Der Energieausweis gibt Auskunft darüber, über welchen energetischen Standard eine Immobilie verfügt. Wie viel Energie verbraucht das Objekt und welche Kosten kommen auf die Bewohner zu? In vielen Fällen ist der Energieausweis verpflichtend vorzulegen. Jedoch gibt es auch Ausnahmen von dieser Regelung. Zudem gibt es nicht nur einen Energieausweis für Häuser, sondern es müssen der Verbrauchs- und Bedarfsausweis unterschieden werden. Für diese gelten jeweils unterschiedliche Anforderungen. Beide haben ihre eigenen Vor- und Nachteile. Die gesetzlichen Reglungen für Energieausweise von Häusern sind dem Gebäudeenergiegesetz zu entnehmen.
Was ist ein Energieausweis und wozu dient er?
Mit einem Energieausweis ist es möglich, den energetischen Zustand eines Gebäudes zu erfassen. Das gilt für Wohngebäude sowie auch für Nichtwohngebäude, zu welchen gewerbliche Objekte gezählt werden. Die entstehenden Heiz- und Warmwasserkosten lassen sich über den Ausweis abschätzen und bieten dadurch Vergleichsmöglichkeiten. Dazu enthält der Energieausweis alle relevanten Daten zum Gebäude, mit welchen sich der energetische Zustand einschätzen lässt. Das betrifft die Bausubstanz, beispielsweise die Dämmung, aber auch die Art und den Zustand der Heizungsanlage.
Was ist das Gebäudeenergiegesetz?
Die Regelungen zum Energieausweis sind bundesweit einheitlich im Gebäudeenergiegesetz festgelegt. Dieses trat am 1. November 2020 in Kraft und sorgte mit Einführung für eine Vereinheitlichung und teilweise auch zu Änderungen der bisherigen Regelungen. Mit dem deutschen Bundesgesetz wurden die bis dahin gültige Energieeinsparverordnung, kurz EnEV, das Energieeinspargesetz sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammengefasst. Das neue Gebäudeenergiegesetz ist für alle Gebäude anzuwenden, die klimatisiert oder beheizt werden.
Seit dem 1. Mai 2021 müssen verschärfte Regelungen beachtet werden, wenn ein Energieausweis erstellt werden soll. Dazu zählt, dass weitreichende Angaben zur energetischen Bewertung enthalten sein müssen, beispielsweise die Höhe der Treibhausgas-Emissionen. Zudem wird im neuen Gebäudeenergiegesetz festgelegt, wie hoch der Anteil an regenerativen Energien sein sollte und welche Nachrüst- und Austauschpflichten Eigentümer erfüllen müssen. Darüber hinaus sind in diesem Gesetz Vorgaben zum Hitzeschutz, sowie zur Heizungs- und Klimatechnik enthalten.
Wann ist der Energieausweis Pflicht?
Der Energieausweis zählt seit dem Jahre 2014 zu den Pflichtdokumenten für Eigentümer bei Verkauf, Verpachtung oder bei Vermietung. Bereits am Besichtigungstermin muss der Ausweis vorhanden sein und den Interessenten vorgelegt werden.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass einige Angaben zur Energieeffizienz schon Bestandteil einer Immobilien-Anzeige sein müssen. Das ist immer dann der Fall, wenn zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Anzeige bereits ein Energieausweis erstellt wurde. Zu den verpflichtenden Angaben zählen beispielsweise die Art des Ausweises, das Baujahr oder auch die Energieeffizienzklasse. Wurde eine Vertrag zum Kauf, zur Pacht oder Vermietung geschlossen, wird der Energieausweis bzw. bei Mietern eine Kopie übergeben. Wird ein Haus ohne Energieausweis verkauft oder vermietet drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.
Ausnahmen von der Pflicht zum Energieausweis existieren bei kleinen Objekten, die über eine Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmeter verfügen sowie bei Denkmalschutz-Objekten. Denn durch eine Dämmung könnten die Anforderungen an den Denkmalschutz des Objektes, insbesondere der Fassade, nicht sichergestellt werden. Deshalb hat der Gesetzgeber Denkmalschutz-Objekte von der Pflicht zum Energieausweis ausgenommen. Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung müssen Energieausweise bei diesen Objekten nicht vorgelegt werden.
Eigentümer einer Bestandsimmobilie sind bei Selbstnutzung zunächst nicht dazu verpflichtet, sich einen Energieausweis erstellen zu lassen. Lediglich beim Neubau existiert diese Verpflichtung. Neben der Energieausweis-Pflicht gibt es für Eigentümer und Kaufinteressenten aber auch andere Gründe, sich für die Daten zu interessieren, die ein Energieausweise beinhaltet. Denn diese Daten können beispielsweise Aufschluss über mögliche Sanierungen und das Einsparpotenzial liefern. Denn das Dokument liefert nicht nur Hinweise über den zu erwartenden Energieverbrauch. Vielmehr lässt sich anhand der Daten auch beurteilen, welche Sanierungsmaßnahmen zu einer optimierten Energieeffizienz beitragen können.
Verbrauchs- und Bedarfsausweis: Welche Unterschiede gibt es?
Wer sich einen Energieausweis erstellen lassen möchte, wird schnell feststellen, dass dieser in zwei Varianten ausgestellt werden kann. Zu diesen zählen der Verbrauchsausweis sowie der Bedarfsausweis. Die Unterschiede beider Varianten liegen darin, welche Werte zur Berechnung der Energieeffizienz zugrunde gelegt werden. Beim Verbrauchsausweis sind die Verbrauchswerte der vergangenen Jahre ausschlaggebend. Somit nimmt bei diesen Ausweisen das jeweilige Nutzungsverhalten einen entscheidenden Einfluss auf die Beurteilung des Energieverbrauchs. Zur Anfertigung eines Bedarfsausweises sind hingegen keine Nutzerdaten relevant. Somit spielt es keine Rolle, ob die vorherigen Bewohner viel oder wenig Energie verbraucht haben. Zur Ermittlung sind hingegen detaillierte Daten zum Zustand der Heizungsanlage und der Bausubstanz erforderlich. Anhand der Daten zur Gebäudehülle oder der Heiztechnik wird ermittelt, wie hoch der Energiebedarf zur Erwärmung des Objektes ist.
Zur Ausstellung eines Verbrauchsausweises sind weniger Daten und Unterlagen erforderlich, weshalb die Ausstellung in der Regel bedeutend günstiger ist. Werden jedoch detaillierte und nutzungsunabhängige Daten gewünscht, dann ist ein Bedarfsausweis die richtige Wahl. Bedarfsausweise können auch individuelle Modernisierungsempfehlungen enthalten und zeigen damit an, welche Maßnahmen erforderlich sind, um die Energieeffizienz zu verbessern.
Eigentümer können sich zunächst frei für eine Variante entscheiden. Es existieren lediglich einige Ausnahmen. In folgenden Fällen ist es nicht möglich, für ein Wohngebäude einen Verbrauchsausweis zu erstellen:
- Bei Neubauten: Für diese muss aufgrund der fehlenden Vergleichsdaten einen Bedarfsausweis erstellt werden.
- Bei neuer Dämmung der Fassade: Erst nach Ablauf von drei Jahren stehen verwertbare Verbrauchsdaten zur Erstellung eines Bedarfsausweises für das Haus zur Verfügung.
- Bei Erneuerung eines Außenbauteils des Gebäudes, wenn dieser erneuerte Anteil mindestens zehn Prozent der Fläche entspricht.
- Mehrfamilienhäuser, bei denen die Regelungen der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahre 1977 noch nicht eingehalten werden und bei denen weniger als fünf Wohneinheiten existieren.
Für Nichtwohngebäude, beispielsweise Gewerbeobjekte, existiert Wahlfreiheit. Eigentümer können sich damit frei zwischen einem bedarfs- oder verbrauchsbasierten Ausweis entscheiden.
Welche Daten beinhaltet der Energieausweis für Häuser?
Ein Energieausweis beinhaltet alle Daten, die zur Beurteilung des energetischen Zustandes erforderlich sind. Welche das im Detail sind, legt seit November des Jahres 2020 das Gebäudeenergiegesetz fest. Ausweise, die im Zeitraum von 2009 bis Oktober 2020 ausgestellt wurden, wurden auf Basis der Energieeinsparverordnung angefertigt. Aufgrund der unterschiedlichen Bewertung von Kennziffern ist es nicht ratsam, neue mit älteren Energieausweisen zu vergleichen.
Zu den relevanten Daten zählen insbesondere Angaben zum Gebäude, aber auch zu den genutzten Heizstoffen und den Energiekennwerten. Ebenso sind Hinweise zur Optimierung der Energieeffizienz eines Gebäudes Bestandteil eines Energieausweises. Das erlaubt es Eigentümern, Maßnahmen in die Wege zu leiten, welche der Reduzierung des Energiebedarfs dienen. Diese Daten sind jedoch nur als Hinweis zu verstehen und keine Aufforderung, Veränderungen am Objekt herbeizuführen.
Seit Mai 2021 werden die Treibhaus-Emissionen aufgeführt und zudem enthalten neuere Ausweise Angaben zur eingestuften Energieeffizienzklasse. Dazu wird eine Farbskala aufgeführt. Diese Art der Darstellung kennen viele Verbraucher von Elektrogeräten. Dadurch lässt sich auf einen Blick erkennen, ob das Wohngebäude als sehr energieeffizient eingestuft werden kann und die Einstufung A+ entspricht. Mit der Einstufung H hingegen ist mit besonders hohen Energiekosten zu rechnen. Für neu errichtete Wohngebäude zählt die Energieeffizienzklasse C mit 75 bis 100 kWh/m² in der heutigen Zeit als Standard. Objekte, mit weniger als 30 kWh/m² werden der Klasse A+ zugeordnet und gelten als Passivhäuser.
Insbesondere folgende Angaben müssen in einem Energieausweis für ein Haus enthalten sein:
- Die Benennung der Art des Energieausweises: Handelt es sich um einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis?
- Das Baujahr des Objektes.
- Angaben zum Energieverbrauch: Diese werden in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr dargestellt.
- Der Energieträger des Objektes: Dabei kann es sich beispielsweise um Öl, Fernwärme oder Gas handeln.
- Bei neueren Ausweisen ist die Angabe der Energieeffizienzklasse verpflichtend.
Wer stellt mir einen Energieausweis aus?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Vor Ort sowie auch im Internet gibt es diverse Anbieter, welche entsprechende Energieausweise für Häuser ausstellen. Verbrauchsausweise werden beispielsweise von Energieversorgern angefertigt, die über entsprechende Verbrauchsdaten verfügen. Für die Erstellung eines Bedarfsausweises müssen Aussteller über baufachliche Qualifikationen verfügen. Dementsprechend ist es unter anderem Architekten und Ingenieuren, aber auch einigen Handwerksmeistern erlaubt, einen Energieausweis zu erstellen. Wer ausstellungsberechtigt ist, kann in Datenbanken abgefragt werden, beispielsweise bei entsprechenden Handwerkskammern. Damit die Beantragung und Ausstellung durch den Energieberater oder einen anderen Experten möglichst zeitnah erfolgt, kann es hilfreich sein, folgende Daten und Unterlagen bereitzustellen:
- Baujahr des Wohngebäudes
- Zeitpunkt eventueller Sanierungen
- Baujahr der verwendeten Anlagentechnik
- Anzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten des Objektes
- Wohnfläche
- Umbauter Wohnraum
- Wärmeschutznachweise
- Energiegutachten
- Grundriss des Gebäudes
- Lageplan
- Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre
- Datenblätter für Anlagekomponenten
Diese und weitere Daten dienen den Experten dazu, die Energieeffizienz eines Objektes feststellen zu können. Wer alle relevanten Daten zur Hand hat, beschleunigt den Prozess und erhält innerhalb kurzer Zeit den Energieausweis bereitgestellt. Experten zur Ausstellung eines Energieausweises können auf verschiedenen Wegen beauftragt werden. Eine Möglichkeit ist es, die jeweiligen Kammern zu befragen, beispielsweise die Ingenieur- oder Architektenkammern. Darüber hinaus kann auch die dena-Datenbank der Deutschen Energie-Agentur helfen, einen geeigneten Aussteller zu finden.
Was kostet ein Energieausweis?
In der früheren Zeit gab es die Möglichkeit, einen Energieausweis online kostenlos zu beantragen. Dabei handelte es sich um Marketingmaßnahmen einiger Banken und Bausparkassen. Mittlerweile existieren derartige Angebote nicht mehr. Jedoch ist es durch die Online-Beantragung innerhalb kurzer Zeit und mit geringem Kostenaufwand möglich, einen Energieausweis erstellen zu lassen.
Die Kosten für einen Energieausweis liegen in der Regel zwischen 30 und 100 Euro. Die Höhe hängt insbesondere davon ab, ob es sich um einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis handelt. Zudem ist für die Höhe der Kosten entscheidend, ob für die Beurteilung des energetischen Zustandes ein Fachmann vor Ort für die Besichtigung der Bausubstanz sowie die Anlagen beauftragt werden muss. In vielen Fällen ist es möglich, die Beschaffenheit der Bausubstanz anhand von Fotos zu belegen. Dadurch kann auf eine Vor-Ort-Begutachtung verzichtet werden und der Energieausweis lässt sich online beantragen. Die Auftraggeber sind in diesen Fällen für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich. Fehlerhafte Angaben können dazu führen, dass ein Bußgeld droht. Ist zur Ausstellung eines Energieausweises hingegen eine Datenaufnahme vor Ort erforderlich, ist mit deutlich höheren Kosten von etwa 300 bis 500 Euro zu rechnen.
Wie lange ist der Energiepass für Wohngebäude gültig?
Nach Ausstellung ist der Energieausweis zehn Jahre lang gültig. Das gilt für alle Energieausweise, unabhängig davon, ob sie nach den Regelungen der Energiesparverordnung oder nach dem Gebäude-Energiegesetz ausgestellt wurden.
Wurden an einem Gewerbe- oder Wohngebäude energetisch relevante Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, kann es jedoch passieren, dass der vorhandene Energieausweis vom Haus bereits vor Ablauf von zehn Jahren seine Gültigkeit verliert. Dann ist es erforderlich, einen neuen Energieausweis zu erstellen. Ein neuer Energieausweis ist Pflicht, wenn das Objekt verkauft oder vermietet werden soll. Im Rahmen einer Energieberatung ist es möglich, gezielt Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, welche die Energieeffizienz eines Gebäudes erhöhen. Zu den möglichen Maßnahmen zählen beispielsweise:
- die Dämmung der Fassade und des Daches
- der Austausch von Fenstern und Türen
- die Erneuerung vorhandener Heizungsanlagen
- das Dämmen der Kellerdecke
- die Nutzung einer Photovoltaik-Anlage zur Stromerzeugung
- die Installation einer Solarthermieanlage zur Erzeugung von Warmwasser
Mit diesen und anderen Maßnahmen wird das Ziel verfolgt, weniger Energie zur Erzeugung eines gleichbleibenden Wärmeergebnisses zu verbrauchen. Ein erfahrener Energieberater kann helfen, mögliche Einsparpotenziale aufzudecken, um Energie einzusparen. Das trägt maßgeblich zur Reduzierung der Kosten bei und schont zugleich die Umwelt.
Beeinflusst der Energieausweis den Immobilienwert?
Die Energieeffizienz eines Wohngebäudes hat Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Diese Energieeffizienz lässt sich anhand der Daten des Energieausweises darstellen. Damit beeinflusst der Ausweis nicht direkt den Immobilienwert, er schafft jedoch Transparenz und liefert Interessenten wichtige Anhaltspunkte über den energetischen Zustand eines Objektes. Mit diesem Dokument erhalten insbesondere Kaufinteressenten und neue Mieter die Möglichkeit, sich einen Überblick über die zu erwartenden Energiekosten zu verschaffen. Dadurch erhalten sie eine Vergleichsgrundlage. Sie können damit ein Haus oder eine Wohnung nicht nur anhand des Kauf- bzw. Mietpreises vergleichen, sondern auch die Ausgaben für Energie mit einkalkulieren. Für Kaufinteressenten sind zudem die Angaben im Energieausweis zum möglichen Modernisierungspotenzial relevant. Mit dem Ausweis werden ihnen mögliche Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz aufgezeigt. Alle erfolgten energetischen Maßnahmen nehmen hingegen direkt Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. Die Immobiliensachverständigen von Ruof Immobilienbewertung schätzen mit ihrer Expertise den Einfluss der Energieeffizienz auf den Wert Ihrer Immobilie richtig ein.
