Kontaminierter Boden: Schutz bei Grundstückskauf – aber wie?
Kontaminierter Boden ist mit Schadstoffen belastet, die Überreste der Industrialisierung sind oder durch den verantwortungslosen Umgang mit Chemikalien in den Boden gelangten. Die Zahl der Verdachtsflächen ist groß und liegt in Deutschland bei 380.000. Leider sieht man dem Grundstück in den meisten Fällen nicht an, dass der Boden verunreinigt ist. Aus diesem Grund sollte vor jedem Grundstückskauf ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden. Im Zweifelsfall ist der Eigentümer dafür verantwortlich die teure Altlastensanierung durchführen zu lassen.
Kontaminierter Boden: Wo kann man sich über die Bodenbeschaffenheit informieren?
Immobilien, bei denen ein marodes Gebäude auf einem Grundstück in Top-Lage steht, werden oft zu vermeintlich günstigen Kaufpreisen angeboten. Den Kaufinteressenten ist dabei durchaus bewusst, dass die Sanierung des Hauses sehr teuer wird oder sogar ein Abriss vorgenommen werden muss. Nur selten machen sich Käufer darüber Gedanken, ob eine Verunreinigung mit Chemikalien oder anderen gefährlichen Stoffen eine Altlastensanierung erforderlich macht.
Kontaminierter Boden: Welche Altlasten müssen beseitigt werden?
Eine Bodensanierung wird erforderlich, wenn sich im Boden Stoffe befinden, die eine Gesundheitsgefährdung darstellen. Im Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) werden explizit Grundstücke genannt, die potentiell belastet sind:
- stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen
- Grundstücke, die der Abfalllagerung und -bearbeitung dienten
- Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet wurde
Was ist ein Altlastenkataster?
In einem Altlastenkataster werden Flächen erfasst, bei denen eine Verunreinigung festgestellt wurde. Außerdem werden dort sogenannte Verdachtsflächen registriert, bei denen ein begründeter Verdacht besteht, dass es sich um kontaminierten Boden handelt. In Deutschland wird systematisch versucht, alle belasteten Flächen zu erfassen. Dabei wird ein besonderes Augenmerk auf Grundstücke in der Nähe von Wasserschutz- und Wohngebieten gelegt.
Mit folgenden Chemikalien ist kontaminierter Boden häufig belastet:
- Arsen
- BTX-Aromate (Benzol, Toluol und Xylole)
- Chlorierte Kohlenwasserstoffe (CKW)
- Methan
- Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW)
- sonstige Kohlenwasserstoffe (PAK)
- Schwermetalle
Tipps für Käufer: So kann man kontaminierten Boden erkennen
Da grundsätzlich die Eigentümer eines Grundstücks dazu verpflichtet sind, die Altlastensanierung vornehmen zu lassen, sollte man sich vor dem Grundstückskauf darüber informieren, ob eine Verunreinigung mit Chemikalien vorliegen könnte.
Informationen aus dem Altlastenkataster einholen
Wenn der Verdacht besteht, dass kontaminierter Boden auf dem Grundstück zu finden ist, kann eine Auskunft aus dem Altlastenkataster sinnvoll sein. Gehört ein Grundstück zu den Verdachtsflächen, wird die Umweltbehörde beim Bauantrag eine Sondierung anordnen. Allerdings ist zu diesem Zeitpunkt der Kaufvertrag bereits abgeschlossen.
Erstellung eines Bodengutachtens
Vor dem Kauf ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen, ist der sicherste Weg, sich vor hohen finanziellen Risiken zu schützen. Da bei einem Neubau ebenfalls ein Bodengutachten erforderlich ist, erfüllt das Gutachten sogar zwei Funktionen, sodass sich die Investition von ungefähr 1.000 Euro auf jeden Fall lohnt.
Eigene Recherchen anstellen
Ist bekannt, dass das Grundstück ehemals zu einer stillgelegten Fabrik gehörte, sollte man sich genau über die Historie informieren. Wichtig ist die Beantwortung der Frage, mit welcher Art von Chemikalien dort gearbeitet wurde. Es kann auch durchaus sinnvoll sein, andere Anwohner oder Vorbesitzer um Auskünfte zu bitten.
Absicherung durch Klauseln im Kaufvertrag
Als Käufer kann man fordern, dass der Kaufvertrag Klauseln beinhaltet, die eine bestimmte Bodenqualität garantieren oder die Übernahme von Sanierungsmaßnahmen zusichern. Damit wird das Risiko minimiert, durch kontaminierten Boden finanziell ruiniert zu werden.
Altlasten auf dem Grundstück: Wer haftet?
Altlasten durch kontaminierten Boden – wer haftet in diesem Fall?
Haftbar gemacht werden Eigentümer, Verursacher oder der Verkäufer, die für eine Sanierung des kontaminierten Bodens sorgen müssen. Allerdings ist in vielen Fällen der Verursacher nicht mehr feststellbar oder bereits verstorben. Dem Verkäufer muss nachgewiesen werden, dass er zum Zeitpunkt des Verkaufs von der Verunreinigung Kenntnis hatte. Außerdem gilt die Haftungspflicht des Verkäufers nur für Grundstücke, die nach dem Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes 1999 verkauft wurden.
Der ehemalige Eigentümer muss Kaufinteressenten darüber informieren, dass kontaminierter Boden vorhanden ist. Dabei handelt es sich um einen schwerwiegenden Mangel, dessen Verschweigen als arglistige Täuschung bewertet wird. Der Käufer sollte dann unbedingt einen Anwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen beauftragen, denn er hat in diesem Fall ein Recht auf Schadensersatz oder sogar auf Rückabwicklung des Grundstückskaufs.
Warum ist ein Bodengutachten unverzichtbar?
Ein Bodengutachten ist der einzige zuverlässige Schutz vor einem finanziellen Schaden. Selbst wenn man dem Verkäufer arglistiges Verschweigen nachweisen kann, was nicht immer einfach ist, folgt ein langwieriges Gerichtsverfahren, bis zur Rückabwicklung des Kaufes. In dieser Zeit ist das Kapital des Käufers gebunden und er kann in den meisten Fällen keine andere Immobilie erwerben. Deswegen sollte man vor jedem Grundstückskauf ein Baugrundgutachten erstellen lassen.
Kontaminierter Boden: Auf den Grundstückskauf sollte verzichtet werden!
Bei der Preisexplosion bei Immobilien werden günstige Immobilien besonders interessant. Selbst wenn der Kaufpreis so niedrig ist, dass eine Bodensanierung lohnend erscheint, sollte man als privater Immobilienkäufer aber vom Kauf absehen. Kontaminierter Boden muss aufwendig saniert werden. Das ist in jedem Fall teuer und meist können die Kosten vorab nicht sicher kalkuliert werden. Abgesehen vom Kostenfaktor sind die möglichen Gefahren für die Gesundheit ein weiterer Grund, auf den Kauf zu verzichten.
Kontaminierter Boden beeinflusst den Immobilienwert. Für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie finden Sie in den Experten von Ruof Immobilienbewertung die passenden Ansprechpartner in Süddeutschland!
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