Beim Verschenken und Vererben einer Immobilie stellt sich die Frage, ob ein Nießbrauch oder Wohnrecht eingeräumt wird. Häufig entscheiden sich die Eigentümer für eine Schenkung zu Lebzeiten, um den Erben die Erbschaftssteuer zu ersparen. Dabei ist es empfehlenswert, den Wert einer Immobilie durch eine Immobilienbewertung eines professionellen Gutachters festlegen zu lassen.
Zudem soll mit der Einräumung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts im Testament sichergestellt werden, dass der überlebende Ehepartner im Haus wohnen bleiben kann. Es stellt sich die Frage, wie sich diese beiden Gebrauchsrechte unterscheiden und wie speziell beim Nießbrauch die Rechte und Pflichten zu bewerten sind.
Nießbrauch oder Wohnrecht: Worin besteht der Unterschied?
Das Eigenheim an die nächste Generation zu übergeben, muss gut durchdacht werden. Es besteht ansonsten die Gefahr, dass man letztlich ohne Haus dasteht und sich eine Wohnung mieten muss. Um das zu verhindern, gibt es die Möglichkeit, im Grundbuch einen Nießbrauch oder Wohnrecht eintragen zu lassen. Bei einer Erbengemeinschaft des Hauses entscheidet ebenfalls das jeweilige Recht über die jeweilige Verwendung.
Umgangssprachlich werden die beiden Begriffe Nießbrauch und Wohnrecht meist synonym verwendet und bezeichnen das Gebrauchsrecht an der Immobilie. Für die Erben bedeutet dies, dass sie nicht in vollem Umfang über ihr Erbe verfügen können und somit nur eingeschränkt begünstigt sind. Mit dem Nießbrauch sind Rechte und Pflichten verbunden, die über die beim Wohnrecht weit hinausgehen.
Wohnrecht: persönliches Recht
Die Regelungen zum Wohnrecht sind im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) in den Paragrafen 31 ff. WEG festgelegt. Das eingetragene Wohnrecht gilt lebenslang und wird auch nicht durch den Verkauf der Immobilie angetastet. Das Wohnrecht wird dem Schenkenden persönlich eingeräumt und kann nicht übertragen werden. Der Rechtsinhaber kann die Immobilie auch nicht vermieten.
Nießbrauch: komfortables Recht
Der Nießbrauch wird in Paragraf 1068 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und ist wesentlich umfangreicher. Neben dem lebenslangen Wohnrecht verfügt man auch nach der Schenkung über den Nutznieß der Immobilie (Recht auf Fruchtziehung). Das bedeutet, der Schenkende behält zusätzlich zum Wohnrecht die wirtschaftliche Verfügungsgewalt und kann mit der Immobilie Einkünfte erzielen, indem er diese beispielsweise vermietet. Ein Vererben oder Verkaufen ist jedoch nicht möglich, da das Eigentum an den Beschenkten übertragen wurde.
Der Nießbrauch wird ebenso wie das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, schränkt die Nutzbarkeit der Immobilie jedoch wesentlich stärker ein. Auch diese umfangreiche Nutzungsvariante besteht bis zum Tod des Nießbrauchers, wenn sie nicht befristet eingeräumt wird.
Nießbrauch Rechte und Pflichten
Mit dem Nießbrauch sind Rechte und Pflichten verbunden. Die Rechte sind umfangreich und beinhalten:
- das Nutzungsrecht
- das Recht auf Fruchtziehung
Das Recht auf Verfügung geht jedoch auf den Beschenkten über, der die Immobilie verkaufen und vererben kann. Da der Nießbrauch davon jedoch bis zum Tod des Berechtigten unberührt bleibt, ist die Verfügungsgewalt sehr eingeschränkt. Der Nießbrauchberechtigte hat die wirtschaftliche Verfügungsgewalt und behält diese auch bei einem Eigentümerwechsel.
Mit dem Nießbrauch sind Rechte und Pflichten verbunden, die sehr umfangreich sind. Letztlich sichern die Rechte dem Schenkenden die Nutzung des Eigenheims als Altersvorsorge. Muss ein Umzug in ein Pflegeheim erfolgen, können die Mieteinnahmen des Hauses zur Finanzierung der Pflege genutzt werden.
Mit dem Nießbrauch verbundene Pflichten:
- Bewirtschaftung der Immobilie im Sinne des Eigentümers
- Pflege und Instandhaltung der Immobilie
- Übernahme der Versicherung
- Übernahme aller anderen finanziellen Lasten
Wie wird der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet?
Beim Einräumen eines Nießbrauchs fällt die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Aus diesem Grund ist es nötig, den Kapitalwert des Nießbrauchs zu berechnen, der als Grundlage für die Ermittlung der Steuer herangezogen wird.
Der Kapitalwert wird durch eine Hochrechnung ermittelt, die entweder die eingesparte Miete (bei Selbstnutzung) oder die Mieteinnahmen für die Dauer des eingeräumten Nießbrauchrechts berücksichtigt.
Zunächst berechnet das Finanzamt den Jahreswert des Nießbrauchs. Bei Selbstnutzung wird die Miete einer vergleichbaren Immobilie mit zwölf multipliziert. Bei Vermietung werden die in einem Jahr eingenommenen Mieteinnahmen als Grundlage für die Besteuerung herangezogen. Der Wert wird jedoch begrenzt, indem der Verkehrswert der Immobilie durch 18,6 geteilt wird.
Der Jahreswert wird nun anhand der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes hochgerechnet auf die noch zu erwartende Lebensdauer des Schenkenden oder im Testament Begünstigten. Bei dieser Berechnung werden bestimmte Faktoren verwendet, die in Anlage 9a des Bewertungsgesetzes (BewG) festgelegt sind.
Mit diesem Faktor wird der Jahreswert multipliziert, sodass der Kapitalwert feststeht. Liegt dieser Wert über den Freibeträgen für die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, muss die Steuer in entsprechender Höhe entrichtet werden.
Kann man den Nießbrauch aufheben?
Der Nießbrauch kann von vornherein zeitlich begrenzt werden und endet spätestens mit dem Tod des Nießbrauchers. In den Schenkungsvertrag, der notariell beurkundet werden muss, kann eine Rückfallklausel aufgenommen werden. Bei grobem Undank, Scheidung oder Tod des Beschenkten sowie einem drohenden Vermögensverlust wird die Immobilie dann vom Schenkenden zurückgefordert.
Kann man mit dem Nießbrauch Steuern sparen?
Bei Immobilien, die einen großen Wert haben, lohnt es sich, die Übergabe an die nächste Generation gestaffelt über Schenkungen zu vollziehen. Anders als bei der Erbschaftssteuer kann alle zehn Jahre der dem Verwandtschaftsgrad zugeordnete Freibetrag der Schenkungssteuer genutzt werden.
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