Wertermittlung einer Immobilie - Feststellung des Marktwerts

Waage mit Münzen und Haus in den Waagschalen als Bild für die Wertermittlung einer Immobilie.

Immobilienbewertung mit Wertgutachten

Es gibt verschiedene Anlässe, bei denen die Wertermittlung einer Immobilie sinnvoll und notwendig ist. Eine Immobilienbewertung wird vorgenommen, um den Marktwert, auch Verkehrswert genannt, festzustellen. Sie ist die Grundlage für alle Arten von Immobilientransaktionen. Erscheint Ihnen die Forderung vom Finanzamt oder die Erbschaftssteuer zu hoch? Bekommen Sie eine Immobilie geschenkt, vererbt oder übertragen? Beabsichtigen Sie einen Kauf oder Verkauf einer Immobilie? In allen diesen Fällen ist es notwendig, ein gerichtsfestes Wertgutachten für Ihre Immobilie zu erstellen. Ebenso sind bei Erbschaftstreitigkeiten, Scheidungen oder Problemen mit einem Zugewinnausgleich oft Gegengutachten nötig, um die eigenen Rechte durchzusetzen.

Der Verkehrswert ist der Preis, den die Immobilie mit großer Wahrscheinlichkeit am Markt erzielen würde. Es gibt drei vom Gesetzgeber vorgeschriebene Verfahren, um den Immobilienwert zu berechnen. Die Wertermittlung einer Immobilie ist schwierig und bedarf daher einiger Expertise und fundierter Fachkenntnisse. Aus diesem Grund sollten Sie diese Aufgabe in professionelle Hände geben und ein Immobiliengutachten erstellen lassen, das den Verkehrswert zweifelsfrei feststellt. Immobiliensachverständige sind die Fachleute, die über alle nötigen Kenntnisse verfügen, um eine Immobilie zu bewerten. Für alle Arten von Immobilien können unsere Immobiliengutachter ein Wertgutachten erstellen, sodass Sie alle Informationen haben, um Verhandlungen erfolgreich zu gestalten. In unserem Sachverständigenbüro verfügen wir darüberhinaus über die fundierten regionalen Kenntnisse, die nötig sind, um Immobilien korrekt zu bewerten.

Welche Vorteile hat eine fundierte Immobilienbewertung?

Der Kauf einer Immobilie ist für Privatleute das größte und gleichzeitig teuerste Projekt ihres Lebens. Die finanziellen Risiken, die damit einhergehen, sind erheblich und somit ist es extrem wichtig, den genauen Immobilienwert zu kennen. Sowohl derzeitige als auch werdende Eigentümer benötigen diese Information und sollten deshalb ein Gutachten für die Immobilien erstellen lassen. Nicht nur bei privaten Immobiliengeschäften ist die Wertermittlung der Immobilie notwendig. Vor allem auch bei gewerblichen Immobilien gilt es, den korrekten Grundstückswert zu ermitteln und die Immobilie zu bewerten, bevor es zu einer Vermögenstransaktion kommt.

 

Im Folgenden gehen wir detailliert auf die Anlässe für eine Immobilienbewertung ein. Zusätzlich erklären wir die drei vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Verfahren, mit denen man den Verkehrswert berechnen kann. Mit einem Gutachten für Immobilien von unseren Sachverständigen minimieren Sie erheblich die Risiken, die mit dem Besitz oder der Abgabe von Immobilien verbunden sind. Somit sind Sie immer auf der sicheren Seite.

Wer benötigt eine Immobilienbewertung?

Im Prinzip benötigt jeder Eigentümer / werdender Eigentümer von einer Privat- oder Gewerbeimmobilie ein Wertgutachten und sollte den Verkehrswert berechnen lassen. Immer wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern, empfiehlt es sich, die Immobilie zu bewerten. Daraus ergeben sich verschiedene Anlässe, bei denen Sie ein Sachverständigenbüro für die Immobilienwertermittlung engagieren sollten:

  • Scheidung
  • Erbschaft, Schenkung, Vormundschaft, Betreuungs- / Nachlassangelegenheit
  • sonstige Immobilientransaktionen wie Übertragung oder Übereignung
  • Anschlussfinanzierung
  • Kauf und Verkauf gewerblicher Immobilien
  • Kauf und Verkauf durch Privatleute

Scheidung, Anschlussfinanzierung oder Erbschaft als Anlass für die Wertermittlung der Immobilie

Tauziehen von Mann und Frau als Sinnbild für Gütertrennung bei einer Scheidung

Immobilienbewertung zur Gütertrennung bei einer Scheidung

Bei Scheidungen geht es darum, den Zugewinn zu ermitteln, der innerhalb der Ehe erwirtschaftet wurde und nun aufgeteilt werden muss. Ebenso ist ein Wertgutachten erforderlich, wenn zum Beispiel ein Ehepartner ausbezahlt werden soll. Hierbei ist es natürlich besonders wichtig, die Immobilie zu bewerten und den aktuellen Wert des gemeinsamen Hauses zu ermitteln. Eine Immobilienbewertung ist in diesem Fall somit unverzichtbar. Auch bei einer Anschlussfinanzierung lohnt es sich den aktuellen Verkehrswert der Immobilie zu berechnen. Nach Beendigung der Zinsfestschreibung müssen Hauseigentümer eventuell die Hypothek verlängern. Ergibt ein Gutachten für Immobilien eine positive Wertentwicklung, haben Sie gute Argumente, um besonders günstige Zinsen mit der Bank zu vereinbaren. Viele Banken übernehmen die Wertermittlung der Immobilie, einige verlangen jedoch, dass der Kreditnehmer selbst ein Wertgutachten in Auftrag gibt und vorlegt.

Ebenso sinnvoll ist es, eine Immobilie bei Erbschaft, Schenkung oder Vormundschaft zu bewerten. Wenn etwas vererbt oder verschenkt wird, fallen darauf Steuern an. Da der Immobilienwert die Grundlage der Steuerberechnung ist, muss zunächst einmal eine Wertermittlung der Immobilie erfolgen. Das trifft auch dann zu, wenn im Zuge einer Erbschaft der Erbe ausbezahlt wird.

Im Falle einer Vormundschaft übernimmt der Betreuer für die pflegebedürftige Person die Abwicklung der Immobilienübertragung. Auch hier muss zunächst von unabhängigen Sachverständigen eine Immobilienbewertung vorgenommen werden und dem Vormundschaftsgericht / Amtsgericht vorgelegt werden. Zu guter Letzt ist auch der Kauf oder Verkauf von Immobilien durch Privatleute ein Anlass, bei dem man den Verkehrswert berechnen muss. Beide Parteien benötigen für eine derartig weitreichende Entscheidung Planungssicherheit. Die Gewissheit, nicht unter Wert zu verkaufen bzw. nicht zu einem überhöhten Preis zu kaufen, senkt das mit einem Immobilienkauf immer einhergehende Risiko erheblich. Damit erhalten Sie eine gute Entscheidungsgrundlage.

Bewertung von gewerblichen Immobilien

Vor allen Dingen bei sonstigen Vermögenstransaktionen ist die Bewertung von vorhandenen gewerblichen Immobilien unerlässlich. Bei Gewerbeimmobilien ist der Verkehrswert die entscheidende Größe, wenn es darum geht, Vermögenstransaktionen vorzunehmen. Anders als bei Häusern von Privatleuten ist die Wertermittlung einer gewerblichen Immobilie oft erheblich schwieriger. Es fehlen häufig Vergleichswerte, die bei Wohnhäusern eher vorhanden sind und die den Immobilienwert zumindest näherungsweise angeben.

Wenn gewerbliche Immobilien finanziert werden sollen, erleichtert das Gutachten für Immobilien die Finanzierung und beschleunigt die Abläufe bei der Bank. Das Immobilieneigentum entscheidet auch mit über die Bonität eines Unternehmens. Außerdem ist der Verkehrswert für eine internationale Bilanzierung von Bedeutung. Um eine gewerbliche Immobilie zu bewerten, sind besondere Fachkenntnisse und Erfahrungen nötig, die Ihnen unser Sachverständigenbüro bietet. So wird bei Gewerbeimmobilien überwiegend mit dem Ertragswertverfahren gerechnet, und es müssen Besonderheiten bezüglich der Nutzung berücksichtigt werden.

Noch ein wenig komplizierter ist die Immobilienbewertung von gemischt genutzten Gebäuden. Damit sind Immobilien gemeint, bei denen sich privater Wohnraum und Gewerbefläche auf einem Grundstück und oft sogar unter einem Dach befinden. In diesen Fällen können nur Experten den Verkehrswert berechnen.

Welche Verfahren werden bei der Wertermittlung einer Immobilie genutzt?

Der Gesetzgeber schreibt drei Verfahren vor, mit denen man den Verkehrswert berechnen kann. Es hängt im Wesentlichen von der Art der Immobilie ab, welches der Verfahren zur Anwendung kommt. Im Folgenden werden die drei Verfahren und ihre Anwendungsbereiche vorgestellt.

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren - Immobilienbewertung vergleichbarer Objekte

Das Vergleichswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn vergleichbare Immobilien vorhanden sind. Es eignet sich somit für die Wertermittlung von Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke und Einfamilienhäuser kann man den Verkehrswert so berechnen. Das Verfahren geht nach der Durchschnittsmethode vor und berechnet aus allen vorhandenen vergleichbaren Objekten einen durchschnittlichen Wert.

Die Genauigkeit des Verfahrens hängt davon ab, ob genügend Preise für vergleichbare Immobilien vorhanden sind. Es werden auch individuelle Merkmale einer Immobilie einbezogen. Zu diesem Zweck wird der Durchschnittspreis durch Zuschläge oder Abschläge korrigiert. Je weniger vergleichbare Objekte vorhanden sind oder je spezieller die Immobilie ist, desto größer ist der Schwankungsbereich bei der Wertermittlung der Immobilie. Ein professioneller Gutachter kann diese Immobilien genauer bewerten.

Das Sachwertverfahren - Verkehrswert berechnen bei selbstgenutzten Immobilien

Das Sachwertverfahren findet besonders bei selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern Anwendung, aber auch bei exklusiven Eigentumswohnungen. Bei dieser Methode werden Gebäudewert und Grundstückswert separat ermittelt. Somit kann der Verkehrswert berechnet werden, der ausschließlich die tatsächlichen Baukosten des Gebäudes berücksichtigt. Der Gesamtwert des Hauses setzt sich aus den Baukosten und dem Bodenwert des Grundstücks zusammen, unter Berücksichtigung der Marktanpassung.

Bei dieser Art der Wertermittlung einer Immobilie geht man allgemein von der Annahme aus, dass die Herstellungskosten den Wert einer Immobilie korrekt abbilden. Dennoch werden wertmindernde Umstände mit einbezogen. Das betrifft Gebäudeschäden oder den Sanierungsbedarf von Immobilien. Außerdem wird die Situation auf dem regionalen Grundstücksmarkt berücksichtigt, denn es besteht ein Unterschied, ob das Haus in München oder im ländlichen Bereich steht. Diese Unterschiede müssen bei der Immobilienbewertung ebenfalls betrachtet werden.

Das Ertragswertverfahren - Immobilienbewertung von gewerblichen und vermieteten Objekten

Bei gewerblichen und vermieteten Objekten spielt der jährliche Reinertrag eine wesentliche Rolle, wenn man den Verkehrswert berechnen will. Von den Mieteinnahmen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dabei handelt es sich um die Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungs- sowie Mietausfallkosten. Bei dieser Wertermittlung der Immobilie werden zusätzlich noch der Reinertrag und die Restnutzungsdauer berücksichtigt.

Zusätzlich wird bei Ertragswertobjekten wie zum Beispiel bei gewerblichen Immobilien der sogenannte Liegenschaftszins ermittelt. Damit sind die Renditeerwartungen gemeint, die das Gutachten für Immobilien ergibt. Potentielle Kapitalanleger benötigen Informationen darüber, wie viel sie investieren müssen und wie hoch die Gewinnerwartungen der Gewerbeimmobilie sind.

Wann ist ein Wertgutachten für Immobilien notwendig?

Die vorgestellten Verfahren lassen vermuten, dass jede Immobilie schematisch bewertet werden kann. Das ist selbstverständlich nicht der Fall. Je spezieller die Immobilie ist, desto schwieriger wird es, die Immobilie zu bewerten. Die Ausstattung einer Immobilie ist ebenfalls ein wichtiges Kriterium für die Wertermittlung der Immobilie. Ein Gutachten für Immobilien ist immer die sicherste Methode, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen und einen Grundstückswert zu ermitteln. Der Gutachter bewertet die Bausubstanz, aber auch die Lage und die Gegebenheiten auf dem entsprechenden Grundstücksmarkt. Regionale Kenntnisse sind somit sehr wichtig. Des Weiteren müssen rechtliche Aspekte in die Bewertung aufgenommen werden. Fragen des Denkmalschutzes sind zu klären, die erhebliche Einflüsse auf die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen haben. Wird ein ganzes Baugebiet saniert, müssen die Eigentümer mit erheblichen Erschließungskosten rechnen. Aber auch Steuervorteile sind zu berücksichtigen und damit in die Wertermittlung der Immobilie aufzunehmen. Nicht zu vergessen sind Wegerechte, Wohnrechte / Wohnungsrechte, Nießbrauchrechte oder auch bestehende Mietverhältnisse.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist eine komplizierte Angelegenheit, die Fachkenntnisse verlangt. Sie sollten diese wichtige Aufgabe in die Hände erfahrener Sachverständiger geben. Das Ruof, Binder & Kollegen Sachverständigenbüro bietet Ihnen einen umfassenden Service für die fachmännische Bewertung von unbebauten Grundstücken, Wohn- und Gewerbeimmobilien. Wir erstellen Wertgutachten für Bürogebäude, Geschäftshäuser, Produktions- und Industrieanlagen und sonstige gewerbliche Immobilien, aber auch für Privathäuser. Sie können sich darauf verlassen, ein gerichtsfestes Gutachten für Immobilien zu erhalten, das sich rentiert und alle Vertragsabsprachen erheblich vereinfacht. Je nachdem wie umfangreich die Immobilienbewertung ist und ob alle notwendigen Unterlagen vorliegen, dauert es zwischen drei und vier Wochen, die Immobilie zu bewerten. Unsere qualifizierten Sachverständigen arbeiten im Saarland, in Bayern, in Hessen und Baden-Württemberg. Wir erstellen bei Bedarf im gesamten süddeutschen Raum rechtssichere Gutachten für Ihre Immobilien mit den Kerngebieten Saarbrücken, Frankfurt a.M., München und die Oberpfalz. Fordern Sie einfach ein unverbindliches Angebot bei uns an. Wir helfen Ihnen gerne bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie.