Pflegeimmobilien sind als Kapitalanlage eine attraktive Alternative zu gängigen Anlageobjekten. Sie versprechen hohe Renditen und im Bedarfsfall erhalten Anleger die Möglichkeit, sie selbst zu nutzen, beispielsweise im Alter als Seniorenwohnungen. Durch Verträge mit Betreibern von Pflegeeinrichtungen sollen langfristige Erträge realisierbar sein. Zudem treibt der demografische Wandel die Nachfrage an. Bereits jetzt gibt es immer mehr Hochbetagte und die Anzahl wird sich in naher Zukunft noch deutlich erhöhen. Damit wächst auch der Markt für Pflegeimmobilien. Dennoch ist die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien nicht nur mit Vorteilen verbunden, sondern es gibt bei Pflegeimmobilien auch Nachteile zu beachten.
Wie wird sich der Markt für Pflegeimmobilien entwickeln?
Statistiken legen nahe, dass die Überalterung der Bevölkerung und damit auch die Pflegebedürftigkeit ansteigen wird. Jedoch existieren regional deutliche Unterschiede. Das zeigt sich bereits in Hinblick auf die west- und ostdeutschen Bundesländer. Während die Plätze von Pflegeheimen in den ostdeutschen Bundesländern als nahezu ausgelastet gelten, arbeiten einige dieser Einrichtungen in den westlichen Bundesländern noch unterhalb der Wirtschaftlichkeitsgrenze. Jedoch wird davon ausgegangen, dass sich dieser Trend in den nächsten Jahren und Jahrzenten umkehren wird. Während die Anzahl der Pflegebedürftigen in Ostdeutschland sinken wird, ist in Westdeutschland von steigenden Zahlen und damit einem erhöhten Mehrbedarf auszugehen. Wer somit in einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien investieren möchte, sollte nicht nur den deutschlandweiten demografischen Wandel im Blick haben, sondern auch die regionalen Besonderheiten.
Welche Arten von Pflegeimmobilien existieren?
Ist die Rede von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage, sind damit eine ganze Reihe unterschiedlicher Immobilien gemeint. Pflegeimmobilien lassen sich insbesondere anhand der Seniorenwohnform und dem Pflege- und Serviceangebot voneinander unterscheiden.
Seniorenwohnungen ohne Serviceleistungen
Bei Seniorenwohnungen ohne Serviceleistungen handelt es sich zunächst um reguläre Wohnungen. Sie verfügen jedoch über einige Besonderheiten, beispielsweise über breitere Türeingänge und Rampen für Rollstühle oder über Aufzüge. Sie sind somit barrierefrei gestaltet und bieten Bewohnern eine altersgerechte Ausstattung. Seniorenwohnungen ohne Serviceleistungen können Bestandteil von zusammengefassten Altenwohnhäusern sein oder sie sind innerhalb gemischter Wohnanlagen zu finden.
Seniorenwohnungen mit Serviceleistungen
Manche Seniorenwohnungen beinhalten mehr als nur eine altersgerechte, barrierefreie Ausstattung. Sie werden häufig auch als Pflegeappartements bezeichnet und sie verfügen über zusätzliche Serviceleistungen, von denen insbesondere Senioren profitieren. Diese können als Wohnungsangebote für Senioren mit integrierter Betreuung oder als betreutes Wohnen zur Auswahl stehen. Die Serviceleistungen sind jeweils als Grund- oder Wahlleistung durch die Bewohner zu vergüten und somit nicht Bestandteil der regulären Miete. Die Zusatzvergütung der Dienstleistungen wird über einen Betreuungsvertrag vertraglich geregelt. Für Grundleistungen fällt eine monatliche Servicepauschale an, während Wahlleistungen separat abgerechnet werden.
Altenwohnheime
Bei Altenwohnheimen handelt es sich um einen Zusammenschluss von Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern. Sie verfügen über die Besonderheit, dass für Bewohner im Bedarfsfall eine Betreuung und Verpflegung sichergestellt wird. Das wird über einen Träger oder über Gruppenwohnprojekte sichergestellt.
Pflegeheime
Pflegeeinrichtungen dieser Art dienen der stationären Pflege. In diesen Immobilien werden Pflegebedürftige rund um die Uhr betreut. Neben der 24-Stunden-Pflege existieren auch Pflegeheime, die der Tages- und Kurzzeitpflege dienen.
Geriatrische Kliniken
Bei diesen Immobilien handelt es sich um Spezialimmobilien, welche der Behandlung älterer Patienten dienen, die aufgrund mehrerer Gesundheitsschäden eine besonders intensive Pflege benötigen. Geriatrische Klinken lassen sich mit Fach- und Spezialkliniken vergleichen. Deshalb erfolgt die Bewertung auch nach den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung von Kliniken.
Wohnstifte und Residenzen
Wohnstifte und Residenzen werden oftmals auch als Seniorenresidenzen bezeichnet. Dabei handelt es sich um Wohnungen bzw. Appartements, welche über eine altersgerechte und barrierefreie Ausstattung verfügen. Die Besonderheit dieser Pflegeimmobilien liegt jedoch darin, dass Bewohnern zusätzlich hotelähnliche Dienstleistungen geboten werden. Wohnstifte und Residenzen gelten im Bereich der Pflegeimmobilien als High-End-Lösungen und bieten Bewohnern damit das umfangreichste Dienstleistungsangebot.
Welche Kriterien müssen Pflegeimmobilien erfüllen?
Pflegeimmobilien müssen im Gegensatz zu regulärem Wohnraum besondere Kriterien erfüllen. Wer Pflegeimmobilien kaufen möchte, sollte diese Kriterien kennen. Denn die Erfüllung der Kriterien kann sich auf die Entscheidung für die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien und dessen Klassifizierung auswirken. Die Kriterien lassen sich in die Kategorien Standort, Gebäude und Service einteilen.
Zu den Standortkriterien zählen unter anderem:
- die Wohnqualität
- die Verkehrsanbindung
- die topografische Lage
- die Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten
- die Einkaufsmöglichkeiten
Die Gebäudekriterien sind besonders umfangreich und umfassen unter anderem:
- den Erhaltungszustand
- den Brandschutz
- den Gebäudezugang
- die Sauberkeit
- die Belüftung
- die Flure
- die Heizung
Zum Service sind unter anderem folgende Kriterien zu nennen:
- die Notrufbereitschaft
- die Beratungsangebote
- das Qualitätsmanagement
- das therapeutische und kulturelle Angebot
- die Qualifikation des Personals
Darüber hinaus existieren noch viele weitere Kriterien, welche es im Einzelfall zu beachten gilt.
Nach welchen Verfahren werden Pflegeimmobilien bewertet?
Die Verkehrswertermittlung erfolgt bei Pflegeimmobilien nach dem Ertragswertverfahren. Denn die Erträge entscheiden über die zu erwartende Rendite. Doch ob eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage lukrativ ist oder nicht, hängt darüber hinaus insbesondere vom Management, der regionalen Konkurrenzsituation und dem Vermarktungskonzept ab. Diese Faktoren sind zusätzlich zum Verkehrsermittlungsverfahren zu betrachten und in die Risikoeinschätzung mit einzubeziehen. Für die Verkehrswertermittlung von Pflegeheimen finden zudem die Grundsätze zur Wertermittlung von Hotels Anwendung.
Welche Pflegeimmobilien sind als Kapitalanlage lukrativ?
Wer Pflegeimmobilien kaufen möchte, sollte sich für jedes Objekt Standortanalysen erstellen lassen und sich über den Betreiber informieren. Insbesondere die Investition in Betreiberimmobilien wie Pflegeheime gilt dabei als lukrativ. Denn für den Anleger sind der Aufwand und das Risiko gering. Der Vertrag wird mit dem Betreiber und nicht mit den einzelnen Mietern geschlossen. Langfristige Mietverträge von mehr als 20 Jahren sind üblich. Dadurch spielt es für den Eigentümer keine Rolle, ob alle Zimmer eines Alten -und Pflegeheims ausgelastet sind oder nicht. Die Mieteinnahmen durch den Betreiber sind unabhängig von der Auslastung gesichert. Absichern können sich Eigentümer beispielsweise durch eine Mietgarantie über den Betreiber oder über Förderungen. Das ist dann der Fall, wenn Pflegeimmobilien durch staatliche Kostenträger wie die Pflegeversicherung oder Sozialhilfeträger förderfähig sind.
Pflegeimmobilien kaufen: Welche Pflegeimmobilien versprechen eine hohe Rendite?
Die mögliche Rendite hängt zunächst davon ab, wie sicher regelmäßige Mieteinnahmen durch die Investition in Pflegeimobilien erzielt werden können. Langfristige Verträge stellen solide Einnahmen sicher. Darüber hinaus kann auch ein Blick auf die Klassifizierung der Pflegeimmobilie helfen. Insbesondere High-End-Lösungen wie Wohnstifte und Residenzen versprechen hohe Mieteinnahmen. Allerdings ist bei dieser Art der Pflegeimmobilien zu beachten, dass die Nachfrage geringer ist als in reguläre Pflegeimmobilien. Denn nicht jede pflegebedürftige Person kann sich derartig hochpreisige Pflegeangebote leisten. Als weniger renditestark, dafür jedoch solide gelten hingegen Pflegeimmobilien als Kapitalanlage, bei denen die Kosten für die Bewohner über die Pflegeversicherung oder Sozialhilfeträger abgesichert sind.
Welche Kriterien zur Bewertung von Pflegeimmobilien gibt es zu beachten?
Für die Bewertung von Pflegeimmobilien können zunächst vergleichbare Grundsätze zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden. Doch darüber hinaus müssen die besonderen Parameter der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien beachtet werden. Beachtung finden müssen deshalb nicht nur die Lage und das Gebäude, sondern ebenso das Management sowie das Serviceangebot. Darüber hinaus gibt es für Anleger auch die Möglichkeit, Zuschüsse in Anspruch zu nehmen. Das ist beispielsweise über eine KfW-Förderung möglich, wenn in Objekte investiert wird, die als energiesparend eingestuft werden können.
Kapitalanlage in Pflegeimmobilien: Welche Vorteile und Nachteile gibt es?
Wie jede andere Kapitalanlage sind bei der Investition in Pflegeimmobilien nicht nur Vorteile, sondern ebenso auch die besonderen Nachteile zu beachten:
Pflegeimmobilien Vorteile für Anleger
Zu den Pflegeimmobilien Vorteilen zählt insbesondere der Umstand, dass diese Objekte häufig zu günstigen Kaufpreisen angeboten werden. Das ist möglich, da sie in der Regel ohne Provision über den Bauträger veräußert werden. Durch die Vermietung an gewerbliche Betreiber existiert nicht das Risiko von Mietausfällen. Die Mietverträge mit den Bewohnern für die einzelnen Einheiten erfolgen über den Betreiber und nicht durch die Anleger. Zwischen Anleger und Betreiber sind lange Laufzeiten von 20 bis mitunter 25 Jahren üblich. Jährliche Mietanpassungen werden durch eine vereinbarte Indexmiete im Vorfeld sichergestellt. Darüber hinaus existiert auch für den Betreiber in der Regel ein vergleichsweise geringes Mietausfallrisiko. Denn Pflegeimmobilien sind nicht von der Konjunktur abhängig. Darüber hinaus kann oftmals mit Wertsteigerungen gerechnet werden, wodurch ein Verkauf oftmals gewinnbringend durchgeführt werden kann.
Wer Pflegeimmobilien kaufen möchte, entscheidet sich für eine Kapitalanlage mit einem vergleichsweise geringen Verwaltungsaufwand. Denn der Betreiber verwaltet das Objekt. Die Gewährleistungsfrist des Bauträges stellt zudem sicher, dass auftretende Mängel innerhalb der ersten Jahre nicht zur finanziellen Belastung für den Eigentümer werden.
Pflegeimmobilien: Die Nachteile für Anleger
Wer in Pflegeimmobilien investieren möchte, sollte nicht nur die Vorteile beachten, sondern auch die Pflegeimmobilien Nachteile kennen. Zu den Nachteilen von Pflegeimmobilien zählt beispielsweise, dass diese stark von den Standortfaktoren abhängig sind. Verändern sich die Standortbedingungen, kann das dazu führen, dass eine zuvor lukrative Pflegeimmobilie nicht mehr genutzt wird. Sinkt die Attraktivität des Standortes, kann das nicht nur die Nachfrage negativ beeinflussen, sondern mitunter zu einer Insolvenz des Betreibers führen. Das Insolvenzrisiko besteht darüber hinaus unabhängig von den Standortfaktoren. Mangelnde Erfahrung in der Verwaltung und anderen Faktoren können sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit auswirken und zu einer Insolvenz führen.
Pflegeimmobilien zu kaufen ist auch mit einem Risiko verbunden, dass sich gesetzliche Anforderungen ändern. Denn der Markt der Pflege unterliegt einer staatlichen Reglementierung, wodurch sich Änderungen der Gesetzeslage auch in der Rentabilität widerspiegeln können. Von vornherein überhöhte Renditeerwartungen, die mangelnde Erfahrung des Bauträgers oder auch das Zinsänderungsrisiko sind weitere Pflegeimmobilien Nachteile. Oftmals werden etwaige Instandhaltungskosten nicht in die Kalkulation mit einbezogen. Doch auch diese müssen von Anlegern beachtet werden. Insbesondere bei Bestandsobjekten fallen mit den Jahren Instandhaltungskosten in nicht unerheblicher Höhe an. Durch die Nutzung zur Pflege unterliegen die Objekte zudem einer intensiveren Abnutzung als privat genutzter Wohnraum.
Wie rechnet sich eine Kapitalanlage in Pflegeimmobilien?
Eine attraktive Rendite ist für viele Anleger das entscheidende Kriterium für die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien. Oftmals kann von einer Rendite von etwa vier bis acht Prozent ausgegangen werden. Die Rendite setzt sich nicht nur aus den Mieteinnahmen, sondern ebenso aus einer potenziellen Wertsteigerung zusammen. Zinsen für eine etwaige Fremdfinanzierung sowie Abschreibungen auf das Gebäude lassen sich steuerlich geltend machen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, das Mobiliar abzuschreiben.
Ein vertraglich zugesichertes Belegungsrecht stellt sicher, dass Anleger bei Bedarf selbst in der Pflegeimmobilie wohnen können. Doch anders als bei privatem Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich. Sollte aktuell kein Wohnraum innerhalb der Pflegeimmobilie zur Verfügung stehen, kann auch kein Belegungsrecht in Anspruch genommen werden. Entsprechende Wartezeiten sind einzuplanen.
Die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien kann sich für Anleger rechnen. Für eine Risikoeinschätzung kommt es jedoch darauf an, alle Pflegeimmobilien Vorteile und Nachteile zu betrachten. Anhand einer fundierten Bewertung der Immobilie erhalten Anleger die Möglichkeit, die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien richtig einschätzen zu können. Die Immobiliensachverständigen von Ruof sind auch bei der Bewertung von Pflegeimmobilien erfahrene Experten und erstellen Anlegern ein professionelles Wertgutachten.
FAQ zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
- Wie wirkt sich Leerstand von Pflegeimmobilien auf die Kapitalanlage aus?Anleger schließen den Mietvertrag mit dem Betreiber und nicht mit den Bewohnern. Dadurch wirkt sich auch zeitweiser Leerstand nicht negativ auf die Einnahmen aus.
- Was bedeutet Indexmiete bei Pflegeimmobilien?
Die Indexmiete ist an die allgemeinen Lebenserhaltungskosten gekoppelt. Dadurch ist bei der Indexmiete eine regelmäßige Erhöhung einzuplanen. - Warum sind Pflegeimmobilien konjunkturunabhängig?
Die Nachfrage nach Plätzen in Pflegeimmobilien hängt mit dem demografischen Wandel zusammen. Die Konjunktur hat keinen Einfluss auf die Überalterung, weshalb die Nachfrage unabhängig davon ansteigen wird.
