Grundstückspreise: Tipps für eine genauere Wertermittlung

Die Grundstückspreise steigen in vielen Regionen Deutschlands, denn aufgrund des derzeitigen Baubooms ist die Nachfrage nach unbebauten Grundstücken groß. Steigende Quadratmeterpreise führen dazu, dass die Kosten für das Grundstück einen größeren Einfluss auf die gesamten Baukosten haben. Es stellt sich die Frage, wie man den Grundstückswert ermitteln kann.

Um den Grundstückswert zu ermitteln, benötigen Sie den Bodenrichtwert des Grundstücks. Kann man als Laie, der ein Grundstück verkaufen möchte, Grundstückspreise selbst berechnen? Oder ist ein im Internet verfügbarer Immobilienwertrechner ausreichend, um verlässliche Aussagen über den Quadratmeterpreis zu treffen?

Wie kann man den Grundstückswert ermitteln?

Damit Sie den Grundstückswert ermitteln können, müssen Sie sich darüber informieren, wie hoch der Bodenrichtwert für Bauland in Ihrer Kommune ist. Dabei handelt es sich um den durchschnittlichen Wert eines unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Lage. Bodenrichtwerte werden pro Quadratmeter angegeben und können somit für unterschiedliche Grundstücksgrößen genutzt werden.

Die Bodenrichtwerte werden auf Basis von Kaufpreissammlungen berechnet, die von Gutachterausschüssen in den zuständigen Gemeinden zusammengestellt werden. Um einen verlässlichen Grundstückswert zu ermitteln, ist jedoch eine detaillierte Immobilienbewertung nötig, die weitere Faktoren einbezieht:

• Lage des Grundstücks
• Erschließungsgrad
• Grundstücksform
• Lage des Grundstücks
• Grundbuchstand und eingetragene Belastungen
• Topografie und Bodenverhältnisse
• Altlasten

Der Bodenrichtwert wurde für ein sogenanntes Richtwertgrundstück ermittelt. Wenn das zu bewertende Grundstück in verschiedenen Parametern davon abweicht, ist ein qualifiziertes Wertgutachten, das von einem Immobiliensachverständigen erstellt wird, erforderlich.

Grundstückswert ermitteln nach der ImmoWertV

Der Grundstückswert wird gemäß der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet. Um den Grundstückswert zu ermitteln, werden folgende Verfahren angewendet:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Verfahren zur Bodenwertermittlung
• Kombiniertes Verfahren

Auch nach der Ermittlung des Quadratmeterpreises können Anpassungen notwendig werden. Das kann der Fall sein, weil sich die Grundstückspreise in der Region beispielsweise durch eine sehr hohe Nachfrage verändert haben. Oder auch, weil sich das Grundstück selbst hinsichtlich wertbeeinflussender Faktoren verändert hat. In diesem Fall wird eine Anpassung mit Hilfe von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten vorgenommen. Der Vorgang ist komplex und sollte von einem ausgebildeten Immobiliensachverständigen durchgeführt werden, damit der ermittelte Grundstückspreis verlässlich ist.

Den Grundstückswert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird am häufigsten genutzt, um den Quadratmeterpreis zu berechnen. Anhand des Vergleichs mit den erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke wird eine Preisberechnung vorgenommen. Damit das Vergleichswertverfahren zu realistischen Ergebnissen kommt, müssen genug aktuelle Daten über die Verkäufe ähnlicher Grundstücke vorhanden sein.

Den Grundstückswert ermitteln anhand von Bodenrichtwerten

Den Grundstückswert ermitteln – anhand von Bodenrichtwerten innerhalb des Grundstücks

Sind nicht genügend Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke vorhanden, ist das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar. Auch bei der Nutzung der Bodenrichtwerte als Orientierungsmaßstab ist es wichtig, dass das Richtwertgrundstück mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar ist.

In Paragraf 196 Absatz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) wurde festgelegt, dass der Bodenrichtwert für die Mehrzahl der Grundstücke einer Region Gültigkeit hat. Diese Regionen werden als Bodenrichtwertzonen bezeichnet und können von der Größe her sehr unterschiedlich sein. In einigen Fällen umfassen sie lediglich die Abschnitte einer Straße und in anderen Fällen ganze Landkreise.

Der Bodenrichtwert muss alle zwei Jahre neu bestimmt werden und wird aus dem Durchschnitt der erzielten Verkaufspreise gebildet. Die Werte werden auf der sogenannten Bodenrichtwertkarte publiziert, die von jedem interessierten Bürger eingesehen werden kann.

Was bewirkt ein Fallen oder Steigen der Grundstückspreise?

Der Quadratmeterpreis bildet sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Dementsprechend steigen die Grundstückspreise, wenn eine hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft. Das ist vor allem in den Ballungszentren der Fall.

Auch die Bauzinsen haben einen Einfluss auf die Quadratmeterpreise. Niedrige Zinsen erhöhen die Nachfrage nach Grundstücken und führen zu steigenden Quadratmeterpreisen. Steigen die Zinsen jedoch, dann sinkt die Nachfrage, und es ist von fallenden Grundstückspreisen auszugehen.

Darüberhinaus führen Veränderungen in der Region, wie beispielsweise der Bau von Schnellstraßen in der Nähe von Baugebieten, dazu, dass die Preise sich verändern. Bewirken diese Veränderungen, dass die Lage begehrter wird, steigen die Quadratmeterpreise.

Was kostet Bauland 2019 in Deutschland?

Im Durchschnitt beträgt der Quadratmeterpreis für Bauland in Deutschland derzeit 179 Euro, wobei es erhebliche Schwankungen nach oben und nach unten gibt. Am teuersten mit knapp 308 Euro sind kleine Grundstücke bis zu 300 Quadratmetern, denn diese sind besonders stark nachgefragt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis nimmt mit der Größe ab und beträgt bei Grundstücken, die größer als 1.200 Quadratmeter sind, 135 Euro.

Selbstverständlich hat auch die Lage einen erheblichen Einfluss. In Metropolen wie München und Hamburg werden Spitzenpreise von über 800 bzw. knapp 600 Euro erzielt. In ländlichen Gebieten in Sachsen-Anhalt kann man hingegen Bauland bereits für 33 Euro pro Quadratmeter kaufen.

Warum sollten Sie einen Profi mit der Ermittlung des Grundstückspreises beauftragen?

Den Grundstückswert zu ermitteln, ist nicht einfach, denn es spielen viele Einflussfaktoren eine Rolle. Immobilienwertrechner im Internet können nur grobe Schätzwerte angeben. Wenn Sie einen professionellen Immobiliengutachter mit der Berechnung eines Grundstückspreises beauftragen, können Sie sicher sein, dass der ermittelte Quadratmeterpreis realistisch ist. Das wiederum schützt Sie davor, Ihr Grundstück zu günstig oder zu teuer anzubieten. Im ersten Fall verlieren Sie bares Geld und im zweiten Fall wird die Suche nach dem Käufer langwierig und endet im schlimmsten Fall erfolglos.

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