwerbsteuer hat. Bei der Kalkulation sollte die Steuer nicht vergessen werden, da sie neben den Notarkosten den Preis für die Immobilie erheblich erhöht.

Grundsteuer – erhöht die Betriebskosten einer Immobilie

Die Grundsteuer ist von jedem Immobilieneigentümer zu zahlen. Sie richtet sich als Real- oder Objektsteuer nach dem Einheitswert der Immobilie. Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt und ist die Berechnungsgrundlage für den Grundsteuermessbetrag. Mit Hilfe eines von der Gemeinde festgelegten Hebesatzes wird durch Multiplikation vom Grundsteuermessbetrag die Grundsteuer berechnet. Die Grundsteuer wird jährlich festgesetzt und muss vierteljährlich an die Gemeinde bezahlt werden. Der Grundsteuermessbetrag für private Immobilien unterscheidet sich dabei stark von dem für Gewerbeimmobilien. Die Grundsteuer gehört zu den regelmäßigen Betriebsausgaben, die auf einen Mieter umgelegt werden können bzw. die die Einkommensteuer senken.

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Werden Sie durch Erbschaft oder Schenkung zum Eigentümer einer Immobilie fällt die Erbschaftssteuer bzw. die Schenkungssteuer an. Für beide Arten gelten gleiche Steuersätze und Freibeträge. Die Höhe der Steuer bemisst sich anhand des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie. Dieser ändert sich im Laufe der Zeit. Aus diesem Grund ist die regelmäßige Erstellung eines Immobiliengutachtens sehr wichtig. In Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad gibt es Freibeträge. Aktuell haben Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 Euro und Kinder einen Freibetrag von 400.000 Euro. Eltern und Großeltern haben nur noch einen Freibetrag von 100.000 Euro und für alle anderen Verwandten sinkt der Freibetrag sogar auf lediglich 20.000 Euro. Je nach Höhe des Verkehrswerts fallen 7 bis 50 Prozent Erbschaftssteuer an. Das Wertgutachten für Immobilien ist also ganz entscheidend für die Frage, ob sich ein Erbe lohnt. Wenn bei einer Erbengemeinschaft Miterben auch noch ausgezahlt werden müssen, kann das Erbe schnell zur Belastung werden. Bei vermieteten Immobilien bleiben zehn Prozent des Verkehrswerts steuerfrei.

Spekulationssteuer – Versteuerung von Wertzuwächsen

Auch die Einnahmen aus privaten Veräußerungen sind steuerpflichtig, denn sie zählen zum Einkommen. Für Immobilieneigentümer kann beim Verkauf einer Immobilie eine Spekulationssteuer in Höhe des individuellen Einkommensteuersatzes anfallen. Das ist dann der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie an Wert gewonnen hat. Nach zehn Jahren ist die Spekulationsfrist abgelaufen und der Wertzuwachs muss nicht versteuert werden. Wurde die Immobilie jedoch im Verkaufsjahr und den zwei Jahren zuvor vom Immobilieneigentümer selbst bewohnt, entfällt diese Art der Einkommensteuer ebenfalls. Das Wertgutachten für Immobilien ermittelt den Verkehrswert und somit auch den Wertzuwachs, der versteuert werden muss.

Immobilieneigentum und Einkommensteuer

Wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen, gelten die Mieteinnahmen als Einkommen, auf das entsprechend Einkommensteuer gezahlt werden muss. Ausgaben, die für die Wartung und Renovierung dieser Immobilie aufgewendet werden, können den Mieteinnahmen gegenübergestellt werden und senken die Steuerlast. Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie wird steuerlich besonders behandelt. Es fallen neben Einkommensteuern auch Gewerbesteuern an. Anders als bei privaten Immobilien müssen bei Gewerbeimmobilien, die zum Betriebsvermögen zählen, auch nach zehn Jahren noch Einkommensteuern auf den Gewinn gezahlt werden.

Nutzen Sie ein Immobiliengutachten zur Steuerbemessung Ihrer Immobilie

Ein rechtssicheres Immobiliengutachten ist die Basis für jede Art von Eigentumsübertragung von Immobilien. Dabei wird der Verkehrswert zweifelsfrei festgestellt und das Gutachten hat somit indirekt Einfluss auf die Höhe von Steuern, die abhängig vom Immobilienwert sind. Die Kosten für die Immobilienbewertung können Sie übrigens steuermindernd absetzen.

Wenn Sie ein Wertgutachten in Auftrag geben möchten, ist es wichtig, auf die Qualifikation der Sachverständigen zu achten. Denn die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ ist leider nicht geschützt. Alle Gutachter der Ruof Immobilienbewertung dagegen verfügen über verifizierbare Fachkenntnisse und Zertifikationen. Regionale Kenntnisse des gesamten süddeutschen Raumes insbesondere vom Saarlands, der Oberpfalz, Frankfurt am Main und München erleichtern dazu die Erstellung eines Wertgutachtens. Dabei ist es egal, ob ein privat genutztes Einfamilienhaus, eine Gewerbe- oder eine Spezialimmobilie bewertet werden sollen. Mit den Immobiliengutachten unserer Experten sind Sie bei allen steuerlichen und rechtlichen Angelegenheiten auf der sicheren Seite.