Um eine Hotelbewertung vorzunehmen braucht es eine umfangreiche Expertise. Diese kann Ihnen nur ein Sachverständigen Büro liefern. Hotels zählen zu den Spezialimmobilien. Um den Wert von Hotels zu ermitteln, brauchen wir ausgereifte Kenntnisse über den aktuellen Markt und Trends in der Hotelbranche sowie über Betriebsarten und Standortbeurteilungen. Der Gutachter muss sich mit den verschiedenen Arten von Beherbergungsbetrieben auskennen und die branchenspezifischen Kennzahlen verstehen und interpretieren können. Da der Wert des Grundstücks hauptsächlich von der Art der Nutzung abhängt, können nur wenige Grundsätze für die Bewertung dieses Marktes abgeleitet werden. Generell kann aber gesagt werden, dass Betreiber- und Managementimmobilien höhere Erträge erzielen, als die meisten anderen Gewerbeimmobilien.
Methoden bei Hotelbewertungen
Um den Marktwert von Hotel- und Gaststättengrundstücken zu ermitteln, werden verschiedene Methoden angewendet, darunter auch Prognoseverfahren wie die Discounted-Cash-Flow-Methode aus dem angelsächsischen Raum. Damit ist die Analyse gemeint, was die Immobilie mit ihrer geplanten Nutzung für einen Gewinn und Wachstum in der Zukunft bringt. Für die Bewertung des Unternehmens kommt die betriebswirtschaftliche Methode namens Gross-Operating-Profit zum Einsatz. Mit Gross-Operating-Profit messen wir den Betriebserfolg. Das bedeutet, dass mit dieser Art die Kennzahlen zu messen direkt erkennbar ist, wie viel Geld für Investitionen, Auszahlungen oder Zinszahlungen zur Verfügung steht. In eine Hotelbewertung fließt diese Kennzahl natürlich ein, da sie Auskunft über die finanzielle Stabilität des Betriebs gibt.
Anlässe für eine Hotelbewertung:
Gutachten für ein Gericht
Bilanz für Jahresabschlüsse
Beleihungswertermittlungen
Erbschaft
Übereignung
Veräußerung
Standort ist entscheidend
Oftmals entscheidet über den Wert eines Hotels oder einer Gaststätte mit Betten der Standort und fließt in die Hotelbewertung mit ein. Das Gebäude kann sehr gut in Schuss ein, das Grundstück kann gepflegt sein, was nutzt das alles, wenn der Tourismus in der Gegend ausbleibt und die Gegend auch ansonsten strukturschwach ist? Eine Hotelbewertung misst sich natürlich auch am zu erwartenden Erfolg. Und der Erfolg orientiert sich am Konzept und auch an der Kaufkraft in der betreffenden Region.
Wertminderungsgründe:
Borkenkäferbefall und Waldrodung in einer Wandergegend
kein Schnee mehr in einer Winterurlaubsregion
keine Messen in der Nähe
große Firmen sind abgewandert
die Region hat mehr Einwohnerverlust als Neuansiedelungen
Deindustrialisierung in einem ehemals gut florierenden Wirtschaftsraum
Art des Hotels
Hotels können unterschiedliche Betriebsarten darstellen. Natürlich ist der zu erwartende Ertrag je nach Betriebsart höher oder niedriger. Das ist für die Hotelbewertung natürlich ein sehr wichtiges Kriterium. Hier ein Überblick über verschiedene Hotel- oder auch Beherbergungsvarianten.
Hotel: Ein Haus mit Full-Service. Ein regulärer Beherbergungsbetrieb mit Rezeption, Zimmerreinigung, Restaurant und mindestens 20 Zimmern.
Hotel garni (Limited-Service-Hotel): Hotelbetrieb der beherbergt, Frühstück, Getränke und höchstens kleine Speisen offeriert.
Motel: Ein auf Kraftfahrer ausgerichteter Betrieb. Oft an Hauptverkehrsadern gelegen. Meist kein Full Service.
Ferienwohnung: Meist abgeschlossene Wohnung im eigenen Wohnhaus mit eigenem Bad und sonstigen Selbstversorgungseinrichtungen (eigene Küche).
Kurhotel: In einem Kurort gelegenes Hotel. Hier werden Gesundheitsbehandlungen angeboten. Massagen, Solebad etc.
Gasthof: Ländlicher Gastrobetrieb, der auch einige Zimmer anbietet.
Gästehaus: Unterkunft für meist mehr als nur eine Nacht. In der Regel werden keine Speisen angeboten. Wir kenne sowas von Seminarhäusern. Hier gibt es oft angegliederte Gästehäuser.
Apartmenthotel: Unterkunft in Apartments und Studios.
Pension: Beherbergungsbetrieb für oft mehr als eine Nacht. Hier gibt es eigentlich immer einen Speiseraum in dem Frühstück angeboten wird. Nur Hausgäste können hier etwas essen.
Boardinghouse: Beherbungsbetrieb der sich an Langzeitnutzer wendet. Die Zimmer werden ausgestattet, wie eine private Wohnung. Oft nutzen große Konzerne solche Unterkünfte für ihre Manager, die nicht am Standort verortet sind. Es gibt hier einen Roomservice, wie bei einem normalen Hotel.
Jugendherberge: Für meist junge Personen und meist nur für eine oder wenige Nächte. Der Service geht von täglicher Reinigung bis hin zur Abgabe von Speisen und Getränken. Oft gibt es zusätzliche pädagogische Angebote.
Nutzung und Zielgruppe
Der Wert einer solchen Immobilie errechnet sich unter anderem nach dem Standort und nach der anzusprechenden Zielgruppe. Eine Hotelbewertung bezieht sich also auch auf Kriterien wie Stadthotel, Bahnhofshotel, Strandhotel oder gar Autobahnmotel. Denn hier sind die Nutzungen recht unterschiedlich und es kann mit ganz unterschiedlichen Erträgen gerechnet werden, die den Wert des Etablissements mitbestimmen. Finden hier teure Tagungen statt? Kommen Geschäftsreisende? Finden teure Kuranwendungen statt oder nächtigt hier der Fernfahrer auf einem Zwischenstopp? Urlauber bringen viel Geld. In einem Jugend-Hostel im Frankfurter Bahnhofsviertel geben Menschen wahrscheinlich nicht sehr viel aus. So unterschiedlich wie die zu erwartenden Kundenkreise sind, so unterschiedlich sind auch selbstverständlich die Standorte.
Weitere Kriterien der Hotelbewertung
In eine umfängliche Bewertung fließen auch das Alter des Gebäudes ein, die bisherigen Kennzahlen, die Größe spielt eine Rolle. Auch die Region ist ein Kriterium. Zudem kommt es auf die Substanz des Gebäudes an sowie das allgemeine Erscheinungsbild des Hauses. Die Quadratmeter, die Bauweise und auch die Energieeffizienz werden in einem seriösen Gutachten hinzugezogen. Ein weiteres Thema ist auch der Denkmalschutz mit der Möglichkeit oder ohne die Möglichkeit der öffentlichen Förderung. Am besten ist es, wenn Sie sich von uns in einem Erstgespräch über den Umfang eines seriösen Gutachtens beraten lassen. Bitte klicken Sie hier, um mit uns in Kontakt zu treten und über eine Hotelbewertung zu sprechen.
