Kommt es zu einer Trennung oder Scheidung, stellt sich die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Es gibt die Möglichkeit, das Haus zu behalten oder das Haus zu verkaufen. Wie die einzelnen Varianten gestaltet und welche Rechtsfolgen damit verbunden sind – wir haben die wichtigsten Fakten für Sie zusammengefasst.
Rechtslage: Was passiert mit einem gemeinsamen Haus im Falle einer Scheidung?
Wie das Vermögen der Ehepartner im Falle einer Trennung mit nachfolgender Scheidung behandelt wird, ist in den §§ 1363 bis 1563 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gesetzlich normiert. Darin werden unter anderem die Güterstände bezeichnet. Insgesamt gibt es drei Güterstände, die Gütertrennung, die Zugewinngemeinschaft und die Gütergemeinschaft.
Im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben die Ehepartner, wenn sie bei der Heirat keinen Ehevertrag geschlossen und keinen Güterstand vereinbart haben. Ein Ehevertrag wird regelmäßig dann vereinbart, wenn einer der beiden Eheleute Vermögen mit in die Ehe bringt, zum Beispiel ein Unternehmen oder Immobilien. Insoweit ist die Vermögensaufteilung in einem Ehevertrag klar geregelt, sodass sich die Frage, was passiert mit einer gemeinsamen Immobilie im Falle einer Scheidung, nicht stellt.
Die überwiegende Mehrheit der Verheirateten entscheidet sich jedoch bei der Eheschließung für die Zugewinngemeinschaft. Das ist der Güterstand, der automatisch eintritt, wenn die Eheleute keine anders lautende Vereinbarung getroffen haben. der mit dem Zugewinngemeinschaft verbundene Zugewinnausgleich bedeutet, dass alles, was sie während der ehelichen Gemeinschaft zusammen erworben haben, auch gemeinsames Eigentum wird. Erbt ein Partner während der Ehe ein Haus beziehungsweise bekommt er es von seinen Eltern als Geschenk, bleibt er alleiniger Eigentümer der Immobilie. Nur wenn die Ehegatten durch Vertrag Hauseigentum gemeinsam erwerben, werden beide Eigentümer. Das bedeutet, dass sie durch den Zugewinnausgleich gemeinsam für Schulden beziehungsweise für einen Kredit verantwortlich sind, die während der ehelichen Gemeinschaft entstanden sind, sofern beide den Kreditvertrag unterzeichnet haben. Das bedeutet, dass nur die Vermögenswerte ausgeglichen werden, die die Ehepartner zwischen der Eheschließung und dem Tag erworben haben, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird.
Scheidung: Das Haus behalten
Sowohl die Frau als auch der Mann haben das Recht, in der gemeinsam erworbenen Immobilie zu wohnen, bis das Scheidungsurteil rechtskräftig ist. Das bedeutet, dass keiner den anderen vor die Türe setzen darf. Wer freiwillig aus der Immobilie auszieht, verliert unter Umständen sein Nutzungsrecht. Das bedeutet, dass er nur dann zurückkehren kann, wenn der jeweils andere ausdrücklich seine Zustimmung erteilt. Entscheiden sich die Eheleute für den Erhalt der Immobilie, sind mehrere Varianten denkbar. Die Entscheidung, was mit ihr geschehen soll, entscheiden beide Partner gemeinsam. Das gilt auch dann, wenn nur einer der Eheleute im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
1. Das Haus behalten: Ein Ehepartner – Mann oder Frau – bleibt
Entscheiden sich die Eheleute im Falle einer Trennung für den Erhalt der Immobilie, muss der Ehepartner, der nach der Scheidung im Haus verbleibt, den anderen ausbezahlen. Das kann in Raten beziehungsweise in einer Summe geschehen. Erst wenn der ehemalige Partner vollständig ausbezahlt wurde, wird der Ehepartner, der alleine im Haus verbleibt, alleiniger Eigentümer der Immobilie. Zu beachten ist außerdem, dass im Falle der Eigentumsübertragung Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss, die rund fünf Prozent des Verkehrswertes der Immobilie beträgt und die mit Rechtskraft der Scheidung fällig wird. Ist die Immobile noch mit Schulden belastet, fällt nach der Übertragung des Eigentums ein Schuldner weg. Das kann bedeuten, dass ein neuer Kreditvertrag geschlossen und der alte Darlehensvertrag vorzeitig aufgelöst werden muss. Bei der Vergabe eines neuen Kredites werden sich voraussichtlich die Konditionen verschlechtern. Wird ein Baudarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aufgelöst, wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die Banken für entgangene Zinsgewinne einfordern. Das kann zu einer weiteren Mehrbelastung führen.
2. Das Trennungsjahr im gemeinsamen Haus
Das Trennungsjahr kann in einem gemeinsamen Haus vollzogen werden, wenn jeder der beiden Eheleute einen eigenen Haushalt führt. Die Entscheidung darüber, was mit der Immobilie geschehen soll, muss also nicht ad hoc getroffen werden.
3. Haus behalten – Umbau in Eigentumswohnungen
Eine weitere Variante ist, die Immobilie in Eigentumswohnungen umzubauen, sodass beide Ehepartner darin wohnen bleiben können. Diese Entscheidung ist von der Bauweise der Immobilie abhängig und davon, ob ein Umbau in zwei Eigentumswohnungen rentabel und durchführbar ist. Die neuen Eigentumsverhältnisse müssten dann per Teilungserklärung von einem Notar beurkundet werden. Diese Variante ist nur durchführbar, wenn sie zeitlich begrenzt ist beziehungsweise die Scheidung einvernehmlich erfolgt. Ansonsten könnten sich daraus ein Rosenkrieg und ein fortdauernder Nachbarschaftsstreit entwickeln.
4. Die Vermietung der gemeinsamen Immobilie
Entscheiden sich die Eheleute für den Erhalt der Immobilie, könnte sie auch teilweise beziehungsweise vollständig vermietet werden. Das bedeutet, dass sich die Eheleute nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch die Kosten für die Instandhaltung und eine mögliche Schuldentilgung teilen. Dieses Modell funktioniert allerdings nur, wenn auch nach der Scheidung ein vernünftiger Umgang sichergestellt ist, da die Geschiedenen auf geschäftlicher Ebene auch weiterhin miteinander verbunden bleiben.
5. Übertragung der Immobilie auf die Kinder
Die Entscheidung, das Haus zu behalten, ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Kinder aus der Ehe hervorgegangen sind. Dann ist auch eine Übertragung des Eigentums an der Immobilie auf die Kinder möglich. Diese Lösung ist dann interessant, wenn das Haus einen persönlichen Wert für die Familie hat und die Ehepartner möchten, dass es in der Familie verbleibt. Sind die Kinder noch minderjährig, ist die Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht Voraussetzung. Zu bedenken ist allerdings, dass für eine Immobilie Grundsteuer sowie Unterhaltungs- und Instandhaltungskosten anfallen. Auch tragen die Kinder sämtliche Eigentümerpflichten. Insoweit kann aus dem finanziellen Segen schnell eine finanzielle Last werden.
Scheidung: Immobilie verkaufen
Ein Hausverkauf kommt immer dann im Betracht, wenn keiner der beiden Eheleute nach der Trennung in der Lage ist, die finanziellen Mittel für den Erhalt der Immobilie aufzubringen. Manche Eheleute entscheiden sich auch für den Hausverkauf, um einen Schlussstrich zu ziehen. Dann wird der durch den Verkauf erzielte Erlös auf beide Ehepartner entsprechend der Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile am Haus aufgeteilt. Bestehende Darlehen werden durch den Verkauf getilgt und die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Auflösung des Darlehens an die Bank gezahlt. Voraussetzung ist die Zustimmung Verkauf der Immobilie wenn beide im Grundbuch stehen. Für den Hausverkauf spricht auch, wenn das Haus noch mit einem Baudarlehen oder einer Hypothek belastet ist. Für noch offene Schulden haften beide Eheleute gleichermaßen. Sie können durch den Hausverkauf bezahlt werden.
Sollte es im Rahmen einer Scheidung zu einem Hausverkauf kommen, steht auch stets die Frage nach dem Immobilienwert im Raum. Andreas Ruof und sein Team übernehmen in solchen Fällen sehr gern die Wertermittlung Ihrer Immobilie. Wir erstellen für Sie ein aussagekräftiges Gutachten, welches alle Gegebenheiten der zu bewertenden Immobilie berücksichtigt.
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